למי קראת "טיוטה": גם הפרת הסכם לא-חתום מחייבת פיצוי

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

סעיף 8 לחוק המקרקעין מגדיר את צורניותה של עסקה במקרקעין, וקובע כי בשונה מחוזים "רגילים" – במסגרתם הסכם בכתב מלמד על גמירות דעת הצדדים לעסקה בלבד אך אינו הכרחי על מנת שעסקה תהיה "קבילה" ומחייבת – התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.

דרישת הכתב בעסקות מקרקעין הינה מהותית ויסודית, ומבקשת להגן על הצדדים בהן מפני התקשרויות חפוזות הנעשות ללא שיקול דעת מושכל, לסלק כל אי-ודאות מתנאי העסקה ובייחוד להדגיש כי מדובר בהתחייבות שיש להתייחס אליה בכובד הראש הראוי.

עם זאת, במהלך השנים "כירסמו" בתי המשפט בדרישת הכתב, בקבעם כי היא אינה חזות הכל כפי שנתפסה בשעת לידתה, וכי ריכוכה הוא כורח המציאות. ואמנם, לפתחו של בית המשפט העליון הגיעו סוגיות משפטיות מורכבות אשר הביאוהו להקל בדרישת הכתב ובמקרים מסוימים אף לבטלה כליל.

ריכוך דרישת הכתב כאמור נעשה על ידי בתי המשפט בשתי סיטואציות עיקריות: הראשונה היא כאשר קיים הסכם בכתב אולם נשמטו ממנו פרטים מהותיים המהווים את "לב" העסקה, ויש לפעול להשלימם על מנת שההסכם יהיה קביל; השנייה היא סיטואציה קשה יותר ובה לא קיים כלל הסכם בכתב אולם העסקה כבר בוצעה. במקרים אלו נדרשו בתי המשפט לאמוד את כוונת הצדדים בכדי להכריע האם לאפשר את קיום את העסקה אם לאו.

חשוב להדגיש כי בית המשפט יפעל במנותק מהוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין אך ורק באותם מקרים חריגים שבהם תחושת הצדק נפגעת ועל מנת לא להביא למצב שבו בעל דין יהיה צודק אך נטול כלים משפטיים (עיקרון "זעקת ההגינות"). כך למשל, במקרה מסוים בית המשפט העליון נדרש להתגבר על דרישת הכתב בשל התקיימות נסיבות חריגות של עסקת מקרקעין שכבר בוצעה (הרוכש שילם את מלוא התמורה, קיבל חזקה בנכס ואף נהג בו מנהג בעלים במשך כמה שנים), אך לאחר מכן המוכר חזר בו מעסקת המכר בטענה כי לא קיים בין הצדדים מסמך התחייבות בכתב.

באותו מקרה, בית המשפט העליון לא יכול היה להתעלם מהמצב העובדתי לפיו העסקה כבר קוימה, ופסק כי יש להורות על מתן תוקף לעסקה בין הצדדים חרף היעדר מסמך התחייבות בכתב. בית המשפט העליון אף קבע כי לא יהיה זה נכון להגביל את עיקרון "זעקת ההגינות" אך ורק לאותם מקרים בהם יש "מעשה עשוי", ויש להיות קשובים למציאות החיים אשר מזמנת לפתחם של בתי המשפט סיטואציות מאתגרות הדורשות מענה. במלים אחרות, בית המשפט העליון מכריז בריש גלי כי אין מדובר ב"רשימה סגורה" של מקרים שבהם ניתן יהיה להתגבר על דרישת הכתב.

דירה יד שנייה למכירה. מציאות החיים מזמנת לבתי המשפט סיטואציות מאתגרות צילום: צביקה טישלר

פיצוי מוסכם במחלוקת

בהמשך למגמה מתמשכת זו, בפסק דין חדש שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב נקבע כי יש להכיר ב"טיוטת" הסכם מכר של דירת מגורים כהסכם מחייב המקים אף זכות לתשלום פיצוי מוסכם, וזאת – אף שההסכם לא נחתם על ידי מי מהצדדים (ת"א 8967-07-18 גרוס נ' גוטליב ואח' (פורסם בנבו).

יצוין כי בעבר כבר נקבע על ידי בתי המשפט לא אחת כי היעדר חתימה בהסכם אינו בהכרח פוגם בתוקפו של ההסכם, אלא מהווה פונקציה הוכחתית לגמירות דעתם של הצדדים, אשר ניתן להחליפה בדרכי הוכחה אחרות. כלומר, בנסיבות מסוימות שבהן התגבש רצון ממשי להתקשרות בהסכם אצל הצדדים, וקיים מסמך הכולל את כל התנאים הנדרשים לעריכת עסקה – ניתן לראותו כהסכם מחייב ואכיף, גם ללא חתימת הצדדים.

בנסיבותיו של אותו פסק דין חדש שניתן, החלו מגעים בין בעליה של דירת מגורים ברמת גן לבין רוכש פוטנציאלי. המשא ומתן על נוסח ההסכם נמשך כחודשיים, ובסיומו הגיעו הצדדים לנוסח מוסכם ונקבע מועד לחתימתו, אשר נדחה כמה פעמים בשל נסיבות טכניות. על אף האמור, יום לפני המועד שנקבע לחתימת הסכם המכר, הודיעו המוכרים לרוכש כי החליטו בשלב זה להשכיר את הדירה ולא למוכרה, וכי הם מודיעים לו על סיום המשא ומתן.

בעקבות הודעה זו קנה הרוכש דירה אחרת ובמקביל הגיש תביעה כספית כנגד המוכרים, בה ביקש להורות למוכרים לשלם לו "פיצוי מוסכם" בשיעור של 10% מהתמורה. לטענת הרוכש, המוכרים התחמקו מלחתום על "הסכם פורמלי" ומשכך יש לראות בטיוטת ההסכם המוסכמת בין הצדדים כמחייבת. עוד טען הרוכש, בין היתר, כי המוכרים הפרו את התחייבותם היסודית למכירת הדירה ועל כן יש לראותו כמי שזכאי לפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם.

מנגד טענו המוכרים, בין היתר, כי בהיעדר מסמך חתום לא התגבשה גמירות דעת למכירת הדירה, ובוודאי שלא נקשר הסכם מחייב. עוד טענו המוכרים כי לאורך כל שלבי המשא ומתן הובהר לרוכש כי רק הסכם חתום יחייב את הצדדים, והדבר אף נכתב על גבי טיוטות הסכם המכר שהוחלפו במהלך המשא ומתן.

עו"ד טל קנת

לא חתמת - שילמת

בית המשפט קיבל את טענות הרוכש, וקבע כי חרף העובדה שטיוטת הסכם המכר לא נחתמה על ידי הצדדים, קיימות מספיק ראיות המעידות על רצון הצדדים לביצוע עסקה מחייבת, כגון העובדה שנוסח ההסכם היה מסוים דיו ופירט את כל התנאים ההכרחיים לקשירתו. כמו כן, נקבעו מספר מועדים לחתימה שנדחו מנימוקים טכניים בלבד, כאשר ההערה לפיה "רק הסכם חתום יחייב את הצדדים" אף הוסרה מהטיוטה הסופית שהועברה לרוכש בסמוך למועד החתימה שתואם, ומכך ניתן להסיק שהמוכרים ראו את המסמך כנוסח סופי ולא רק כטיוטה לצורכי משא ומתן.

משקבע בית המשפט כאמור כי ההסכם תקף אף שלא נחתם, ולאחר שמצא שהמוכרים הפרו את התחייבותם היסודית למכור את הדירה בהתאם להוראות ההסכם, נפסק כי הרוכש זכאי לפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם, וזאת מבלי שיידרש להוכיח את נזקיו בפועל. למעלה מן הצורך ציין בית המשפט כי אף אם היה מגיע למסקנה שלא נקשר הסכם מחייב, היה מקום לפסוק לזכות הרוכש פיצוי כספי לאור התנהלותם חסרת תום הלב של המוכרים במהלך המשא ומתן ואופן פרישתם ממנו ללא הצדק מספק.

עו"ד מיטל קאן

לסיכום, ניתן לקבוע כי הגישה הרווחת כיום בבתי המשפט בכל הקשור לעסקות מקרקעין היא זו הנצמדת לעקרונות הצדק ("זעקת ההגינות"), ולא לגישה המצדדת בעמידה דווקנית על דרישת הכתב. מכאן כי ישנה חשיבות מכרעת להימנעות הצדדים מהשארת "פרצות" בהסכמים מסוג זה, ולהקפדה על התנהלות זהירה ומקובלת כבר מראשית המשא ומתן על תנאי הסכם המכר.

הכותבים הינם עורכי דין המתמחים בנדל"ן – פירוקי שיתוף, עסקות בנייה ופינוי-בינוי. מאמר זה הינו סקירה כללית ואיננו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ההכרחי במקרים אלה