הקבלנים ניצחו את ראש המועצה: מבשרת ציון תנפיק היתרי בנייה ל-900 דירות

ניצחון לקבלנים במבשרת ציון: שלוש שנים לאחר שזכו במכרזי מחיר למשתכן, ולמרות התנגדותה הממושכת של המועצה המקומית וראש המועצה יורם שמעון, תיאלץ המועצה להנפיק היתרי בנייה ל-900 יחידות דיור להקמת שכונת המגרסה. שמעון מסר ל"כלכליסט" כי "המועצה לא תעבור על ההחלטה על סדר היום ותערער עליה לבית המשפט".

הדרך להנפקת היתרי הבנייה נסללה לאחר שוועדת הערר של מחוז ירושלים בראשות עו"ד שרית אריאלי, קיבלה את העררים שהגישו חמישה יזמים כנגד המועצה המקומית והוועדה המקומית לתכנון ובנייה הראל. זאת בשל סירובן לאשר הקלות שביקשו היזמים הכוללות הגדלת יחידות הדיור המתוכננות במגרשים בהם זכו בהיקף של 18%-20% מכח תקנת שבס.

מדובר בחטיבת קרקע בבעלות המדינה הממוקמת ממערב לשכונת מעוז ציון ב' במבשרת ציון, בו פעלה בעבר מגרסה של מחצבת הקסטל ומכאן שמה. את הקרקע שיווקה רשות מקרקעי ישראל במכרזי "מחיר למשתכן" בהם זכו במאי 2017 חברות הנדל"ן: חיים זקן, קוטלר עדיקא, ארזים, מצפה הראל יזמות, ועלואל, להקמה של 750 יחידות דיור בסך הכל.

יורם שמעון ראש מועצת מבשרת צילום: רפי קוץ

על הקרקע חלה תוכנית שאושרה ביולי 2016 להקמת שכונת מגורים בת סך הכל 1,269 יחידות דיור לרבות שטחי תעסוקה ומסחר. על פי התוכנית שטחן של 75% מהדירות בפרויקטים השונים בשכונה יעמוד על 100 מ"ר, ושטחן של 25% מהדירות יהיה 75 מ"ר. היזמים הגישו לוועדה המקומית בקשה להקלה מכח תקנת שבס, לפיה סך הדירות בפרויקט יגדל ב-20% כלומר ב-150 דירות. תוספת זו תאפשר לייצר יותר דירות בפרויקט, ששטחן יהיה קטן יותר, ומתאים יותר לקהל היעד- זוכי מחיר למשתכן. תחילתו של הסיפור הסבוך נעוץ בסירוב מוסדות התכנון להיעתר לדרישת ראש המועצה יורם שמעון להתנות הוצאת היתרי בנייה במתחם בסלילת כביש חדש המחבר בין שכונת עין חמד לבין שכונת מעוז ציון במבשרת ציון.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הראל הקפיאה את הנפקת ההיתרים לשכונה במאי 2018 תוך שהיא מודיעה כי היא עומלת על אישור תוכנית שתקבע מהו המספר המקסימלי של יחידות הדיור בשכונה המתוכננת. שנה לאחר מכן במאי 2019 דחתה את בקשות היזמים וקיבלה את עמדת המועצה בדבר העדר תשתיות מתאימות עבור תוספת הדירות לרבות תשתיות תחבורתיות ומבני ציבור, וקבעה כי לא תתאפשר תוספת דירות בהקלה שבס.

על החלטות אלה הגישו חברות הנדל"ן עררים לוועדת הערר המחוזית שאוחדו בהחלטה שהתקבלה היום. בעררים טענו היזמים כי הוספת דירות והקטנת שטחן תביא לניצול מיטבי ויעיל יותר של הקרקע והדירות יותאמו יותר לפרויקטים מחיר למשתכן. עוד טענו כי הוועדה המקומית לא נתנה נימוק מקצועי לטענה כי יש להתנות את הקמת היחידות הדיור בהקמת כביש. עוד נטען כי הוועדה המקומית לא היתה מוסמכת להקפיא הוצאת היתרי בנייה, מהלך שמנע מהיזמים לקבל היתרי בנייה שלא כדין.

בדיון שהתקיים בוועדת הערר טענה מהנדסת המועצה המקומית מבשרת ציון אדריכלית לאה סבן כי נושא התחבורה אמנם מהווה קושי ממשי אולם קיים גם מחסור משמעותי במבני ציבור בפרט מבני חינוך וכי התוכנית התקפה לא נותנת מענה גם עבור היחידות המאושרות. מנגד טענו החברות כי הטענה לבעיות תחבורה אינה מחזיקה מים מאחר והוועדה המחוזית כבר אישרה את התוכנית בשנת 2016 תוך שהיא בחנה גם מצב התחבורה ומבני הציבור בתוכנית ומצאה אותם תואמים את התוכנית.

ועדת הערר קיבלה את העררים שהגישו היזמים, וקבעה כי יש לאשר את ההקלות שביקשו לתוספת דירות בהיקף 18%-20% בין היתר על רקע רצון הממשלה להגדיל את היצע הדירות. "תוספת יחידות הדיור מהווה לטעמנו שינוי מוצדק ורצוי, לא רק בשל עצם תוספת יחידות הדיור כמימוש מדיניות הממשלה אלא אף בשל תמהיל יחידות דיור מגוון יותר בכל הנוגע לשטחן של הדירות, מאפשר ניצל יעיל וטוב יותר של משאב הקרקע, מאפשר מלאי גדול יותר של יחידות דיור עבור זוכי מחיר למשתכן ועונה על צורכי השעה", קבעה וועדת הערר בהחלטה. "תוכנית מחיר למשתכן מיועדת עבור זוגות צעירים ומשפחות צעירות אשר על רקע משבר הדיור הקיים ידם אינה משגת לרכישת דירות באזורי ביקוש".

בנוסף קבעה ועדת הערר כי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הראל לא היתה מוסמכת להקפיא את היתרי בנייה לטובת אישור תוכנית חדשה אשר מצויה בכלל בסמכות הוועדה המחוזית, וכי בנוגע לתשתיות התחבורה ומבני הציבור ביססה הוועדה המקומית את החלטתה על עמדת המועצה המקומית בלבד. "הנימוקים שעמדו בבסיס התנגדות המועצה בהיבט התחבורתי בהתייחס להשפעת תוספת 150 יחידות דיור על מערכת התחבורה בישוב נידחו לאחרונה במלואם על ידי הוועדה המחוזית שמצאה את השפעה זו זניחה" קבעה וועדת הערר. "דרישת המועצה להכללת כביש חמד חוצבים נדחתה על ידי הועדה המחוזית כשאישרה את התוכנית המגרסה ב-2016".

את חמשת היזמים ייצגו עו"ד ענר חפץ ממשרד יגאל ארנון ושות', עו"ד אבי פורטן ממשרד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות', עו"ד רונן ירדני ממשרד המבורגר עברון, עו"ד צח פולק ועו"ד יריב בר דיין.

ראש המועצה המקומית מבשרת ציון יורם שמעון מסר בתגובה: "אנחנו לא נעבור על ההחלטה לסדר היום, ונגיש ערעור עליה לבית המשפט המחוזי. אם צריך גם נגיע עד בית המשפט העליון. לא ייתכן שאת הוועדה המחוזית מעניין רק לאשר מתחמי מגורים גדולים ככל שניתן מבלי לתת מענה לתשתיות של תחבורה ומבני ציבור, ולהתעלם מההחלטה של הוועדה המקומית. אנחנו לא מתכוונים לוותר