שכונת המגורים במתחם האלף: "בתום הבנייה התשואה עשויה להגיע ל-300%"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בחזון להפיכתה של ראשון לציון לעיר השלישית בגדולה בישראל, העתידה לאכלס בסיום העשור כ-350 אלף תושבים, ממלא מתחם האלף תפקיד מרכזי. בבסיס הפרויקט השאפתני המתרומם על דיונות החול שבמערב העיר – הקמת מטרופולין חדש בעירוב שימושים אינטנסיבי שימזג בין מגורים, מסחר, תעסוקה, בילוי וקניות – ויאכלס כ-100 אלף עובדים ויותר מ-22 אלף תושבים.

על פי התוכניות, יכלול המתחם כ-5,500 יחידות דיור בתמהיל משתנה; כ-1.75 מיליון מ"ר לתעסוקה, כ-160 אלף מ"ר שיוקצו למסחר ומלונאות וכ-120 דונם של ריאות ירוקות ופארק מרכזי שיחבר בין חלקיו השונים של המתחם. בחזית הפרויקט ניצבת מנהלת האלף, גוף ייעודי שהוקם בידי העירייה המקומית ופועל בתחומים השונים מול משרדי הממשלה, גופים ציבוריים, חברות, יזמים ומשקיעים בתכנון, פיתוח וביצוע של הקמת המתחם.

"המתחם הזה הולך להיות הדבר הכי נכון במדינת ישראל, ואנחנו מאוד מאמינים בו", אמר ל"כלכליסט" ראש העיר רז קינסטליך. "הוא יציב סטנדרטים חדשים בכל הקשור למתחמי תעסוקה, מגורים ופנאי. מתחם האלף יושב במקום הכי נגיש בישראל, כאשר השילוב בין מיקומו הגיאוגרפי לתחבורה ציבורית יעילה ומהירה יהפוך את המתחם לאטרקטיבי ביותר בארץ".

בהתאם לדבריו של ראש העיר, ניצב המתחם במפגש בין צירי התחבורה החשובים באזור, כגון נתיבי אילון (כביש 20), כביש 4 וכביש 431, ובסמיכות לכביש 441 וכביש 6. משתמשי התחבורה הציבורית ייהנו מקרבה לתחנת משה דיין של רכבת ישראל, כמו גם לשורה של קווי אוטובוס, ובהמשך גם לתחנות הרכבת הקלה. 

מתחם האלף. עירוב השימושים האינטנסיבי מושך קהלים רחבים

עבודה לצד מגורים

מתחם האלף מזוהה אמנם עם מוקדי המסחר והתעסוקה שיקומו בתחומו, בין היתר בשל התהודה הרבה שלה זכו עסקות של כמה מהחברות הגדולות במשק שהתמקמו במתחם, דוגמת הפניקס שזכתה בדצמבר האחרון במכרז לרכישת מגרש בשטח של 60 דונם בעלות של 388 מיליון שקל ועתידה להעביר אליו את המטה החדש שלה; קבוצת דיסקונט שתעביר גם היא לשטח שרכשה את כל יחידות המטה שלה; קבוצות פרשקובסקי ואמות וקרן JTLV.

ואמנם, לצד מיתוגו ההולך ומתעצם של מתחם האלף כמרכז פיננסי מהמובילים בישראל, עתידה לצמוח עליו כאמור שכונת מגורים חדשה – OCEAN WEST, בין היוקרתיות והמבוקשות באזור השפלה. עובדה זו מתכתבת במובהק עם כוונתה של עיריית ראשון לציון לספק לתושביה ש-60% מהם עובדים מחוצה לעיר –מענה תעסוקתי במרחק הליכה מהבית. 

"אחד היעדים העיקריים שלי הוא שתושבי ראשון לציון יעבדו בעיר", הדגיש קינסטליך. "הדבר יסייע גם בפתרון נושא פקקים ויספק איכות חיים גבוהה לתושבים, בעיר כולה בכלל וסביב מתחם האלף בפרט. באזור הזה של ראשון לציון מרוכז כיום כוח עבודה עצום שנאלץ לנדוד לתל אביב. ברור שאותם אנשים יעדיפו לעבוד ליד מקום המגורים שלהם". 

ראש העיר ראשון לציון, רז קינסטליך. "נקדם יזמים פרטיים, ולא נקבל שום עיכוב בבניית המתחם"

מודל שפונה לכולם

כמחצית מעתודות הקרקע במתחם שייכות לעיריית ראשון לציון, ואילו השאר מחולקות בין בעלי קרקע פרטיים – מה שמסביר את היותה קרקע כה פורה ליזמות פרטית מצד אחד, וכזו הזוכה לתמיכה אדירה מהעירייה, מצד שני. 

החברה היזמית המובילה במתחם היא חברת נדל"ן נדל"ן וכהן פליקס, הפועלת כחברה יזמית בתחום השקעות בנדל”ן, מגורים, מסחר ותעשייה, ומציגה רזומה של עשרות פרויקטים שכבר אוכלסו בראשון לציון וסביבתה. כעת מקדמת נדל"ן נדל"ן וכהן פליקס 12 מיזמים ברחבי העיר, כשנפח פעילות משמעותי מתנקז כאמור אל המטרופולין החדש, שם כבר הספיקה החברה לרכוש לעצמה מוניטין עם מאות יחידות דיור מתוכננות בשווי של עשרות מיליוני שקלים.

"מתחם האלף נבנה באחד האזורים המבוקשים ביותר בגוש דן", מסביר ארז ניר, בעלים ומנכ"ל משותף של חברת נדל"ן נדל"ן. "אלו עתודות הקרקע האחרונות של ראשון לציון, הנהנות ממיקום אופטימלי ומקרבה לים. זהו פרויקט הדגל של עיריית ראשון לציון וכך ראוי להתייחס אליו, כשמשאבים רבים מושקעים בפיתוחו ובקידומו. העובדה שהמתחם שם במוצהר דגש על שימושים מעורבים מייצרת ביקוש אדיר בקרב קהלים רחבים, מהעיר עצמה ומאזורים מרוחקים יותר. יש היום תנועה החוצה מהצנטרום של תל אביב אל המעגל השני של גוש דן, ומתחם האלף הוא זה שמוביל את המגמה".

המודל שפיתחה החברה פונה הן לציבור משקיעים והן לאלו המבקשים להשקיע בקרקע בדרך להגשמת חלום הדירה. "הקרקעות שלנו במתחם מתאימות למשקיעים בודדים, ועשויות להניב תשואה על ההון העצמי של כ300% - מרגע ההשקעה ועד להשלמת הבנייה", מפרט ניר. "מאפיין מרכזי הוא איגוד הרוכשים ומינוף הכסף שהושקע ביחידת קרקע זמינה לבנייה. באופן הזה ההשקעה יכולה להיות לטווח קצר או לטווח הארוך, בהתאם לצרכים האישיים של הלקוח. למעשה אנחנו מציעים כאן את כל החבילה: שינוי ייעוד, הגדלת זכויות בנייה, מימון, הכוונה משפטית, כשהתהליך כולו מתבצע בשקיפות מלאה". 

בן לוין, סמנכ"ל נדל"ן נדל"ן וכהן פליקס

בן לוין, סמנכ"ל חברת נדל"ן נדל"ן וכהן פליקס, מוסיף כי "אין ספק שבמציאות הכלכלית של היום, האפיק היזמי הוא הדרך הבטוחה ביותר להשקעה מניבה וכדאית. אם נשווה רכישת קרקע לפני שינוי ייעוד או לפני היתרי בנייה לעומת רכישת דירה להשקעה, נראה שרכישת נכס בנוי נושאת תשואה שלא עולה על 2.5% באזורי הביקוש, וזה עוד לפני שהכללנו בחישוב את מס הרכישה ואת הטיפול השוטף בנכס."

עוד אומר לוין כי "מתחם האלף ייחודי בהיותו פרויקט 'ברמת מוגמרות ודאית' שלא נדרש לאישורן של עוד תוכניות והעירייה אף שותפה בו, וזאת בשונה משטחי יזמות אחרים דוגמת שדה דב, חוף התכלת ופי גלילות שמצויים כרגע במצב לא ודאי. המשקיעים מבינים את ההשלכה המיידית של הדברים האלה על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, ולא לחינם הביקוש לקרקעות במתחם גדל בהתמדה".

בהקשר הזה, בנדל"ן נדל"ן וכהן פליקס מעידים כי התכונה הנדלנית סביב מתחם האלף בהחלט מורגשת בשווי הקרקע: "קרקעות שמכרנו לפני שנים מעטות ב-180 אלף שקל מוערכות כיום בכ-690 אלף שקל, ובזמן הקרוב השווי ימשיך לטפס. כמובן שאת חלק מיחידות השטח אנו מקפידים לשמור לעצמנו, כי גם אנחנו רוצים ליהנות מעליית הערך". 

ארז ניר, בעלים ומנכ"ל משותף בנדל"ן נדל"ן. מתחם האלף מוביל את מגמת היציאה מתל אביב

אלף כבאים לא יעצרו אותו

בשטח עצמו הפעילות מתנהלת בקצב גבוהה, כשבקרקעות שנדל"ן נדל"ן וכהן פליקס מחזיקה בהן אי-אפשר לפספס את רעש הדחפורים והטרקטורים. "אלו קרקעות שכבר אושרו לבנייה ולמגורים, עברו ועדה מקומית וועדה מחוזית ונמצאות בשלבים מתקדמים לקראת מתן תוקף", אומר ניר. "אנחנו חיים את הפרויקטים שלנו ברמה היומיומית, מכירים את השטח ויודעים להניע תהליכים מול רשויות, לקצר לוחות זמנים ולשמור על מסגרות תקציביות. גם במתחם האלף, הניסיון שלנו יעשה את ההבדל". 

למי שסקפטי באשר לסיכוייו של מתחם האלף לממש את הפוטנציאל שנכון לו לפני תקופת הקורונה, הרי שבעיני ראש העיר קינסטליך, אין מקום לדאגה: "אנחנו כעירייה מאוד דוחפים את הפרויקט הזה גם בימים אלה, וגם עבור היזמים הפרטיים. לא נסכים לקבל שום עיכוב בבניית המתחם".