חרוזים החדשה: "שכונת גפן ברמת גן נמצאת לפני הקפיצה הגדולה"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

העיר רמת גן ממשיכה להוביל את מיזמי ההתחדשות העירונית בישראל, כשהפוקוס, כך נראה, יעבור בשנים הקרובות ממיזמי תמ"א 38 ספורדיים לפרויקטים מתחמיים של פינוי-בינוי.

מהבחינה הזאת, השכונות הכי מתפתחות נמצאות בחלקה הצפון-מערבי של העיר, אזור מגורים ותיק בעל מבנים ישנים ברובו, המצוי במיקום פנטסטי – על גבול תל אביב ובסמוך למתחם הבורסה התוסס ופארק הירקון הפסטורלי.

השכונה שללא ספק זוהתה במשך השנים יותר מכל עם מגמת ההתחדשות העירונית ברמת גן, לטוב ולרע, היא שכונת חרוזים, שבה נרשמה עליית מחירים עקבית וחדה. כך, מחירה הממוצע של דירה בשכונת חרוזים היה במרץ 2011 1.42 מיליון שקל, ובדצמבר 2019 כבר עמד על 2.98 מיליון שקל – עלייה של יותר מ-100%. עסקות שנערכו בשכונה תומחרו ביותר מ-33 אלף שקל למ"ר, כשרק ביולי האחרון נמכרה דירה 5 חדרים חדשה ברחוב יואב – בקומה 6 ובשטח של 126 מ"ר – ב-4.2 מיליון שקל, כך לפי רשות המסים.

גם בעלי הנכסים בשיכון ותיקים, הנושקת לחרוזים ממזרח, נהנו במהלך השנים האחרונות מעליית ערך משמעותית: מ"ר מגורים בשכונה, שידועה גם כך בהיותה אחת היקרות בעיר, תומחר במאי-יוני 2013 בכ-26 אלף שקל בממוצע, ובינואר-פברואר 2020 היה מחירו הממוצע של מ"ר בשכונה 42.5 אלף שקל. מדובר בעלייה של כ-65%, שמיוחסת בעיקר למיזמי ההתחדשות העירונית בשכונה, המורכבת בעיקר מבנייני מגורים נמוכים בני עד חמש קומות לצד בתים צמודי קרקע.

גינה קהילתית בשכונת גפן. קרבה למוסדות חינוך מעולים

תחת גפנה

נראה אם כן כי בשתי השכונות הצפוניות והממותגות ממילא של רמת גן, המחירים כבר הרקיעו לרמות המאפיינות את שכונות תל אביב הסמוכה. על הרקע הזה, רוכשים רבים החלו לסמן באחרונה יעד חדש יחסית – שכונת גפן. השכונה, שתחומה בין הרחובות אבא הלל, ז'בוטינסקי, ביאליק והמבדיל, ניחנה באופי שקט על אף מיקומה המרכזי, והיא יודעת כיום תהליכי פיתוח ובנייה מואצים.

שכונת גפן מהווה כר נוח לעליית ערך ממשית בשנים הקרובות לא רק בהיותה המשך גיאוגרפי ישיר של שיכון ותיקים ושכונת חרוזים. הדבר נובע גם מגל ההתחדשות העירונית שפוקד את השכונה בשנים האחרונות, הכולל תוכנית בניין עיר שמקדמת העירייה ומבקשת להפיח רוח חדשה בשכונה הוותיקה, למשל תוך פיתוח מתחם אמנותי שוקק שיפעל במרכזה.

ואמנם, בחינה של עסקות הנדל"ן למגורים שנחתמו בשנים האחרונות מלמדת כי עליית המחירים בשכונה כבר החלה. כך למשל, מחירה הממוצע של דירה בשכונה במרץ 2011 היה 1.3 מיליון שקל, בעוד שמונה שנים מאוחר יותר, בדצמבר 2019 – המחיר הממוצע כבר עמד על 2.26 מיליון שקל – זינוק של יותר מ-70%. בנוסף, לפי נתוני אתר מדלן, מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים בשכונה טיפס בתוך פחות מעשור בקרוב למיליון שקל – מ-1.7 מיליון שקל בינואר 2011 ל-2.6 בראשית השנה הנוכחית.

לגבי היצע הדירות בשכונה, זה כלל עד לאחרונה בעיקר דירות קטנות בנות 3 חדרים (רק כחמישית מעסקות המכר בשנים האחרונות היו בדירות 4 או 5 חדרים). ואולם, מיזמי הבנייה החדשים הנבנים בשכונה עתידים להרחיב את היצע הדירות הגדולות. אמנם הדבר יתבטא במחירים – דירת 4 חדרים חדשה במגדל עשויה להגיע כבר כיום למחיר של כ-3 מיליון שקל – אולם כאמור, מדובר עדיין במחיר למ"ר נמוך בהרבה בהשוואה לשכונות חרוזים ושיכון ותיקים הגובלות בשכונת גפן, ובוודאי ביחס לשכונות תל אביב הסמוכות.

"שכונת גפן, הנושקת לקניון אילון ולפארק הכי גדול במדינה, נהנית ממיקום אידיאלי הן מבחינת הנגישות התחבורתית והן בהיבט של פנאי וקניות", אומר יועץ הנדל"ן תום הרוש, הפועל ברמת גן. "הקו האדום של הרכבת הקלה יעבור ממש בסמוך לשכונה, כשבציר ז'בוטינסקי יש היצע רחב של אוטובוסים אל שאר חלקי העיר ומחוצה לה, מה שהופך את השכונה לקורצת במיוחד למשפחות צעירות, שבהן ההורים עובדים ברחבי גוש דן. לזה נוספת הקרבה למוסדות חינוך מעולים, כמו בית הספר זומר".

הרוש מציין כי ב-2019 בוצעו בשכונה למעלה מ-200 עסקות מכר, הן של דירות חדשות והן של דירות יד שנייה. לדבריו, "לעובדה שהמחירים בגפן פחות גבוהים ביחס לשכונות שבסביבתה יש תפקיד מרכזי בנתון הזה".

על אלה יש להוסיף כי בשנים האחרונות נבנים בלב שכונת גפן כמה מגדלי יוקרה מפוארים, המעניקים סטנדרט בנייה ומגורים שלא נראה קודם לכן באזור. לצד כל אלה מציעה השכונה נגישות תחבורתית נדירה בישראל של ימינו: היא ממוקמת בסמיכות יוצאת דופן לנתיבי התחבורה הראשיים של מרכז הארץ, עם גישה נוחה לנתיבי איילון ולכביש 4, ובמרחק צעידה קלה לתחנת רכבת ישראל ולתחנת הרכבת הקלה שעתידה לפעול בסמוך לשכונה.

שכונת חרוזים ברמת גן. המחירים כבר הדביקו את אלה של שיכון ותיקים צילום: אוראל כהן

מי שלא איחרה לזהות את ההזדמנות הטמונה בשכונת גפן המתפתחת היא חברת אוליאנדר, המקימה במקום את מגדלי גפן – GEFFEN TOWERS, פרויקט פינוי-בינוי המשתרע על פני שבעה דונמים וכולל הריסת תשעה מבנים ישנים והקמת שני מגדלים תחתם. השלב הראשון – מגדל בן 120 דירות ב-30 קומות – כבר הסתיים ואוכלס בחלקו על ידי דיירי המתחם הוותיקים.

בימים אלה נבנה מגדל נוסף, בן 148 דירות ב-39 קומות, על קרקע הבניינים שפונו ונהרסו. השכונה עצמה זכתה בתוספת של 3.3 דונמים של שטחים פתוחים ובתוספת של עשרות מקומות חניה בחניון ציבורי שנמצא בהליכי הקמה.

"ההתחדשות העירונית שאנו מאמינים בה כוללת איזון בין המרחב הפרטי לציבורי, ולכן אנו נותנים לאחרון דגש רב, ולא רק לבניינים שבתחום הפרויקט", אומר צבי גפן, הבעלים של חברת אוליאנדר. לדבריו, "זו גם הסיבה שבחרנו במודע לעלות לגובה ולשחרר קרקעות בסדרי גודל משמעותיים לטובת המרחב הציבורי. באופן הזה, הרווח הוא לא רק של דיירי הפרויקט אלא גם של כלל תושבי השכונה".

לדברי גפן, דירת 5 חדרים בקומה גבוהה בפרויקט מגיעה למחירים דומים לאלה שבשכונת חרוזים, אך מציעה תמורה גדולה יותר: "תמורת קצת יותר מ-4 מיליון שקלים ניתן לרכוש בפרויקט דירה ששטחה 134 מ"ר עם שלושה כיווני אוויר; 17 מ"ר מרפסת ו-6 מ"ר מחסן צמוד דופן לדירה בקומה, שאותו ניתן לחבר לדירה ולהפוך למשל לחלל עבודה – יתרון גדול בימים של עבודה מהבית".

מגדלי גפן – הפרויקט של חברת אוליאנדר

"לראייתי, העובדה ששכונת גפן נמצאת במרחק הליכה מפארק הירקון, ממוקדי תעסוקה מרכזיים דוגמת מתחם הבורסה ו-BBC ומהאזורים הכי חמים של תל אביב, עדיין לא מתומחרת כיום במלואה במחירי הנכסים בשטחה", מסכם גפן. "בשל סטנדרט הבנייה הגבוה והפניית המשאבים היזמיים והעירוניים לסוגיית השטחים הציבוריים ושירותי הציבור, אין לי ספק שזה רק עניין של זמן עד שהמחירים בגפן יעלו גם על אלה של חרוזים ושיכון ותיקים".