האלגוריתם של RealAsTech עושה מהפכה בהתחדשות העירונית

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בשלושת החודשים האחרונים החל להירקם פרויקט פינוי בינוי ברחוב איסלנד בירושלים. מדובר במתחם גדול הכולל 10 בניינים כאשר נכון להיום, נאספו כשליש מחתימות הדיירים הדרושות והשאר צפויות להינתן בשבועות הקרובים. אין זה מפתיע בהתחשב במיקומו של הפרויקט, בלב שכונת קרית היובל בירושלים, מעוז ההתחדשות העירונית בבירה.

באופן מפתיע, מי שעומדת מאחורי הפרויקט היא חברה שהוקמה לפני כשנה וחצי בידי יזם ירושלמי שאפתן באמצע שנות ה-20 לחייו, ועוסקת בחיבור בין בעלי דירות לחברות יזמיות בעלות מוניטין. ואמנם, רילאסטק (RealAstTech) הפכה בתוך זמן שיא מיום לידתה לדבר הכי חם כיום בקרב יזמים הפועלים בשוק ההתחדשות העירונית.

למעשה, השירות החדשני של רילאסטק הצליח להפוך את היוצרות בשוק ההתחדשות העירונית: במקום שהיזם יפנה אל בעלי הדירות וינסה לרכוש את אמונם, בעלי הדירות עצמם הם אלו שפונים אל היזם – כאשר בידיהם מצוי כבר כל המידע הדרוש לו כדי להעריך את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט.

איך זה עובד? באמצעות אלגוריתם בינה מלאכותית (AI) פרי פיתוחם של אנשי החברה, שמחובר לכ-50 מקורות מידע שונים ומהימנים – בהם רשות המסים ורשויות התכנון – יודעת רילאסטק לפשט את בדיקת ההיתכנות הכלכלית וההנדסית לפרויקט, או במלים אחרות – לאמוד ברמת דיוק גבוהה מאוד את התמורות המקסימליות לבעלי הדירות לצד הרווח העתידי ליזמים.

הנתונים שעמם באים בעלי הדירות ליזמים הפוטנציאליים מהווים למעשה את הבסיס למכרז יזמים, שאותו מנהלת רילאסטק בעבור בעלי הדירות. שיטה זו מאפשרת תחרות חופשית ופוטנציאל רווחי גדול הן בעבור בעלי הדירות והן בעבור היזמים – ממש כפי שקרה במכרז היזמים שנערך עבור בעלי הדירות ברחוב איסלנד.

פרויקט תמ"א 38 בתל אביב צילום: אוראל כהן

באים מוכנים

"הכל התחיל מהשאיפה לייעל את תחום ההתחדשות העירונית ולעזור לבעלי דירות, באמצעות הטמעה ושימוש בטכנולוגיה עילית. יש עוד הרבה עבודה, אבל כבר עכשיו אני יכול לומר שהצלחנו", קובע בגאווה ינון מגזימוף, המייסד של רילאסטק. "זיהינו צורך של השוק בפישוט ההיתכנות הכלכלית של פרויקטים, במיוחד על רקע המעבר המסתמן של ענף ההתחדשות העירונית מתמ"א 38 לפינוי-בינוי. בשונה מתמ"א של בניין בודד, כשיש מספר בניינים במתחם העסק מורכב הרבה יותר. בנוסף, חייב להיות גורם מארגן שייקח את כל הדיירים תחת חסותו ויחבר ביניהם".

אז איזה ערך מוסף אתם מביאים לאותם דיירים?

"אנחנו באים רק אחרי בדיקה תכנונית מקיפה של האזור, לרבות זכויות הבנייה האפשריות בו. לכן, כשאנחנו פונים לבעלי דירות במתחם כלשהו, אנחנו כבר יודעים בדיוק מה שוויים האמיתי של הנכסים – ומה יקרה להם ביום שאחרי בנייתם מחדש. הקוד שפיתחנו ומתבסס על תקן 21 (הליך בדיקה שמאי הקובע את היקף זכויות הבנייה – ד"כ) בעצם מייתר עבורם את התהליך הראשוני והמורכב של הערכת שווי הנכסים ואומדן התמורות. בהתאם, כשאנחנו פונים ליזמים אנחנו באים אליהם עם כל המידע, לרבות המצב התב"עי שנחוץ כדי לדעת אם פרויקט הוא כדאי אם לאו.

"החברה שמה גם דגש על תכנון קהילתי נכון, תוך מחשבה על העתיד ולא רק על ההווה", מוסיף עמרי אוחנה, שותף בחברה. "הבנייה היא לא רק לשם הבנייה אלא למען שיפור איכות החיים במתחם, יצירת מתחמים אקולוגיים אשר בעזרת תכנון נכון מייצרים איזון בין צריכת האנרגיה לייצורה. כל זאת תוך שילוב חומרי בנייה מתקדמים וטכנולוגיות חדשות, וכמובן בהתאם לתוכניות האסטרטגיות של כל עירייה השואפת לשפר את חוויית המגורים של תושביה".

כמה השירות עולה לדיירים?

"לא עולה. שכר הטרחה משולם לנו כולו על ידי החברה היזמית הנבחרת. יתרה מכך, אנו גובים את רוב שכר הטרחה שלנו במועד קבלת היתר הבנייה. כך אנו מבטיחים שהאינטרס שלנו זהה לאינטרס של החברות היזמיות ובעלי הדירות".

חישובי העלויות שמבצעת רילאסטק לוקחים את מלאכת שמאות המקרקעין כמה צעדים קדימה, ואינם מבוססים למשל רק על ממוצע עסקות השוואה מרשות המסים או על הקומה, השטח וטיב השכונה, אלא כוללים עשרות מקורות מידע ומקדמים סביבתיים שקשורים יותר למרחב ולזמן. מגזימוף מסביר: "אנחנו יודעים להסביר איך וכמה המרחק מחוף הים משפיע על שווי השוק של הנכס. כנ"ל לגבי תחבורה ציבורית, סופר-מרקטים ומוקדים של חיי לילה בסביבת הנכס. אלה הם לא בהכרח מרכיבי דאטה קלאסיים לתחום הנדל"ן, אף שיש להם השפעה מכרעת על עלויות הפרויקט ועל מכירות היזם בסוף התהליך. הרזולוציות הגבוהות במיפויים שלנו כבר הביאו אותנו לרמת דיוק של 96%".

יורדים לשטח

בחודשיה הראשונים ממש פעלה רילאסטק אחרת. החברה הפנתה יזמים למתחמים בעלי פוטנציאל לפינוי-בינוי או תמ"א 38, מבלי ליצור קשר ישיר עם בעלי הדירות. המודל שלה דאז עבד על תשלום ריטיינרים מצד היזמים בהתאם לכמות ההפניות (לידים) למתחמים השונים. ואולם מהר מאוד הבינו בחברה כי לא כל ההפניות האלה מניבות התקדמות – בין אם בשל העובדה שבעלי הדירות לא מעוניינים לשתף פעולה עם היזמים, ובין אם בשל כך שכבר החלו בקידום הפרויקט עם יזם אחר.

או אז הבין מגזימוף כי על החברה שהקים להיכנס לעובי הקורה ולרדת לשטח – אל בעלי הדירות. את זה עושים עבורה "מקדמי פרויקטים" – אנשים שהוכשרו על ידי רילאסטק ומאגדים את הדיירים לקראת פנייה מסודרת ליזמי התחדשות עירונית והזמנתם לגשת למכרז. בשל העובדה שמקדמי הפרויקטים באים לבעלי הדירות כצד ג' לעסקה, מינהלת התחדשות עירונית לכל דבר, האחרונים פותחים להם את דלתם, תרתי משמע. בדומה, שביעות הרצון של היזמים כעת, משהם מקבלים לידיהם "עסקה בשלה", ללא חוסר ודאות תכנוני ועם דיירים מאוגדים – גדולה לאין שיעור.

שינוי מתכונת הפעולה של החברה הוביל גם לעדכון תפישת העבודה שלה, כשעתה היא פועלת במוצהר לטובת בעלי הדירות. "כחלק מפעילות החברה, אנו מקדמים את התב"ע בעצמנו במטרה להשביח את הקרקע ולאפשר תמורות גבוהות יותר לבעלי הדירות. בכך אנו מקצרים ומייעלים את התהליך כאשר התכנון מתחיל מיד לאחר השגת הרוב הדרוש ומכרז היזמים נדחה למועד מאוחר יותר", אומר מגזימוף.

הוא אף מדגיש כי לא ישתף פעולה עם כל יזם: "גיבשנו קריטריונים מאוד ברורים והחברות היזמיות שעובדות איתנו צריכות להיות בעלות היסטוריה ביצועית של לפחות 10 פרויקטים מאוכלסים, אישורי מימון ודירוג גבוה של שביעות רצון מצד בעלי הדירות". באחרונה אף החלה רילאסטק לעבוד עם פירמת רואי החשבון הבינלאומית KPMG אשר בוחנת את איתנותם הכלכלית של היזמים בטרם שיתוף פעולה עמם.

ינון מגזימוף, מייסד RealAsTech צילום: Mark Kronov

עד כה, חצי שנה בלבד לאחר שהחלה לעבוד במתכונת של מינהלת פרויקטים, מקדמת רילאסטק כ-30 פרויקטים ברחבי הארץ, בעיקר באזורי הביקוש ובירושלים. בשבעה מהם פורסם מכרז, ובארבעה כבר נבחר היזם. כוונת החברה היא ללוות את בעלי הדירות לכל אורך הדרך, גם אחרי יציאת הפרויקט לדרך. לשם כך צירף מגזימוף בחודשים האחרונים שני שותפים אסטרטגים לחברה: עו"ד עמרי אוחנה, לשעבר סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת חיזוק ובינוי ובקבוצת רייק, בעל ניסיון רב שנים בתחום התכנון וההתחדשות העירונית; ומשרד שפר אדריכלים, המייצג בישראל את משרד FUKSAS ברומא, ומתמחה בהתחדשות עירונית, בתכנון מתחמים ובהקמת מבני ציבור דוגמת מרכז פרס לשלום.

ינון, איפה אתה רואה את רילאסטק בעוד חמש שנים מהיום?

"אני צופה לנו גדילה משמעותית. אם בחצי השנה האחרונה כבר התחלנו תהליכים עם 30 מתחמים, אני בטוח שבשנים הבאות המספר רק ילד ויגדל. אחרי הכל, הביקוש קיים הן מצד היזמים והן מצד הדיירים, שמשוועים לשדרג את איכות המגורים שלהם.

"באופן כללי אנחנו מאמינים שלשוק ההתחדשות העירונית יש פוטנציאל רב וברור שהוא אינו ממומש באופן מלא – יש כיום בישראל יותר מ-760 אלף מבני מגורים שזקוקים וזכאים להתחדשות בדרך של הריסה ובנייה מחדש, דבר שמשביח את הנכס בכ-30%. למרות זאת, רק אחוז אחד מכלל הבניינים האלה החלו לקדם תהליכים".