מניבים ריט דיווחה על המשך צמיחה בכל הפרמטרים

קרן הריט מניבים דיווחה הבוקר (ג') על תוצאותיה לרבעון השלישי: ה-NOI (הכנסות מתואמות מדמי שכירות) עלה ב-30% והסתכם ב-12.7 מיליון שקל לעומת 9.8 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. העלייה ב-NOI נובעת בעיקר מגידול במצבת הנכסים ומעלייה ריאלית של דמי השכירות בחוזים שנחתמו בתקופת הדוח.

נתון ה-FFO הריאלי (רווח נקי מתואם) עלה ב-25.5% והסתכם ב-7.7 מיליון שקל לעומת 6.2 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. העלייה בנתון ה-FFO נובעת מהשיפור בתוצאות התפעוליות (ה-NOI). מדובר גם בעלייה מול הרבעון השני השנה אז ה-NOI הסתכם ב-11.9 מיליון שקל וה-FFO הריאלי עמד על 7 מיליון שקל. בסיכום תשעת החודשים הראשונים השנה ה-NOI עלה ב-27.5% והסתכם ב-36.7 מיליון שקל לעומת 28.7 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

עופר אברם, מנכ"ל מניבים צילום: אבישי פינקלשטיין

ה-FFO הריאלי בתשעת החודשים הראשונים עלה ב-19% והסתכם ב-21.8 מיליון שקל לעומת 18.3 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. העלייה ב-FFO נמוכה מהעלייה ב-NOI מכיוון שלקרן הריט יש כרגע מזומנים בקופה בסך של 223 מיליון שקל, בעוד החוב הפיננסי של החברה גדל לעומת התקופה המקבילה אשתקד. כל זה הגדיל מחד את הוצאות המימון אך עדיין החברה לא מיצתה את המזומנים לרכישת נכסים, דבר שצפוי להמשיך ולהגדיל הן את ה-NOI והן את ה-FFO בהמשך.

תחזית החברה לשנת 2019 עומדת על NOI של 49 מיליון שקל ו-FFO בסך של 29 מיליון שקל. יצוין כי תחזיות אלו מתבססות על מצבת הנכסים הקיימת, ואינן כוללות שימוש ביתרת המזומנים של החברה לרכישת נכסים חדשים.

עופר אברם, מנכ"ל מניבים אמר בשיחה עם "כלכליסט": "אנו מחזיקים כמות מזומן נכבדת שאנו מאמינים שתגדיל את ה-NOI וה-FFO תוך זמן קצר יחסית. ברמת האסטרטגיה של החברה אנו ממשיכים להתמקד ברכישה של נכסים מניבים בתחומי המשרדים/לוגיסטיקה/תעשיה וגם בפרוייקטים בהקמה בסגנון מגדל מניבים מיטב בתחומים אלה, בגלל שאנו מאמינים בסגמנטים הללו. כמו כן, אנו ממשיכים לראות צמיחה וביקושים לנכסים מהסוג הזה. אחד הדברים שמבדלים את מניבים ביחס לחברות דומות הוא היקף נכסי הלוגיסטיקה והתעשייה בפורטפוליו (שעומד כמעט על 50% מסך הפורטפוליו) ביחס לנכסים מסגמנטים אחרים. זה נתון שאנו שואפים לשמור עליו כי אנו חושבים שהוא מייצר פורטפוליו יותר סולידי ויציב. אנו רואים עודף ביקוש על היצע לנכסים מהסוג הזה, דבר שנותן לנו ביטחון להאמין כי התחום יותר סולידי ובעל פוטנציאל צמיחה. השאיפה שלנו היא לשמור על חלק משמעותי מהפורטפוליו של נכסי תעשייה ולוגיסטיקה. חלק מהעובדה שהתחום הפך להיות יותר אטרקטיבי מתבטא גם בעליה בביקוש לנכסים אלה, וכתוצאה מכך שיעורי ההיוון מעסקאות דומות יורד בשנים האחרונות. אנו משתדלים לאתר נכסים שבהם שיעורי התשואות גבוהים יותר. האתגר הוא למצוא נכסים בתחום הזה בתשואות שתואמות את התשואות שבהן אנו עושים עסקאות".

עוד ציין אברם: "לקרנות הריט קיימת מגבלה רגולטורית על היקף ייזום. הפורמט שבו אנו עובדים הוא עסקאות כתחליף ליזמות שבהן אנו לא לוקחים על עצמנו סיכוני הקמה- כדוגמת עסקת מגדל מניבים-מיטב בכפ"ס או כדוגמת המו״מ מול רב בריח. עסקאות כאלה מאפשרות לנו לרכוש נכסים איכותיים כמו מגדל מניבים מיטב, שבד״כ אינם מוצעים למכירה. הבסיס של עסקה כזאת הוא שאנו מתקשרים עם יזם במחיר קבוע מראש והתשלום נעשה לאחר סיום ההקמה, כך שאין לנו סיכוני הקמה, וזה עומד בקנה אחד עם הרגולציה החלה עלינו כקרן ריט. ע"י עסקאות מהסוג הזה יש לנו יכולת לשים את היד על נכסים איכותיים ולייצר תשואות עודפות. לדוגמא, בעסקת מגדל מניבים מיטב הערכנו שהתשואות ינועו בין 8%-7%, אלו תשואות של בין 1% ל-2% יותר מנכס דומה כעסקת יד שניה, וכאמור אין כמעט נכסים כאלה למכירה היום בשוק".

קרן הריט מניבים היא קרן הריט לנדל"ן מניב השלישית שהוקמה בישראל לאחר ריט 1 וסלע נדל"ן, בין משקיעיה הבולטים של הקרן ניתן למנות את: פועלים שוקי הון, מיטב דש, אי.בי.אי, הראל, פסגות, כלל ביטוח, אוניברסיטת בר אילן, מנורה, אנליסט ואוניברסיטת בר אילן.