ניצחון לתושבי גבעתיים: הרחבת מרפסות לא תחויב בהיטלי השבחה

הרחבת מרפסת שמש בבניין חדש לא תחויב בהיטל השבחה, כל עוד שטח הדירה יחד עם מרפסת לא עולה על 140 מ"ר. כך עולה מהחלטת וועדת הערר של מחוז תל אביב שניתנה באחרונה, ושדחתה את עמדת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגבעתיים.

ההחלטה  התקדימית אמנם חוסכת אלפי שקלים בודדים לבעלי דירות שמבקשים להרחיב מרפסות, אך משמעותה לרשויות המקומיות אובדן הכנסה שיכול להגיע למאות אלפי שקלים, בגין כל בניין שבעלי הדירות בו מבקשים את ההרחבה.

הוספת מרפסות צילום: מוטי קמחי

מדובר במגדל בגבעתיים שהוקם במסגרת פרויקט פינוי בינוי ברחוב ערבי נחל 13 בשנת 2009. נכון למועד זה, איפשרה תוכנית בניין העיר המאושרת להקים מרפסת שמש בשטח של עד 12 מ"ר. לאחר אכלוס המגדל, אושרה תוכנית בשנת 2014 שמוסיפה זכויות בנייה למרפסות. התב"ע החדשה אגב, איפשרה למגדלים שהוקמו אחרי 2015 במסגרת הפרויקט, להקים מרפסות גדולות יותר.

על סמך תוכנית זו, הגישו 43 בעלי דירות שכבר התגוררו בהן, בקשה להיתר בנייה להרחבת המרפסות החדשות עד שטח כולל של 17-20 מ"ר. בסוף שנת 2015 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגבעתיים את הבקשה אך בכפוף לתשלום היטל השבחה בסך כולל של 350 אלף שקל. סכום שנע בין 6,000-10,000 שקל לכל בעל דירה. בהתאם לשומה שנערכה מטעם הוועדה המקומית, חושבה השבחה באופן שבו שטח המרפסת העולה על 12 מ"ר חויב בהיטל השבחה מלא, ללא קשר לשטח דירת המגורים.

בעלי הדירות שילמו את היטל ההשבחה תחת מחאה על מנת לקבל היתר בנייה, והתחילו בביצוע העבודות. במקביל, הגישו ערר לוועדת הערר באמצעות עו"ד מוטי איצקוביץ ממשרד כץ גבע איצקוביץ (KGI) כנגד דרישת היטל ההשבחה של הוועדה המקומית. בערר טענו הדירות כי יש לפטור אותם מהיטל השבחה, בהתאם לחוק הקובע פטור מהיטל, בגין הרחבת דירת מגורים עד לשטח של 140 מ"ר.

הוועדה המקומית גבעתיים טענה כי רק חלק מהמרפסת עד לשטח של 12 מ"ר נכלל בדירת מגורים, לצורך מתן פטור, ואילו השטחים העודפים שמעבר לאותם 12 מ"ר לא נכללים בשטח הדירה ועליהם צריך לשלם היטל השבחה. על כן חיוב בעלי הדירות בהיטל השבחה עבור שטחי המספרות העולה על 12 מ"ר נעשה כדין. מנגד טענו בעלי הדירות, כי המרפסות מהוות חלק בלתי נפרד מדירות המגורים ואין הבדל בין סלון למרפסת. ועל כן יש לתת פטור מלא לשטחי המרפסות ששטחן נכלל בשטח דירת המגורים.

וועדת הערר של מחוז תל אביב בראשות סילביה רביד, קיבלה את הערר, וקבעה כי מרפסות מקורות מהוות חלק מדירת המגורים לצורכי פטור מהיטל השבחה, כל עוד שטח הדירה הכולל לא עולה על 140 מ"ר. וועדה נדרשה לדון בשאלה האם הרחבת מרפסת נכללת בפטור מהיטל השבחה שמעניק חוק התכנון והבנייה במקרה של הרחבת דירות מגורים עד שטח של 140 מ"ר. במסגרת ההליך התברר כי מרבית המרפסות שהיו בבניין הפכו לאחר מתן ההיתר מרפסות מקורות באופן מלא. רק מיעוט המרפסות כולל שטחים בלתי מקורים.

"הטעם לפטור מקורו סוציאלי, ומטרתו לאפשר הרחבת הדירה לשטח כולל של 140 מ"ר" קבעה רביד. "הפטור נועד להעניק תמריץ חיובי לאזרח הרוצה לשפר את תנאי מגוריו. השאלה במקרה זה היא האם יש לראות בהרחבת המרפסות בנייה או הרחבה של דירת מגורים. יש לאמץ את קביעת השטח הכולל של דירת מגורים לצורך הוראת הפטור באופן שזה יכלול את כלל השטחים המקורים, לרבות את שטחי המרפסות המקורות. למרות מאפייניה השונים של מרפסת - אשר בולט החוצה משאר חלקי הדירה, מדובר בחלק מהדירה לכל דבר ועניין. על כן יש למנות מרפסות מקורות כחלק מ-140 מ"ר לצורכי הפטור".

גם בעניין המרפסות הלא מקורות הוחלט כי הן נכללות בשטח הדירה לצרכי מתן הפטור. ועדת הערר ציינה כי קיימות החלטות סותרות בנושא: מחד יש החלטות אשר קובעות כי מרפסת גג אינה שונה מחצר צמודה ולכן אינה צריכה להיכלל בשטח הדירה, ומאידך בהחלטות אחרות נקבע כי מרפסת זיז פתוחה נכללת בשטח הדירה. בענייננו, ועדת הערר החליטה כי מבחינה פונקציונלית שטחי המרפסות הפתוחות נכללות בשטח הדירה לצרכי הפטור.