הפקדת ההתחדשות העירונית בידי הרשויות – "מתכון לכאוס ולהחלטות פופוליסטיות"

סימני השאלה סביב המשך דרכה של תמ"א 38 הפכו בראשית השבוע לסימני קריאה, כאשר מלשכת שרת הבינוי והשיכון, יפעת שאשא-ביטון, יצאה הבשורה כי התוכנית תזכה למנדט נוסף ואחרון בהחלט, ותסתיים באופן רשמי באוקטובר 2022. עד אז יגובש מתווה אלטרנטיבי אשר יתפוס את מקומה של התמ"א, ועקרונותיו יעוגנו גם בחקיקה.

כבר שבועות ארוכים שהסוגיה סביב מעמדה של התמ"א לא יורדת מסדר היום ומייצרת גל שמועות באשר לעתידה. לכן, עוד לפני שבכלל מדברים על משמעות ההחלטה, טוב עשו הגורמים הממשלתיים כשפיזרו אחת ולתמיד את האי-ודאות והבהירו לשחקנים השונים בתחום ההתחדשות העירונית כי עליהם להתחיל ולהיערך למציאות חדשה. על רקע הקשיים בהרכבת הממשלה, נקווה רק שההחלטה תיושם, ולא נראה בקרוב מערכת בחירות נוספת שבסיומה יגובש חזון שונה.

אז מה תהיה אותה מציאות חדשה שאליה מכוונים גופי התכנון והבנייה? בשלב זה עדיין קשה לומר, אבל עם כל הכבוד לכותרות המפוצצות באמצעי התקשורת באשר להתפוגגותה של התמ"א, אני מאמין שהתוכנית החדשה שתחליף אותה תהיה בסך הכל אותה הגברת בשינוי אדרת. אנחנו נראה פה ושם תיקונים והתאמות לשטח, שם נוצץ וקליט, אבל מי שמצפה שימציאו כעת מחדש את הגלגל - כדאי שיתעשת ומהר.

פרויקט במסגרת תמ"א 38 של חיזוק ובינוי. התוכנית פרחה במרכז, אך לא יושמה בפריפריה צילום: אסף ספקטור

מצג שווא

אם נחזור רגע אחורה, הרי שתמ"א 38 סבלה כבר מראשית דרכה מיחסי ציבור גרועים. מדובר להזכירכם, בתוכנית שמטרתה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ולא כזו שנועדה לפתור את מצוקת הדיור. אלה שחשבו שמכאן יגיע השינוי שיטלטל את השוק הנדל"ן, יגדיל את היצע הדירות ויוריד את המחירים, יצרו מצג שווא שגוי ומוטעה.

כאשר מנתחים את תמ"א 38, הבעיה המרכזית טמונה בכך שהתוכנית לא יושמה בפריפריה, שם נזקקו לה יותר מכל. רבים מהמבנים הישנים והמטים ליפול השוכנים על השבר הסורי-אפריקאי, טרם זכו למיגון, ומכאן אי הצלחתה. מאז אישור התוכנית ב-2005, לא השכילו הממשלות השונות לגבש נוסחה שתמשוך יזמים לאזורי הספר, שם אין כדאיות כלכלית לפרויקטים של התחדשות עירונית, וכך, בניגוד לכוונות, פרחו מיזמי תמ"א באזור המרכז. כמי שסיים כמה וכמה פרויקטים במסגרת תמ"א 38, אני גאה בכך שברמה הנקודתית הייתי שותף למיגונם של מבנים ותיקים ומסוכנים, אבל ברור לכולנו שמדובר בטיפה בים ביחס לצרכים.

כחלק מהמתווה העתיד לתפוס את מקום התמ"א, ייבחן תיקון חקיקה שיאפשר מתן היטל השבחה חלקי לרשויות במיזמי התחדשות עירונית. כמו שאני רואה את הדברים, המשמעות של תיקון כזה היא אחת: הענקת כוח עצום לראשי הרשויות, והם אלה שבשורה התחתונה ייקבעו אם פרויקט התחדשות עירונית ייצא אל הפועל או ייתקע בצנרת. הענקת סמכות לראש רשות לדרוש היטל השבחה, תגרום לסחבת ביורוקרטית ותעקר מיזמים רבים.

בהקשר זה, עוד נושא שעלה הפרק הוא מעבר מתוכנית מתאר ארצית (תמ"א) לתוכנית בניין עיר (תב"ע). מהלך שכזה יעביר את מוקד הכוח מהמדינה לעיריות, ולמרות שברמה התיאורטית הוא הגיוני ומתבקש - היות מה שנכון לעיר אחת, לא תמיד מתאים לעיר אחרת – בפן הפרקטי שוב יזכה ראש הרשות למנדט בלתי-מוגבל כמעט. ברור לי שצעד שיאפשר לכל ראש עיר לקבוע מדיניות עצמאית, ואם ירצה גם לזגזג גם תוך כדי תנועה בין מדיניות למדיניות, עלול להכניס את תחום ההתחדשות העירונית והשחקנים הפועלים בו לכאוס. החשש שלי הוא מהחלטות פופוליסטיות ולא ענייניות, מראייה של אינטרסים צרים על חשבון התמונה הרחבה ומהיעדר מנגנוני בקרה ופיקוח.

כמי שנמצא בתחום כבר למעלה מעשור ופעל כמעט בכל עיר בגוש דן, ברור לי שצעד שיאפשר לכל ראש עיר לקבוע מדיניות עצמאית, ואם ירצה גם לזגזג גם תוך כדי תנועה בין מדיניות למדניות, ועלול להכניס את תחום ההתחדשות העירונית והשחקנים הפועלים בו לכאוס. החשש שלי הוא מהחלטות פופוליסטיות ולא ענייניות, מראייה של אינטרסים צרים על חשבון התמונה הרחבה ומהיעדר מנגנוני בקרה ופיקוח.

יתרה מזאת, עם ראשי הערים על השיבר, גם הדיירים יעשו כרצונם, באופן בו יוכלו לטרטר וללחוץ את היזמים ולהוציא את הרוח מכל פרויקט התחדשות עירונית בו יחפצו. מנגד, אותם יזמים, שהם בסופו של עניין משקיעים את הכסף, עשויים למצוא עצמם בפני שוקת שבורה.

מתווה חדש הוא לא רק הצהרה, הצלחתו תלויה בדיאלוג בין כלל השחקנים בתחום. גם היזמים הם חלק בלתי נפרד מהשוואה, ועבורם צריך לייצר ודאות, כך שכבר בתחילת הדרך הם יידעו לקראת מה הם נכנסים, מה בדיוק כולל התהליך ואילו תמורות צפויות להם.

שחר רז. "התוכנית שתחליף את התמ"א - אותה הגברת בשינוי אדרת" צילום: חיזוק ובנוי

היעד הראשון: יציבות

שלוש שנים הן בהחלט זמן סביר להיערכות לקראת סיומה של התמ"א ולאימוץ המתווה החדש. אנחנו בחברת חיזוק הבינוי כבר מזמן הבנו לאן נושבת הרוח, ובמקום מיזמים של תמ"א 38 התחלנו לקדם פרויקטים מתחמיים בהיקף נרחב ועל חשבון פרויקטים נקודתיים.

במבט קדימה ברור לי שלא יהיה ואקום, ובתחום ההתחדשות העירונית לא צפויים שינויים מרחיקי לכת. אם באמצעות תמ"א 38 ואם בדרך אחרת - שוק הדיור המקרטע וקצב גידול האוכלוסייה בישראל, מחייבים תנופה בנייה מסיבית ובצידה גם מיגון לאזרחים, הן באזורי הביקוש והן בפריפריה. הצעד הראשון בדרך לכך הוא יציבות, ויכולת לא רק לקבוע מדיניות, אלא גם ליישם אותה בשטח.

הכותב הוא הבעלים של חברת חיזוק ובינוי , המתמחה בייזום וניהול פרויקטים בהתחדשות עירונית.