שקט, בונים: אלה בן נון לא מתרגשת ממשבר הקורונה

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

משבר הקורונה והפגיעה הכלכלית העולמית לא פסחו על המשק הישראלי, ובכלל זה גם על ענף הבנייה. אחרי הסאגה סביב מידת "חיוניותו" למשק, וההחלטה שלא להכיר בעיכובי מסירה ככאלה שנגרמו עקב "כוח עליון", ממשיכים העוסקים בתחום לנסות ולאמוד את מצבם תוך שהם שרויים בחוסר ודאות כמעט מוחלט. לפי מרבית ההערכות, הפעילות בענף צפויה להאטה משמעותית בחודשים הקרובים, כשכבר היום רבים מהקבלנים מתמודדים עם מחסור משמעותי בכוח אדם ועיכובים באספקת חומרי גלם וציוד לאתרי הבנייה.

ואולם, יש בענף גם מי שרואה במצב החדש הזדמנות, לפחות לחלק מהחברות הפועלות בו: "קבלנים שעובדים בעיקר עם פועלים פלסטינים נאלצו בצער לדומם אתרי בנייה, מה שהביא לפניות יזומות מצד ספקים וקבלני משנה שעבדו איתם לחברות הקבלניות הגדולות, בעלות הגב הכלכלי המוצק, שהמשיכו לעבוד. בעצם מדובר בספקים שנותרו עם סחורה שיועדה לאתרים הדוממים וכעת, בעקבות המשבר, מציעים את מרכולתם לאחרים", אומרת אלה בן נון, הבעלים של חברת EBN אלה בן נון ניהול בניה המספקת שירותי ניהול ופיקוח הנדסי.

לדבריה, "אותו דבר נכון לגבי קבלני משנה שמצאו את עצמם לפתע ללא עבודה. מטבע הדברים, במצב הדברים הקיים, אותם ספקים וקבלני משנה, מוכנים להתגמש בעלויות שהם דורשים. כך יוצא שהחברות הגדולות מרוויחות. בחלק מהמקרים, ובניגוד למה שמקובל לחשוב, זה אפילו מאפשר להן להאיץ את קידומם של הפרויקטים הקיימים".

בן נון מדגישה כי "וירוס הקורונה נמצא איתנו כחודש בלבד, כך שהקושי האמיתי שהוא יציב בפני שוק הנדל"ן הישראלי יבוא לידי ביטוי מלא רק בעוד מספר חודשים. למעשה, הציוד והחומרים שמגיעים כיום לאתרים, הוזמנו כבר לפני שלושה-ארבעה חודשים. נכון לעכשיו, אני עדיין לא נתקלתי בעיכובי בנייה ממשיים בעקבות המשבר".

אתר בנייה. "תפקידנו לווסת את החלטות הקבלן, למשל כשהוא מפנטז על שיש מאיטליה" צילום: זהר שחר

שומרים על הקבלנים

ולמרות הדברים האלה, בשבוע האחרון דווח על חברות בנייה שפנו לרוכשים והתריעו כי ייתכן ויחולו עיכובים במועדי המסירה של פרויקטים. הדיון בסוגיית הפיצוי לרוכשים, העלה שוב לתודעה את חשיבותם של גורמים מפקחים בענף הבנייה.

אלה, איפה את רואה את הערך המוסף שלכם כחברת ניהול פרויקטים בעתות משבר?

"תפקידו של מנהל פרויקט הוא בראש ובראשונה להביא את הפרויקט לקו הסיום בהצלחה ובכל מצב, כשבזמני משבר התפקיד מאתגר ומורכב הרבה יותר. מנהל הפרויקט הוא נציגו של המזמין אך לאורך כל חיי הפרויקט הוא חייב לשמור על האינטרסים של כלל הגורמים המעורבים בו, לרבות הקבלנים והספקים. כחלק מההתמודדות עם המשבר הנוכחי, יזמים רבים מצמצמים הוצאות ודוחים תשלומים לא הכרחיים לתקופה של יותר ודאות. אבל בשוליים, יש גם כאלה שמנצלים את המצב ועושים זאת על חשבון הקבלנים, הספקים והרוכשים.

"בשבוע שעבר, למשל, נפגשתי עם מנכ"ל של אחת החברות הקבלניות המובילות, שסיפר לי שהוא נשלח הביתה בבושת פנים על ידי היזם, ללא קבלת תמורה שמגיעה לו וסוכמה מולו, והכל 'בתירוצי קורונה'. לשמחתי, אנחנו לא מעורבים בפרויקט הזה, אבל לראיה, זה קורה. 

"תפקיד נוסף שלנו, שחשוב בעיקר בזמנים כאלה, הוא לווסת החלטות בשלב הביצוע – לטובת היזם ולעתים גם לטובת השוק בכללותו. כך למשל אנחנו נתעדף בימים כאלה חומרי בנייה שמיוצרים בישראל. זה נכון תמיד, אבל על אחת כמה וכמה בתקופה כזאת; כמו כן אנחנו נמליץ ליזם לבחון אלטרנטיבות תכנוניות של מוצרים וספקים על מנת לא להיתקע ולגרום לשיבושים בלוחות הזמנים או לעלויות נוספות, גם אם הוא מפנטז למשל על שיש מסוים שמגיע מצפון איטליה. הדברים האלה קורים כל הזמן.

"באופן כללי, המציאות הזאת שנכפתה על הענף היא מאתגרת, אבל היא גם מאלצת אותנו לשאול שאלות ולבחון שוב אקסיומות שונות שליוו אותנו במשך שנים. כל משבר הוא הזדמנות לחשיבה ובחינה מחודשת. לכן במובן הזה יש פה לראייתי גם הזדמנות לשינוי חיובי".

מה לגבי הקשיים שמעמידים הבנקים ליזמים? איך זה משפיע על הפעילות שלכם?

"האיתנות הפיננסית של היזמים שאנחנו עובדים איתם היא הגלגל שמניע כל פרויקט. רוב היזמים נשענים על גורמי מימון, בנקים או גורמים חוץ-בנקאיים, שמתנים את מתן האשראי לפרויקטים באחוז מסוים של שיווק או מכירה. בימים אלה השיווק קפא כמעט לחלוטין, וזה מכניס יזמים ללחץ שכן אי-עמידה בפריסייל היא הפרה של הסכם הליווי ועילה להפסקת מתן האשראי. האם הפרויקט שהם עמלו עליו במשך שנים יירד לטימיון בגלל קשיי מימון? גם כאן אנחנו מנסים לסייע בכל החזיתות וככל יכולתנו.

אלה בן נון. המדינה תפעל להחזרת המשק לצמיחה באמצעות קידום פרויקטים ציבוריים צילום: אבי ולדמן

באופן כללי, איך ישפיע לדעתך משבר הקורונה על ענף הנדל"ן?

"כולנו יודעים איך המשבר התחיל, אך קשה לצפות איך הוא יסתיים ומתי. ברור שענף הנדל"ן עבר זעזוע ויקח זמן עד שהכל יחזור למסלול. המזל של מדינת ישראל הוא הגידול הדמוגרפי שלה – עד 2048 האוכלוסייה כאן צפויה להכפיל את עצמה. אני צופה שבעוד מספר שנים לא רב נחזור לתנופת בנייה מלאה, אבל בתקופת הביניים, עד להתייצבות, נראה האטה בפרויקטים, בעיקר של תעסוקה ומשרדים.

"המשבר גרם לחברות בינלאומיות רבות, אך לא רק, לחשב מסלול מחדש ולבחון את הצורך שלהם בשטחי משרדים. לצד זה הוא יגרור עמו חשיבה חדשה בתחום, לרבות התחזקות משמעותית של מגמת העבודה בחללים משותפים, ה-co-working – גם בקרב חברות קטנות ובינוניות, בעיקר בשל האפשרות לגמישות ולהתקשרויות בלתי-מחייבות לתקופות ארוכות.

"להערכתי גם סקטור הדיור המוגן לא חסין, כי אנשים יחשבו פעמיים אם לשלוח את הוריהם למקומות שבמציאות של מגיפות הם דווקא מסכנים אותם; לאור הקשחת תנאי המימון של הבנקים, הדירות של מחיר למשתכן, בעיקר בפריפריה, יימכרו בשוק החופשי.

"כנגד כל אלה, אני צופה שהמדינה תזרים כסף ותהיה התחזקות משמעותית של הפרויקטים הציבוריים – שדרוג בתי חולים, הקמת פרויקטים רפואיים, בניית תשתיות ותחבורה וכדומה. ההערכות הן שמבין מיליון המובטלים שיש היום במשק, כרבע לא יחזרו למעגל העבודה. תהיה לזה השפעה גדולה על כולנו, ולכן הממשלה תשקיע משאבים עצומים כדי להחזיר את המשק לצמיחה".