מיזמי נדל"ן משותפים – מקסימום ביטחון בתקופה של אי-ודאות

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

השפעתו של משבר קורונה ניכרת בשורה ארוכה של ענפים במשק, ובהם גם הנדל"ן. הצמצום בהיקפי הפעילות והירידה ברכישת הדירות מאז פרוץ המגפה מלמדים כי בפני הענף ניצבת תקופה חדשה, שונה ומורכבת, המחייבת את השחקנים הפועלים בו בהתנהלות אחרת מזו שהורגלו בה.

נתונים שהתפרסמו באחרונה בידי אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר ומתייחסים לאפריל האחרון, מצביעים על כך שמספר העסקאות בענף הסתכם ב-2,100 בסך הכל; אם מנכים את כמות הדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי בתוכנית מחיר למשתכן, הרי שהמספר מתכווץ ל-1,900 בלבד. מדובר בירידה בשיעור חד של 74% ביחס למספר העסקאות בתקופה המקבילה אשתקד.  

"באפריל נרשם שפל חסר תקדים במספר העסקאות בשוק הנדל"ן, על רקע משבר הקורונה והסגר שהוטל בעקבותיו עד למחצית הראשונה של החודש", מציינים מחברי המסמך, ומבהירים כי זו "הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק הנדל"ן לפחות מאז תחילת שנות האלפיים".

מנכ"ל אלנור, אלי אהרונסון. "התקדמות בקניית הדירה אפשרית גם בעידן הקורונה" צילום: מירי נחמיאס

לנתונים אלה מצטרף ניתוח שבוצע בחברת המידע העסקי CofaceBdi ופורסם בחודש שעבר, וממנו עולה כי כ-5,300 חברות בענף הבנייה בישראל נקלעו לקשיים בעקבות משבר הקורונה וכי קיימת סכנה של ממש באשר לעתידן. לדברי תהילה ינאי, מנכ"לית משותפת בחברה, "למרות שענף הבנייה הוכרז כחיוני למשק והפעילות בו נמשכה לכאורה במהלך תקופת הסגר בבתים, בפועל הפעילות באתרי הבנייה היתה רחוקה מהתנהלות במתכונת מלאה וזאת עקב מחסור בעובדים ובחומרי בנייה, מיובאים ומקומיים – כך שההשפעה בפועל של המשבר היתה מכרעת".

לכך יש להוסיף לדבריה, את עצירת המכירות של דירות חדשות אשר חתכה את ההכנסות לחברות היזמיות ולחברות ההתחדשות העירונית, וכן את הקשחת תנאי המימון מצד הבנקים – הן כלפי רוכשי דירות והן כלפי יזמים המשוועים למימון הפרויקטים שעל תכנונם עמלו זמן רב.

בזמן שהיזמים בענף נדרשים לחשיבה מחודשת, גם קהל הצרכנים משנה בעקבות המצב את תוכניותיו המוקדמות. בעוד חלק מהמשפחות שביקשו לקנות דירה או לבנות את בית חלומותיהן מעדיפות כעת להמתין עד שתחלוף המגפה והמשק יתאושש, חלקן האחר מרכז כעת את מאמציו בחיפוש אחר פתרונות ברי מימוש, זולים וזמינים יותר.

שלם הגדול מסך חלקיו

חברת אלנור הנדסה ואדריכלות, המתמחה בייזום ובניית פרויקטים משותפים עם קבוצות רכישה, היא דוגמה לחברה שידעה להסתגל למצב החדש שנכפה על הענף, ומוכיחה שגם ממשבר ניתן לצמוח. בחברה מדגישים כי עידן הקורונה חידד את הצורך ביצירת שותפויות עם יזמי נדל"ן, קבוצות רכישה, בעלי קרקעות, ואף עם ועדי בתים הרוצים לקדם מיזמי התחדשות עירונית. "בישראל כמיליון מחוסרי עבודה, וברור שחוסר הוודאות התעסוקתי משפיע גם על ההחלטות הכלכליות של משקי הבית", אומר אלי אהרונסון, מנכ"ל אלנור. "אנו נמצאים אמנם בתקופה של חוסר יציבות, אך אין זה אומר שלא ניתן להתקדם בקניית הדירה או הבית. הצטרפות לקבוצת רכישה לדוגמה, מסוגלת לספק מענה בדיוק בתקופה הזאת".

באלנור מקפידים להיכנס לפרויקט כבר בתחילת התהליך, ממש עם היווצרות קבוצת המתעניינים. "שלב זה מתאפיין על פי רוב באי-ודאות רבה, וזאת מפני שלאנשים אין את כל הידע הנדרש וקיים אצלם חשש לקראת הוצאה כה משמעותית", מסביר אהרונסון. "לכן חשיבות הליווי מצד חברה המכירה לעומק את התחום ואת העוסקים בו היא הכרחית.

"בזכות הניסיון שצברנו, בנינו מודל מעטפת של שירותים 'הכל תחת קורת גג אחת'. חשוב להבין שעם התגבשותה, צריכה קבוצת רכישה לבחור מגוון אנשי מקצוע, לאחר מכן לעבוד מול רמ"י והרשויות, להוציא היתרים ולפעול מול שורה ארוכה של גורמים. סיטואציה כזו מחייבת התמחות מקיפה, אחרת הפרויקט עלול להסתרבל ולהתעכב. זו הסיבה שפנייה לגוף אחד המתכלל את הפרויקט על כל היבטיו חוסכת הרבה כאב ראש לבונים".

פרויקט עתודת אפק בראש העין. אלנור ליוותה את קבוצת הרכישה מראשית הליכי התכנון ועד מסירת הדירות צילום: אייל פאר

דוגמה מייצגת לשיתוף פעולה מוצלח מהווה פרויקט עתודת אפק בראש העין, שכבר הושלם ואוכלס. הפרויקט מונה 29 בתי קרקע, כשאלנור ליוותה את קבוצת הרכישה מהליכי התכנון, דרך שלבי הביצוע ועד למסירת הדירות. בנוסף שותפה אלנור בעשרות פרויקטים של בנייה בקיבוצים, יחד עם מנהלי הקהילה והתושבים הבונים. לדברי אהרונסון, "אלנור מרכזת את הדיירים, מעבירה להם את כל המידע הנחוץ, מתכננת ומבצעת את הפרויקט מתחילתו ועד סופו, בהתאם לצרכים של הבונים ולתקציבם". 

בימים אלה בונה אלנור 15 יחידות דיור צמודות קרקע בשכונת אור ים הצמודה לקיסריה. הפרויקט נמצא בשלב סיום התכנון והגשת ההיתרים, וממוקם בסמיכות לשכונה הנבנית בידי "מנהלת המגורים" של צה"ל עבור אנשי קבע. "הפרויקט באור ים ממחיש את חשיבות המודל שפיתחנו הלכה למעשה", מצהירים באלנור. "באופן הזה התכנון האדריכלי מותאם לסגנון מגורים משפחתי תוך שמירה על מרחב הפרטיות ובטיחות הדור הצעיר. הקפדנו על ורסטיליות בדגמי הבתים, כך שכל משפחה יכולה לבחור את הנכס המתאים ביותר עבורה".

מצמצמים סיכונים

כחברה המעורה בשוק הנדל"ן, גם באלנור מכירים היטב את הרעות החולות של הענף, בהן מעורבות של גורמים ללא ניסיון או ללא גב כלכלי מוצק. "לצערי אני שומע לא אחת על פרויקטים שמקודמים באמצעות אנשים שלא התמחו בנדל"ן ולא מכירים את הענף הזה כראוי", אומר אהרונסון. "הם לא מבינים מה נדרש כדי להתניע פרויקטים, לא יודעים להתנהל בביורוקרטיה הסבוכה, איך לייצר כוורת מתאימה של אנשי מקצוע ולנטרל מוקשים תוך כדי תנועה. 

"הדבר בולט בעיקר בפרויקטים של תמ"א 38, שרבים מהם פשוט מתפוגגים. בעלי דירות המבקשים לקדם תמ"א בשטחם מוטב שייפנו לחברה יזמית השולטת בכל השלבים המשמעותיים: בדיקת היתכנות כלכלית, גיבוש הסכמות בקרב בעלי הדירות, התקשרות עם עו"ד, קידום הליך הרישוי והוצאת היתרי בנייה, ביצוע יסודי בהתאם לתכנון והעברת המפתחות לדיירים במועדים שנקבעו. בתקופת משבר כלכלי, שבה אין מקום להוצאות כספיות נוספות, ניהול הפרויקט על ידי גוף אחד מתכלל הוא קריטי".

פרויקט אלנור באור ים. "ורסטיליות בדגמי הבתים, כך שכל משפחה יכולה לבחור את הנכס המתאים ביותר עבורה" הדמיה: יעקב לנדא אדריכלים

"מעבר לזה", מוסיף אהרונסון, "חברה בעלת איתנות כלכלית מעניקה ביטחון ליזמים ולקבוצות הרכישה, ומאפשרת לממש את הפרויקט לפי התוכניות ולוחות הזמנים שנקבעו מראש. אנו אף מציעים ליזמים שותפות בפרויקט והזרמת הון, כך שהם יוכלו למזער את הסיכון, לחסוך בעלויות המימון ולדעת שהיציאה לדרך היא באינטרס משותף".

ברזומה של אלנור למעלה מ-30 שנות ניסיון בענף הנדל"ן במגוון רחב של פרויקטים, הן במגזר העירוני והן במושבים ובמרחב הכפרי. החברה עובדת בשיתוף פעולה הדוק עם חברת קורום הנדסה וניהול, כששני הגופים משלימים זה את זה תוך מתן מענה כולל בתחום ההנדסה, הניהול, הבנייה והפיתוח.