אתי לנגרמן: "השיא בהיקף המשכנתאות ב-2019– יישבר כבר השנה"

בשיתוף מערכת זירת הנדל''ן

ריבית נמוכה ועלייה בהיקפים של רוכשי דירה ראשונה, בהם זוכי מחיר למשתכן – כל אלה הובילו לשיא שנתי של כל הזמנים בהיקף המשכנתאות ב-2019 – כך עולה מנתונים שפירסם השבוע בנק ישראל. 67.6 מיליארד שקל ניטלו בשנה החולפת בהלוואות לצורכי דיור, 13.6% יותר מאשר ב-2018, אז עמד הסכום על 59.5 מיליארד שקל. השיא הקודם בהיקפי המשכנתאות – 64.7 מיליארד שקל – היה ב-2015, רגע לפני הכבדת הצעדים נגד המשקיעים והעלאת מס הרכישה.

בחודש דצמבר לבדו ניטלו משכנתאות בהיקף שיא, של 7.2 מיליארד שקל. אף שבבנק ישראל הסבירו זאת ב"עונתיות" המאפיינת חודש זה בשנה, עדיין מדובר בנתון גבוה; לעומת דצמבר 2018, אז ניטלו משכנתאות בהיקף של 5.8 מיליארד שקל, נרשמה ב-2019 עלייה של 14%. 

מחיר למשתכן בראשון לציון צילום: ענר גרין

אין מוצא מהפלונטר

"הדומיננטיות של רוכשי מחיר למשתכן בשוק הדיור השפיעה על נתוני המשכנתאות", קובעת אתי לנגרמן, שותפה מייסדת בחברת הבנקאות להשקעות מור-לנגרמן, המלווה בין היתר יזמי נדל"ן ומספקת להם פתרונות מימון. לדבריה, "רבים מרוכשי הדירות בתוכנית הממשלתית הגיעו לשלב נטילת המשכנתא, כשבשנים הקרובות מספרם עתיד רק לגדול".

ואמנם, החל מחודש מרץ 2019, סך דירות מחיר למשתכן מכלל העסקות היה כ-17%, וסכום ההלוואות המצרפי לדירות אלו כבר היה כ-12% מסך כלל המשכנתאות. במהלך 2019 ניתנו כ-7 מיליארד שקל לכ-13.8 אלף לווים במסגרת מחיר למשתכן.

"שנית", אומרת לנגרמן, "נראה כי גם בשוק החופשי, לזוגות צעירים שהתלבטו אם לרכוש דירה נמאס לשבת על הגדר בציפייה שהמחירים יירדו. הנתונים הראו שמחירי הדירות אמנם מתייצבים, אך הציפייה לירידת מחירים התבדתה. תוכנית מחיר למשתכן לא הביאה לירידת מחירים משמעותית, לבטח לא באזורי הביקוש, ובפלונטר הפוליטי הנוכחי לא צפויות תוכניות חדשות בתחום בעתיד הנראה לעין. לכן, מי שבשנים האחרונות הקפיא תוכניות לרכישת דירה, חזר לשוק בסערה".

לנגרמן מוסיפה כי גם הבנקים תרמו את חלקם למגמה: "ברוב הבנקים רואים בהיקף המשכנתאות יעד אסטרטגי לנוכח הסיכון הנמוך והביקוש הגבוה, ועל כן הם משקיעים משאבים רבים בצמיחה בפעילות זו. הרעב של הבנקים, שהגדיל את התחרות, וירידת התשואות בשוק האג"ח, שמשפיע על תמחור המשכנתאות, הורידו את הריבית הממוצעת בשוק לרמה של 3.2% במסלול ריבית שקלית קבועה". 

אתי לנגרמן צילום: ליה יפה

גם היקף מִחזור המשכנתאות ידע בשנה החולפת צמיחה של ממש. ב-2019 הוא עמד על יותר מ-9 מיליארד שקל, לעומת 5.8 מיליארד שקל ב-2018 – גם כאן, שיא של כל הזמנים. עם זאת, נראה כי רמת הסיכון עלתה, כשהיקף המשכנתאות הממונפות זינק: כ-35% מהמשכנתאות השנה היו במינוף גבוה – כאלה שמימנו יותר מ-60% מרכישת הדירה – בעוד שב-2017 הן היו קצת יותר מרבע מהשוק. עם זאת, שיעור ההחזר החודשי של המשכנתא ביחס להכנסת הלווה נותר יציב, כשתשלומי המשכנתא מהווים עדיין כרבע מהכנסת הלווים.

"כבר במחצית השנייה של 2019 ראינו יותר עסקאות של משפרי דיור, שהפסיקו להאמין שהמחירים יתמתנו. מגמה זו תמשיך ותואץ השנה", העריך בתחילת השבוע אורי יוניסי, סגן מנהל החטיבה הקמעונאית במזרחי טפחות. לדבריו, "הצפי השנה הוא לעליית מחירים מתונה בעקבות עודף ביקוש, בנוסף לעלייה בפעילות של רוכשי דירה במחיר למשתכן בעקבות עסקות שהבשילו. כל אלה יובילו להערכתי לעלייה של 10% בפעילות בשוק ב-2020 ולשנת שיא נוספת".