רשות המסים: ירידה משמעותית בהכנסות מנדל"ן בתקופת הקורונה

בדו"ח מיוחד שפרסמה הבוקר (ג') רשות המסים הבוחן את תגובת שוק הנדל"ן למשבר הקורונה באמצעות שקלול הכנסות המדינה ממיסוי נדל"ן בתקופת המשבר, נמצא כי נרשמה ירידה בהכנסות בעסקאות נדל"ן במרבית אזור הארץ, מאז מרץ 2020, והגיעה לשיאה בתקופות הסגר הראשון והשני. הירידות נכונות הן לגבי מס שבח המשולם על ידי מוכרים, והן לגבי מס רכישה המשולם על ידי רוכשים.

עסקאות נדל"ן מדווחות לרשות המסים במהלך 30 יום מיום העסקה. ברשות המסים מציינים כי בחלקן הגדול של העסקאות, משולם המס בגינן סמוך להגשת ההצהרה, אך ישנן גם עסקאות שהתשלום עבורן מתבצע לאחר מספר חודשים ולעיתים אף לאחר תקופה ארוכה יותר.

דירות למכירה (ארכיון) צילום: גיא אסיאג

מהדו"ח עולה כי בחודשים ינואר-פברואר 2020, טרם משבר הקורונה, נצפה גידול חד בהכנסות ממס שבח שהגיע ל- 65% בחודש פברואר 2020 לעומת פברואר 2019. במרץ 2020, עם ההאטה בפעילות המשק, ירדו ההכנסות ממכירת נכסי נדל"ן (מס שבח) בצורה משמעותית בשיעור של כ-14% לעומת מרץ 2019. הכנסות אלה משקפות בעיקר פעילות בחודשים פברואר-מרץ. בחודשים אפריל ומאי, בהם צוין שיאו של המשבר, נרשמה הירידה הגבוהה ביותר בשיעור של 30%. ביוני ניתן להבחין בהתאוששות מסוימת ובחודשים יולי - אוגוסט נצפית חזרה להיקף הכנסות דומה לינואר ואף גבוה מהתקופה המקבילה בשנים 2018 ו- 2019. בספטמבר, שיאו של הגל השני, צנחו ההכנסות ב- 32% בעקבות החמרת המצב וההגבלות החדשות שנכנסו לתוקף בערב ראש השנה.

בבחינת אזורי העסקאות, ובנטרול עסקאות בסכומים גבוהים, הדו"ח מצביע על ירידה בהכנסות ממס שבח כמעט בכל האזורים החל מחודש מרץ ועד לחודש יוני, לעומת החודשים המקבילים אשתקד. הירידה הגבוהה ביותר היתה ברחובות בשיעור של 49%. בירושלים, נצרת ובאר שבע ירדו ההכנסות ב-36%-38%. בחדרה לעומת זאת, נמצאות ההכנסות ממס שבח בעלייה בכל התקופה מרץ עד אוגוסט לאחר ירידות מתונות בינואר פברואר. בחודשי יולי אוגוסט נרשמה עלייה בחלק מהאזורים.

בבחינת הנתונים במחודשים ינואר עד אוגוסט במצטבר עולה כי הירידה המשמעותית ביותר נרשמה ברחובות בשיעור 34%, בנצרת נרשמה ירידה בשיעור 30%, בבאר שבע נרשמה ירידה של 18%, ירידה של 9% נרשמה בטבריה, ו-5% באזור המרכז. לעומת זאת בחודשים ינואר עד אוגוסט במצטבר נרשמה עלייה בהכנסות ממס שבח בחדרה שרשמה עלייה בשיעור של 17% ובתל אביב שרשמה עלייה בשיעור של 9%, לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

ירידה משמעותית גם בתשלומי מס רכישה נרשמה החל מחודש אפריל ועד יולי 2020 לעומת אותם חודשים בשנת 2019. באזורים ירושלים, מרכז, נצרת, רחובות ובאר שבע נרשמו ירידות בשיעורים של 21%-25%, ירידה של עד 36% נרשמה בתל אביב, וירידה של עד 42% נרשמה בטבריה. בחדרה בניגוד לעלייה בהכנסות ממס שבח, ההכנסות ממס רכישה נמצאות בעקומת ירידה בין החודשים אפריל עד יולי. באוגוסט נרשמה עלייה במרבית האזורים, פרט לאזור המרכז ותל אביב בהם ירדו ההכנסות ממס רכישה. באזור המרכז ירדו ההכנסות באוגוסט ב-19% ובתל אביב ב-10%. בספטמבר נצפית ירידה במרבית האזורים כתוצאה מהסגר השני.

על פי הדו"ח, הכנסות ממיסוי נדל"ן הסתכמו בשנת 2019 ב-11.4 מיליארד שקל, והיוו 4% מסך הכנסות רשות המסים. 6.9 מיליארד מתוכן נגבו ממס רכישה, ו-4.5 מיליארד שקל נגבו ממס שבח. מדובר בהכנסות בהיקף חודשי של מיליארד שקל. ברשות מציינים כי בין השנים 2015-2017 נרשמה עלייה בהכנסות ממיסוי נדל"ן, והחל משנת 2018 נרשמה התמתנות בהכנסות ואף ירידה בהכנסות ממס שבח ב-2019 כתוצאה מהתמתנות בפעילות בשוק הנדל"ן. ההכנסות מעסקאות נדל"ן באזור תל אביב בשנת 2019 הסתכמו מ-3 מיליארד שקל. במרבית האזורים ההכנסות ממס רכישה היו גבוהות יותר ממס שבח, פרט לאזורים נצרת, חיפה ורחובות, בהם חלק גדול מהרכישות הוא קרקעות ששוויין נמוך משווי דירות, והן אף ממוסות בשיעור מס נמוך יחסית ממיסוי דירות. (6% על קרקעות לעומת 5%-10% על דירות שאינן יחידות).

בפילוח מס רכישה לפי סוגי נכסים, עיקר ההכנסות ממס רכישה נגבה מרכישת דירות שהיוו 58% מסך הכנסות ממס רכישה בשנת 2019. 25% מההכנסות ממס רכישה התקבלו בגין רכישת קרקעות, 15% מרכישת בניינים, ו-2% מפעולות באיגוד מקרקעין. הכנסות מרכישת משק חקלאי הן זניחות.

כאמור, 58% מהכנסות ממס רכישה בשנת 2019 נגבו בגין רכישת דירות מגורים. 32% מהכנסות אלה היוו דירות להשקעה. בדו"ח מנתחת רשות המסים את עסקאות רכישת דירות להשקעה ב-2019, ומציינת כי החיוב במס הממוצע לעסקה הגבוה ביותר הוא באזור תל אביב ועומד על 251 אלף שקל לדירה. באזור נתניה מס ממוצע לדירה הוא 227 אלף שקל, באזור ירושלים 181 אלף שקל, באזור המרכז 147 אלף שקל, באזור רחובות 131 אלף שקל, ובאזור חדרה 118 אלף שקל.

מס שבח ממוצע לדירה הגבוה ביותר גם הוא באזור תל אביב ועומד על 83 אלף שקל, באזור נתניה על 67 אלף שקל, באזורים ירושלים ורחובות עומד המס בממוצע על 50 אלף שקל, בחדרה על 47 אלף שקל, ובאזור המרכז על 42 אלף שקל.