עסקת קומבינציה לפניך: עו"ד נוריאל אור עם שלוש אזהרות לבעלי קרקעות

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

לצד מיזמי ההתחדשות העירונית, אחת מעסקות הנדל"ן הנפוצות ובעלות פוטנציאל הרווח הגדול ביותר כיום היא עסקת הקומבינציה. במסגרת עסקה זו בעל קרקע מוכר את אדמתו ליזם, ובתמורה מקבל חלק מסוים מיחידות הדיור אשר יבנה היזם בעתיד על אותה הקרקע. 

אף שבתנאים המתאימים עסקת קומבינציה יכולה להיות משתלמת מאוד, היא טומנת בחובה סיכונים לא מבוטלים ומחייבת בחינה מדוקדקת של מודלים אפשריים שונים לעסקה, של תנאי ההסכם ושל הליווי המשפטי-מקצועי שניתן לפרויקט במהלך הדרך. 

מורכבותה של עסקת הקומבינציה נובעת בראש ובראשונה מקיומם של ארבעה שחקנים עיקריים השותפים לה – בעל הקרקע, היזם, הבנק המלווה ורוכשי הדירות שעתידות לקום על הקרקע. בשל ריבוי הצדדים המעורבים, לעסקות קומבינציה יש השלכות משפטיות כבדות משקל – וייחודיות למדי.

כך למשל, התמורה לבעלי הקרקע על המשאב שהעמיד ליזם ניתנת רק בחלוף שנים מיום חתימת העסקה – בדמות כמה מהדירות בפרויקט. כלומר, הבעלים לא מקבל דבר בשלב הראשוני, אלא אם עורך הדין שלו דואג לו לכך;

"מעבר להכרח לבדוק את היזם היטב, יש לדאוג לערבויות המתאימות" צילום: אוראל כהן

בדומה, הבטוחה שמקבל היזם בתחילת הדרך אינה אלא הערת אזהרה על הקרקע. את הבנייה עצמה הוא מממן באמצעות מכירת דירות לצדדים שלישיים, אותם רוכשים שמאמינים כי הוא אכן יביא את הפרויקט לקו הסיום בתוך פרק הזמן שסוכם עליו.

ואילו הרוכשים? לרוב, הבעלים של הקרקע מתיר מלכתחילה ליזם למכור את דירותיו במהלך הבנייה, לפי אבני דרך שמוסכמות בין הצדדים. במקרה כזה, נהנים הרוכשים מהערת אזהרה משנית – כזו הנרשמת מכוח זכותו של היזם כלפי הבעלים, ובהסכמתו.

אשר קיווה לו לא בא

כאן נשאלת השאלה מה ערכה של הערת האזהרה המשנית לבדה, כשאין לצדה ערבות חוק מכר, ומה מעמדה במסגרת מערכת היחסים המשולשת שבין רוכשי הדירות, היזם והבעלים של הקרקע.

מטבע הדברים השאלה הזאת עולה כאשר היזם מגיע לחדלות פירעון ולא מצליח לסיים את הבנייה – בכך הוא למעשה מפר את ההסכם הן כלפי הרוכשים והן כלפי הבעלים של הקרקע. במצב כזה, לכאורה, הערת האזהרה של היזם אמורה להימחק, ומכיוון שהערות אזהרה של הרוכשים נרשמות מכוח זכותו של היזם – אז ממילא הן אמורות להימחק גם.

אולם רק לכאורה. בית המשפט קבע זה מכבר שמקום שהערות האזהרה של הרוכשים נרשמו מלכתחילה ובהסכמת הבעלים – הן יישארו שם גם במקרה שהיזם "נושר" בדרך.

פסק הדין המפורסם בעניין דקלה נ' חובני הוא דוגמה טובה לכך. במהלך הבנייה נקלע היזם לחדלות פירעון ולא הצליח לסיים את הפרויקט. רוכשי הדירות התאגדו ביניהם והחליטו להשלים את הבנייה בעצמם. במשך כל אותן שנים עד להשלמת הפרויקט, נמנעו בעלי הקרקע מלפעול מתוך ציפייה שהרוכשים יבנו במסגרת הפרויקט גם את הדירות שהבטיח להם היזם. כשהפרויקט הסתיים, הופתעו הבעלים לגלות שהרוכשים לא הגשימו את מבוקשם.

הבעלים עתרו לבית המשפט וזה קיבל את עמדת הרוכשים דווקא. בית המשפט קבע כי מרגע שהבעלים הסכימו לרישום הערות האזהרה על שם הרוכשים, לא יכולה היתה להיות להם ציפייה כי אלה ייבנו עבורם את הדירות שקיוו לקבל מהיזם.

שיעור לחיים

מוסר ההשכל מפרשת חובני הוא בראש ובראשונה לבעלי הקרקעות שמעוניינים להיכנס לעסקת קומבינציה. מעבר להכרח לבדוק את היזם היטב לפני החתימה על החוזה, יש לדאוג לערבויות ולבטוחות מתאימות לביצוע העסקה ולקבלת דירות הבעלים.

בראש ערבויות אלה – ערבות חוק מכר או ערבות אוטונומית, המבטיחות שבמידה שהיזם לא יקיים את התחייבויותיו, הבעלים יזכה לקבל את שווי הדירות שעליהן סוכם. כך למשל, אם יזם מתחייב במסגרת עסקת קומבינציה לבנות 12 דירות ומסוכם שהבעלים יקבל 30% מהן, כלומר ארבע דירות – אזי ערבות חוק המכר צריכה להבטיח כי במקרה של אי-מימוש העסקה הוא עדיין יקבל סכום בשווי של ארבע דירות חדשות, בנויות ושלמות.

לאור האמור, מומלץ שלא להיכנס לעסקת קומבינציה ללא ליווי של עורך דין מנוסה בתחום המקרקעין. ליווי כזה ידאג להגן על זכויות בעלי הקרקע בצורה הטובה ביותר, ובכלל זה לוודא כי קיימת הוראה בהסכם הקומבינציה שלפיה הפרויקט יבוצע באמצעות ליווי בנקאי בלבד. היה ובעלי הקרקע רוצים את העסקה עד כדי כך שהם מוכנים לוותר על ליווי בנקאי, תפקידו של עורך הדין הוא לדאוג לערבות אוטונומית מצד היזם – ערבות שהבעלים יכול "לחלץ" בכל רגע נתון ואשר עומדת בין הבעלים ליזם באופן בלתי-אמצעי, ללא גוף מתווך.

עו"ד נוריאל אור. "בשל ריבוי המעורבים, לעסקות קומבינציה השלכות משפטיות כבדות משקל" קרדיט: שמוליק דודפור

ערבויות נוספות שצריך לדאוג לכלול בהסכם הן ערבויות מס, שכן בעסקות קומבינציה, לרוב היזם הוא שנוטל על עצמו את תשלומי המסים. כך לדוגמה, בעסקת קומבינציה שבוצעה ברחוב ההגנה ברמת גן ב-2008, לא ניתנה הגנה מספקת לבעלי הקרקע ולא נלקחו מהיזם כל הערבויות המתאימות. היזם נטש את הפרויקט באיבו והותיר את הבעלים עם חובות בשווי של כ-5 מיליון שקל לרשויות המס.

אלא שרשויות המס בישראל פועלות על פי חוק ולא על פי הסכמים בין צדדים פרטיים. לכן הן פנו למי שאמור לשלם את המסים על פי החוק, כלומר לבעלי הקרקע, והטילו עליהם עיקולים כבדים. ההליך הסתיים לכאורה עם פסיקת בית המשפט ב-2018, אולם בפועל הסאגה נמשכת גם כיום, 12 שנים לאחר חתימת העסקה.

לקח חשוב נוסף לבעלי הקרקעות הוא לוודא שההסכם מבטיח ליזם רווח מספיק. לבעלי קרקעות הדבר עשוי להישמע כמו פעולה נגד האינטרס שלהם עצמם, אבל ברגע שהם דורשים – או שהיזם מציע להם – תמורה שנשמעת "חלומית" מדי – הדבר מעורר חשש שהיזם לא מעריך נכון את הוצאות הפרויקט וככל הנראה לא יצליח לסיים אותו.

הבחירה בעסקת קומבינציה נעשית על ידי בעלי קרקעות משום שהם מעדיפים לא להוציא כסף מכיסם ותחת זאת להטיל את הסיכון שבניהול הפרויקט על צד שלישי – היזם, שייתן להם דירות מוכנות בסופו של יום. העברת הסיכון ליזם דורשת מהבעלים להיות ערים לכל הבעיות שעלולות להתעורר במהלך הפרויקט, לדאוג להגנות מתאימות ולוודא שהיזם לא יגלגל את הסיכונים בחזרה לפתחם.

הכותב הוא הבעלים של משרד אור ושות' – עורכי דין המתמחה בין היתר בעסקות קומבינציה