מור-לנגרמן היו שם: כך נראתה מהפכת המימון החוץ בנקאי

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

לאחרונה פורסמה ידיעה בעיתוני הכלכלה, לפיה קרן פרטית העמידה הלוואה בסך 46 מיליון שקל לקידום פרויקט דיור מוגן בירושלים. הידיעה לא עוררה תשומת לב מיוחדת, ומדוע שתעורר? בסוף העשור השני של המאה, אין כל סיבה להתרגש מגוף פרטי שמעמיד הלוואה בת עשרות מיליוני שקלים למיזם נדל"ני.

למותר לציין שעד לפני פרק זמן לא ארוך, של חמש-שש שנים, הדברים נראו אחרת לגמרי. ואמנם, בין שלל המהפכות והתהפוכות שידע ענף הנדל"ן בעשור שהסתיים השבוע, מהפכת המימון החוץ-בנקאי תיזכר כאחת החשובות. לא רק משום שפתרה את מצוקת האשראי שבו היה שרוי הענף עד לפני מספר שנים, אלא בעיקר מאחר ששינתה לחלוטין את כללי המשחק.

"מהפכת המימון החוץ בנקאי פתחה את עולם הנדל"ן להרבה יתר שחקנים", מסבירה אתי לנגרמן, שותפה מייסדת בחברת הבנקאות להשקעות מור-לנגרמן, המלווה בין היתר יזמי נדל"ן ומספקת להם פתרונות מימון. "אם פעם ראינו מועדון מצומצם של שחקנים מאוד גדולים לצד משפחות שבאופן מסורתי עוסקות בנדל"ן, הרי שכיום השינויים בתחום המימון נותנים מקום לשחקנים מגוונים, לרבות אלה ש'מביאים מהבית' הון נמוך למדי".

לנגרמן מוסיפה כי "עם פריחת תחום התחדשות העירונית והתמ"אות, הפך ערוץ המימון החוץ בנקאי לסופר רלוונטי. אלו פרויקטים שהוצאתם לפועל אינה דורשת רמת הון גבוהה, מאחר שהיזם מבצע עסקה מול בעלי הדירות ואינו רוכש את הקרקע".

בנק לאומי. "היינו עדים להרחבה משמעותית של מקורות המימון" צילום: אוראל כהן

אלא שהמהפכה הזו, לצד יתרונותיה, הולידה גם אתגרים. "פעם החיים של יזם היו כמעט חד-מימדיים בהיבט הפיננסי", אומרת לנגרמן. "כיום יש שכבות מימון וסיכון שונות, מקורות מימון חדשים עם מאפיינים ייחודיים, שילובים אפשריים בין כמה גופים מממנים – כל אלה מאפשרים אמנם מציאת פתרונות מימון מתוחכמים ונכונים יותר ליזמים, אך בה בעת מייצרים קושי רב לתקשר ולהתנהל בתוך המגוון".

לדבריה, "המציאות החדשה, על הזדמנויותיה ומורכבויותיה, מחייבת התמקצעות אחרת. כאן המקום שלנו כיועצים להתוות דרך בתוך המורכבות הזו, לבנות מימון נכון לכל צורך, לספק לכל נושא את הפתרון הייעודי שלו ולהוביל את העסקה המימונית בין הגורמים השונים – עד להתממשות".

לנגרמן מוסיפה כי הריבית הנמוכה שאיפיינה את העשור החולף עודדה מעבר כספים לענף ויצירת פלטפורמות שהעניקו, הן למשקיעים והן ליזמים, אופציות "לשחק" בין רמות תמחור וסיכון שונות, כל אחד לפי צרכיו, כמו גם מקורות יצירתיים ומגוונים למימון פרוייקטים נדלניים.

"אנחנו רואים הרחבה משמעותית של מקורות המימון ומעבר של כסף מהמערכת הבנקאית למערכת החוץ בנקאית – בין אם בקרנות המבוססות על משקיעים מוסדיים או פרטיים, ובין אם ביוזמות פרטיות של מספר מצומצם של משקיעים שהתאגדו אד-הוק על מנת להשקיע בפרויקט ספציפי. ישנם יותר שיתופי פעולה בין שחקנים פיננסיים ובין יזמים, עד כדי כך שהיום השחקנים הפיננסיים לוקחים חלק ממשי כבר בשלב היזמי הראשוני והשקעת ההון העצמי".

ישראל מאחור

לצד היתרונות הרבים שבעידן הנוכחי, טמונים בו גם סיכונים לא מבוטלים, ובראשם כניסתם לפעילות של יזמים נטולי הון עצמי תוך מינוף ברמות גבוהות מאוד. לדברי לנגרמן, כאשר שחקנים אלו אינם מקצועיים מספיק, מדובר בפוטנציאל לצרות. "ישנם שחקנים הטועים לחשוב כי קל היום להרים פרויקט מאחר שלכאורה אין צורך בכסף 'משלך' כדי להיות יזם נדל"ן. זו מחשבה מתעתעת.

"התהליכים בנדל"ן ארוכים מאוד. יזם עלול למצוא את עצמו נגרר שנים עד לאישור תוכניות ולהוצאת היתרים, כשבינתיים עלויות המימון מצטברות לסכומים גבוהים מאוד. יזמים שאינם מבצעים הערכת סיכונים נכונה עלולים להתרסק. אנחנו גם רואים שהשוק אכן מסנן בסופו של דבר שחקנים כאלה".

אתי לנגרמן. "עד לפני מספר שנים חייו של יזם היו פשוטים יותר" צילום: ליה יפה

כאנשי מקצוע, מתי תמליצו ליזמים לפנות לקבלת אשראי בנקאי, ומתי לחוץ בנקאי?

"אין תשובה קבועה לשאלה הזו. כל מקרה והפתרון שלו. לתפיסתי, יזם צריך לפזר את מקורות המימון שלו. באותה מידה שהוא לא עובד עם ספק אחד בברזל, כדאי שלא יעבוד עם ספק אחד במערכת המימונית. למממנים שונים יש תיאבון סיכונים שונה, תמחור משתנה ומדיניות ניהול אחרת לאורך חיי הפרויקט. וגם זה יכול להשתנות בנקודות זמן שונות. יכול להיות למשל, שבנקודת זמן מסוימת יגדיר בנק אחד את ענף המלונאות כאטרקטיבי למימון ויעניק למיזמים בתחום תנאים מעולים, ואילו גורמים מממנים אחרים פחות יחתרו למימון הענף, אך חודשיים מאוחר יותר התנאים ישתנו.

"נתונים חשובים במערכת השיקולים שלנו הם האם מדובר ביזם אחד או בקבוצת יזמים; מהו גודל וסוג הפרויקט; ומהם שאר עסקיו של היזם באותה נקודת זמן. בכל אופן, אנחנו דוגלים בגיבוש מערכת מימונית לכלל עיסוקי היזם, כזו שתעניק לו פתרונות הוליסטיים ולא רק לפרויקט ספציפי".

לצד ההתפתחויות בשנים האחרונות, מה לדעתך עדיין חסר בתחום המימון בישראל?

"העולם עדיין הרבה יותר מפותח מאיתנו בכל הקשור לחלוקה לדרגות סיכון ולתמחור בכל רמה. אצלנו יש בגדול שתי רמות סיכון – שיעבוד ראשון ושיעבוד שני, בטווחים שנעים סביב 5% ריבית על הראשון ו-12% ריבית על השני. בעולם יש יותר רבדים של רמות סיכון ושל תמחור, ואני מניחה שזה רק עניין של זמן עד ששוק המימון הישראלי ימשיך ויתפתח לכוונים האלה. מעבר לזה, הייתי רוצה לראות קרנות פרייווט אקוויטי, ולא רק קרנות חוב, גם בתחום הנדל"ן, ממש כמו בעולמות התעשייה".