הלמ"ס: מחיר למשתכן הוביל לזינוק של 42% במכירת דירות חדשות ב-2019

בשנת 2019 נרשם זינוק חד של 42% בביקוש לדירות חדשות למכירה. על פי נתוני הלמ"ס שמתפרסמים היום (ה'), מספר הדירות המבוקשות - למכירה שאינן למכירה (כלומר, המיועדות לבנייה עצמית, קבוצות רכישה, השכרה וכדומה) - בשנה שחלפה עמד על 50,270, בעוד שב-2018 מספר הדירות המבוקשות היה רק 40,799 - עלייה של 23%.

במהלך העשור האחרון, רק בשנת 2015 נרשם ביקוש גבוה יותר לדירות - 51 אלף. באמצע 2015 השיק שר האוצר משה כחלון את תוכנית מחיר למשתכן, שמאפשרת לרכוש דירה בהנחה של מאות אלפי שקלים למשקי בית שלא רשומה בבעלותם דירה. בעקבות השקת התוכנית והצפייה של כל אותם זוגות צעירים לדירה מוזלת, הביקוש צנח: ב-2016 מספר הדירות המבוקשות עמד על 49 אלף, ב-2017 כבר ירד ל-43 אלף וב-2018 נרשם, כאמור, שפל.

פרוייקט מחיר למשתכן בראש העין צילום: ליטל גואלמן

נתוני הביקוש לדירות מורכבים ממספר הדירות החדשות שנמכרו בשנה הנסקרת, ומספר הדירות החדשות שאינן למכירה.

מספר הדירות החדשות שנמכרו ב-2019 הוא שהוביל את העלייה החדה בביקוש לדירות. בשנה זו זינקו מכירות הדירות ל-32,456, לעומת 22,89 אלף ב-2018 - עלייה של כמעט 42%, וכ-24 אלף בשנת 2017.

הסיבה לזינוק החד במספר הדירות החדשות שנרכשו היא העובדה שעשרות פרוייקטים של מחיר למשתכן הבשילו בשנה האחרונה והגיעו לשלב היתר בנייה שבו הזוכה בהגרלה יכול לחתום על חוזה לרכישת הדירה. מדובר ברוכשי דירות שמשנת 2015 המתינו מחוץ לשוק הדיור בצפייה לביתם החדש והמוזל.

ההיצע אינו מספיק

את נתוני הביקוש לדירות יש לבחון אל מול היצע הדירות, באופן שמאפשר להעריך את מגמת המחירים העתידית. בדצמבר 2019 פרסמה הלמ"ס את נתוני התחלות הבנייה וגמר בנייה ל-12 חודשים - עד ספטמבר 2019. מהדיווח עולה כי בתקופה הנסקרת הושלמה בנייתן של 51,460 דירות, והחלה בנייה של 52,360 דירות. כלומר, המשק מצליח לייצר בדיוק את אותה כמות מבוקשת של דירות.

עם זאת, בישראל שיעור הגידול הטבעי הגבוה בעולם המערבי - כך שהביקוש רק ילך ויגדל. בנוסף, בעשור האחרון - עד השנה האחרונה - המשק לא הצליח לספק את כמות הדירות המבוקשות, והערכות הן כי נוצר מחסור מצטבר של עשרות אלפי דירות - כך שהביקוש לא ידעך בקרוב, ואם קצב התחלות הבנייה לא יואץ, מחירי הדירות לא יירדו.

בשנת 2019 כמעט מחצית (46.7%) מהדירות המבוקשות היו במחוזות מרכז ותל אביב - 12,516 בראשון, 10,980 בשני. כך, במחוזות הללו שיעור הדירות החדשות למכירה גבוה ביחס לשאר הארץ, ועומד על 77.7% בתל אביב ו-70.8% במחוז מרכז. כלומר, הביקוש לדירות חדשות הוא בין חדרה לגדרה, ובו נדרשת המדינה להאיץ את קצב הבנייה החדשה. האתגר מסובך, משום שמלאי הקרקעות הפנויות באזור הזה מצומצם.

הערים בהן נמכרו הכי הרבה דירות הן רמת גן, עם 1,583, הרצליה (1,394) ותל אביב (1,323). הנתונים הללו מצביעים לא רק על ביקוש אלא גם על היצע, משופ שרק בערים בהן נבנות דירות אפשר לקנות דירות חדשות; מהסיבה הזו נעדרות מרשימת הערים שבהן נמכרו לפחות 500 דירות ערים מרכזיות וחשובות כגבעתיים, בת ים, בני ברק, וקריית אונו. כדי לספק מענה לביקוש הגואה לדירות במרכז, המדינה תצטרך למצוא דרכים לקדם בנייה למגורים גם בערים אלה.