נערכים לעשור הבא: תוכנית ההבראה של יקי בריגה לשוק הדיור

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

על רקע פלונטר פוליטי, משרדי ממשלה משותקים ומערכת בחירות שלישית תוך פחות משנה, סוגר שוק הנדל"ן עשור בקול ענות חלושה. מי שקיווה לירידה במחירי הדירות, צמצום פערים בין מרכז ופריפריה וחזרת המשקיעים לישראל, התבדה - ובמבט קדימה, לעבר העשור שייפתח מחר, חובה לחשב מסלול מחדש.

כאשר מסכמים את העשור הנוכחי, הרי שאחת מנקודות הציון המרכזיות, היא הולדתה והטמעתה של מחיר למשתכן, תוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון שביקשה לחולל רפורמה של ממש בשוק הדיור. היוזמה לסייע לזוגות צעירים להגשים את חלום הדירה, היא בהחלטת מבורכת, אבל היום כבר ניתן לומר כי התוכנית לא ממש עמדה בציפיות

תמוה, אבל מחיר למשתכן שעלתה לקופת האוצר למעלה משבעה מיליארד שקל, הוארכה לאחרונה גם ל-2020, וחבל שאת סכומי העתק הללו לא מצאה המדינה להשקיע באפיקים אחרים, כי כאלה לא חסר. כדי לייצר שינוי ולחזור למחירי דירות שפויים, ראוי קודם כל לשנות את התמהיל בין השוק החופשי לבין מחיר למשתכן, אחרת התוכנית תמשיך להשתלט על ליבת השוק ולגרום יותר נזק מתועלת.

פרויקט במסגרת מחיר למשתכן. "יוזמה מבורכת שלא עמדה בציפיות" צילום: ליטל גואלמן

עוד תוכנית שסיפקה יותר כותרות ממעשים, והתקשתה להגשים את יעדיה היא תמ"א 38 - תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. במדינה השוכנת על השבר הסורי-אפריקאי וחשופה לרעידות אדמה, כמו גם לאיומי טילים – חיזוק מבנים ישנים ומיגון התושבים הוא הכרח. אולם במקום להתנקז לאזורי הספר, שם היא נדרשת במיוחד, התרכזה תמ"א 38 דווקא באזורי הביקוש. במשך שנים לא הצליחה המדינה לספק פתרונות יצירתיים שימשכו יזמים לבצע התחדשות עירונית גם באזורים ללא כדאיות כלכלית, וכשזו תמונת המצב, לא מפתיע כי התוכנית תזכה תיגנז באופן רשמי ב-2022.

אני מסכים כי יש להתמקד בהתחדשות עירונית מתחמית, בדגש על בנייה לגובה, מה שיוביל לפינוי שטחים לטובת הקמת מבני ציבור, ופיתוח מוקדי מסחר ותעסוקה, וריאות ירוקות. מהלך כזה חייב להתבצע באחריות, סבלנות ושיקול דעת, כי ללא תשתיות ראויות הוא נידון מראש לכישלון. כך או כך, פתרון יש למצוא גם למבנה הבודד, הזקוק גם הוא למיגון והתחדשות. כשנתוני התאחדות הקבלנים בוני הארץ מצביעים על כך שמיליוני ישראלים מתגוררים בדירות ללא ממ"ד, ברור לכולם כי הכתובת על הקיר, והתמהמהות עלולה לעלות ביוקר. זה הזמן למעשים.

נתניה על המפה

אחד הנושאים הבוערים ביותר מבחינתי בהקשר של שוק הנדל"ן, הוא ביורוקרטיה מסורבלת ומסועפת, שבאה לידי ביטוי הן בזינוק בזמן הממוצע לקבלת היתרים, והן בלוחות הזמנים לבניית יחידות דיור, שהכפילו את עצמם מפרק זמן ממוצע של שנתיים לפרק זמן ממוצע של ארבע שנים. על אף השקעה מצד המדינה במהלכים דוגמת הכשרת ועדות המקומיות, גידול מספר ועדות הערר והטמעת מערכת רישוי זמין, בפועל הוצאת היתר הפכה מורכבת עוד יותר, כשלעיתים מדובר בשנים ארוכות. בינתיים, נטל ההוצאות על היזמים והקבלנים הולך וגדל, ומביא לא פעם לגניזתם של פרויקטים תוך כדי תנועה.

וכך, הופכים הקבלנים לפקידים, ובמקום להיות בשטח הם נאלצים להעביר זמן יקר בענייני ביורוקרטיה. התחושה היא שהרשויות מנצלות לא פעם את הטכנולוגיה כדי לצמצם את המגע האנושי, אשר בתחום מורכב כמו נדל"ן הוא חיוני והכרחי.

פרויקט BRIGA TOWERS בנתניה. "שוק דירות היוקרה משנה כיוון" הדמיה: באדיבות חברת בריגה

עם גידול בתאונות ועשרות הרוגים, הפכו אתרי הבנייה בישראל לשדות קרב. כמות הנפגעים מזעזעת, וברור לכולם כי המצב הנוכחי לא יכול להימשך. מספר המפקחים הקיים נכון ל-2019 הוא זעום ומהווה בדיחה עצובה. על המדינה להפנות משאבים לפיקוח ובקרה על אתרי הבנייה ולהחמיר בענישה. אם סכומי הכסף הנכבדים שמשקיעים כיום קבלנים בענייני ביורוקרטיה היו מופנים ליצירת סביבה בטוחה יותר באתרי הבנייה, טוב היה לכולנו, ואת העניין הזה חייבים קובעי המדיניות להפנים.

באשר לפלח שוק דירות היוקרה בישראל, הרי שהוא התאפיין בשנים האחרונות בשינוי כיוון ובהתרחבות מתל אביב לעבר מוקדים נוספים. נתניה היא דוגמה בולטת לעיר המספקת תחרות יפה, עם בנייני יוקרה חדישים ומפוארים ממש על קו החוף, במחיר שלא נופל מתל אביב ובסטנדרט שאף עולה עליו. העיר שבשרון היא יעד אטרקטיבי לא רק לתושבי חוץ ולעולים חדשים, אלא גם למשפחות ישראליות שעוזבות את תל אביב, כפר שמריהו או אביחיל לטובת דיור מפנק ואיכות חיים משודרגת.

יוצרים דיאלוג

זה לא סוד, המציאות בשוק הנדל"ן המקומי היא לא פשוטה, ולצערי בשנים הבאות אנו נהיה עדים לעליות מחירים ולביקוש הגבוה פי כמה מההיצע. ישראל היא מדינה מדהימה, מעצמה עולמית בתחומים רבים, ואין שום סיבה שגם שוק הדיור בה לא ישגשג.

יקי בריגה. "להציב כבר היום יעדים לעשורים הבאים"

כדי להתניע את השוק תידרש הממשלה הבאה לתוכנית מקיפה וארוכת טווח. אסור להתמקד רק בכאן ובעכשיו אלא חובה להציב כבר היום יעדים ולגבש תוכניות לעשורים הבאים. בהליך קבלת ההחלטות ראוי לשתף את כלל השחקנים הפעילים בו. דיאלוג אמיתי במסגרתו יוכל כל גורם להשמיע את קולו ולהציג את השקפת עולמו – זו הדרך להבראת שוק הדיור.

החזון לקירוב בין מרכז ופריפריה, ולמשיכת אוכלוסייה חזקה גם לאזורים מרוחקים יתממש אם משאבים ראויים יושקעו ביצירת תחבורה ציבורית מהירה, יעילה ונגישה. באופן הזה ניתן יהיה גם לחסוך את הצורך בכלי הרכב הפרטיים, לצמצם את העומסים והצפיפות בכבישים ולהפחית את מצוקת החניה בערים הגדולות. שתהיה שנה אזרחית טובה לכולנו.

הכותב הוא המנכ"ל והבעלים של חברת הבנייה בריגה