פינוי-בינוי – איך מתחילים? כך תהרסו בניין ותבנו חיים חדשים

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

במסגרת פרויקט של פינוי-בינוי, מתקשרים בעלי הדירות בבניין או במתחם בן כמה בניינים עם יזם בהסכם, כדי שזה יבנה עבור בעלי הדירות דירה חדשה בבניין חדש שיקום תחת זה הישן שייהרס.

לשם כך, בדרך כלל, מתכנן היזם תוכנית בניין עיר חדשה למתחם אשר תגדיל את היקף זכויות הבנייה שיוענקו למקרקעין. בתמורה לדירות החדשות שמקבלים הבעלים, היזם נהנה מיתרת זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות, ואת הדירות הנוספות שנבנו במתחם הוא מוכר לרוכשים בשוק החופשי.

פינוי-בינוי הוא תהליך ארוך טווח ומורכב, הכרוך בין היתר בתיאום בין גורמים רבים. ריבוי בעלי הדירות עלול להכביד מאוד על הוצאתו לפועל של פרויקט מסוג זה, עד כדי מצב של קיפאון – במיוחד בהיעדר הסכמה בין בעלי הדירות. לפיכך, עבור בעלי דירות המעוניינים למקסם את הסיכוי להוצאת הפרויקט אל הפועל, חשוב מאוד לדעת כמה דברים בסיסיים ולנקוט בכמה פעולות פשוטות:

נציגות דיירים

טוב יעשו בעלי הדירות אם יבחרו כבר בתחילת הדרך, עוד בטרם אותר יזם, נציגות אשר תפעל בשמם ולמען האינטרסים שלהם אל מול היזמים, הרשויות וגורמי המקצוע. הכרח הוא שהנציגות תפעל בשקיפות מלאה, באמינות וביושר, ואם אפשר שגם תכלול חברים בעלי רקע עסקי או מקצועי.

על מנת שהנציגות תעבוד ביעילות, חשוב שתמנה מספר מצומצם ואי-זוגי של נציגים, לכל הפחות שלושה, מקרב בעלי הדירות במתחם המיועד לפרויקט. בהקשר זה חשוב להדגיש כי הנציגות אמנם מנהלת ומקדמת את ההליכים להוצאתו לפועל של הפרויקט, לרבות אישור נוסח ההסכם עם היזם, אולם היא אינה ישות משפטית וחשוב כי לא תהיה מוסמכת לחייב את בעלי הדירות ורק חתימות בעלי הדירות מחייבת אותם.

עו"ד טל קנת. הכרחי שבהסכם עם היזם ייקבע "עיקרון השוויון על התמורה"

התמורה לבעלי הדירות

"דירת התמורה" – התמורה שבה זוכה בעלי הנכס בתום פרויקט הפינוי-בינוי – יכולה להיות אחת מאלה: דירה בשטח גדול יותר או דירה קטנה וקבלת היתרה בכסף או שווה כסף; לבעלי דירות מבוגרים קבלת שתי דירות חדשות קטנות ששווין אינו עולה על שווי דירת תמורה חדשה בבניין, או קבלת דירה במקום אחר בשווי שלא יעלה על דירת תמורה חדשה בבניין, או אפשרות לדיור בבית אבות או בדיור מוגן. בכל מקרה, חובה להיוועץ לפני בחירת אחת מהאפשרויות הנ"ל עם מומחה למיסוי על מנת שלא תיווצר חשיפה למס.

מעבר לדירה החדשה על אפשרויותיה השונות, התמורה כוללת גם מימון של שכר דירה ממועד פינוי הדירה הקיימת ועד למסירת הדירה החדשה, מימון ההובלה של תכולת הדירה (בשני המעברים), תשלום מסים ותשלום שכרם של בעלי המקצוע מטעמם של בעלי הדירות, לרבות עו"ד, שמאי ומפקח לפרויקט.

בנוגע לתשלום שכר טרחת עורך הדין של בעלי הדירות, חשוב להדגיש כי עורך הדין חב בחובת נאמנות אך ורק לבעלי הדירות ולהם בלבד, על אף ששכרו משולם על ידי היזם.

נוכח חוסר הוודאות באשר להיקף זכויות הבנייה שיאושרו, ישנה חשיבות רבה להגדרת התמורה העתידית בעת ההתקשרות עם היזם, ולהבטיח כי לכשתאושר תוכנית בניין עיר חדשה, יהיה ברור לבעלי הדירות מהי התמורה שיקבלו בתום הפרויקט. כמו כן מומלץ לשלב מנגנון תמורה נוספת, כגון שטחים נוספים שיתקבלו אם זכויות הבנייה יגדלו מעבר למצופה או מנגנון של אחוזי קומבינציה או כל מנגנון מוסכם אחר שייתן מענה לנסיבות אלה.

בנוסף, חשוב והכרחי שבהסכם עם היזם יהיה סעיף שיחיל את עקרון השוויון על התמורה, לפיו כל בעלי הדירות יהיו זכאים לתמורה זהה. לא זו אף זו, ככל שתינתן הטבה נוספת למי מבעלי הדירות מעבר לתמורה המובטחת לכל בעלי הדירות, הרי שיהא על היזם לתת את אותה ההטבה ליתר בעלי הדירות. ניתן כמובן לקבוע חריגים לכלל שוויון התמורה, כמו למשל במקרה של בעלי דירות במצב בריאותי מסוים.

על מנת להבטיח שדירות התמורה של בעלי הדירות תהיינה באותה רמת גימור כמו דירות היזם, חשוב שייכתב מפורשות בהסכם כי המפרט הטכני של דירות התמורה לבעלי הדירות לא יפחת מהמפרט הטכני של רוכשי הדירות מהיזם. כמו כן בחירת המיקום של דירות התמורה יכול שתעשה על דרך של הגרלה או בכל דרך אחרת המוסכמת בין הצדדים, ומומלץ לעשות כן לפי טבלת ניקוד שיכין שמאי הבנק המלווה את הפרויקט.

זה המקום להזכיר כי מוטב שבעלי הדירות ימנו, עוד לפני בחירת היזם, עורך דין ושמאי מקרקעין המתמחים בפינוי-בינוי, שישמרו על זכויותיהם ויוודאו עבורם את כדאיות העסקה הנבחנת, וזאת על מנת שיוכלו לנהל משא ומתן מושכל על גובה התמורה. ניתן גם לפנות למשרד הבינוי והשיכון בבקשה למנות שמאי פינוי-בינוי תוך עמידה בתנאים מסוימים.

בטוחות

על מנת להבטיח את קיום התחייבויותיו של היזם כלפיהם, על בעלי הדירות לחתור לקבלת כמה שיותר בטוחות טובות, בסכומים הגבוהים ביותר ולאורך כל תקופת הפרויקט, שכאמור נמשך לאורך שנים רבות יותר מפרויקטים נדל"ניים רגילים.

לפיכך, כתנאי לפינוי הדירות ולהריסת הבניין, על בעלי הדירות לעמוד על כך שהיזם יבצע את הפרויקט בליווי בנקאי סגור, וכן ימסור להם את אלה: ערבות לפי חוק מכר (דירות) בשווי של הדירה החדשה וכן ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות עד למסירת הדירה החדשה; ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תיקון ליקויים בשנת הבדק של הפרויקט; ערבות בנקאית אוטונומית לתשלום מסים (ככל שקיימת חשיפה למיסוי ישיר של העסקה); וערבות בנקאית אוטונומית להבטחת רישום הבית המשותף החדש ורישום זכויותיהם של הבעלי הדירות בדירות החדשות.

ככל שהיזם בוחר להתקשר עם בעלי הדירות באמצעות חברת פרויקט ולא באמצעות חברת האם, כי אז יש לדרוש ערבות מחברת האם להבטחת קיום ההתחייבויות של חברת הפרויקט, על פי ההסכם עם בעלי הדירות ו/או ערבות אישית, לפי העניין.

הגבלת זמנים ותנאי מתלה

חשוב לקבוע בהסכם פרקי זמן מוגדרים לביצוע השלבים השונים של הפרויקט, החל מהכרזת הגוף השלטוני הרלוונטי על המתחם כמתחם פינוי-בינוי, עבור בחתימת כל בעלי הדירות על ההסכם, אישור התוכנית החדשה והוצאת היתר הבנייה, וכלה במועד סיום הבנייה.

ככל שתנאים אלה לא מתקיימים, או לא מתקיימים במועדם ו/או יש פער בין התמורה המוצעת לבין התמורה הנובעת מהתוכנית החדשה שאושרה, יש לקבוע כי לבעלי הדירות תהיה הזכות לבטל את ההסכם ו/או לקבל פיצוי מהיזם עקב כך ולקבוע את התנאים והמנגנון לביטול, למשל קביעת הרוב הנדרש מבעלי הדירות למתן הודעת ביטול.

עו"ד חגית כרמלי. אף ששכרו משולם בידי היזם, עורך הדין של בעלי הדירות מחויב להם, ולהם בלבד

סרבנים

על מנת שפרויקט פינוי בינוי יצא לדרך, נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות לעסקה. למרבה הצער, לא אחת מיעוט של בעלי דירות מתנגד לפרויקט באופן לא ענייני, לעתים אף לא בתום לב, ואינו מוכן לחתום על ההסכם עם היזם.

החוק קובע כי אם נוצר מצב שבו רוב של 80% מבעלי הדירות בבניין בודד או רוב של 80% מבעלי הדירות בכל המתחם ו-66% לבניין באותו המתחם מסכימים לעסקה, ואילו בעל דירה באותו בניין או מתחם מסרב סירוב בלתי-סביר לעסקה, הוא חשוף לתביעה מצד יתר בעלי הדירות.

"סירוב סביר" לפרויקט פינוי-בינוי יכול לנבוע מאחד מאלה: העסקה אינה כדאית כלכלית; לא הוצעו לבעל הדירה מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש; לא הוצעו לבעל הדירה בטוחות הולמות לביצוע הפרויקט; קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה, ההופכות את ביצוע העסקה באותם תנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות לבלתי-סביר; בעל הדירה או בן משפחה המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות, ובמגורים החלופיים שהוצעו לו אין התאמות למוגבלותו כפי שישנן בדירה הנוכחית (או שלא הוצעה לו תמורה עבור ביצוע התאמות אלה במגורים החלופיים).

ככל שבית המשפט יקבע כי אותו בעל דירה מסרב סירוב בלתי-סביר, רשאי בית המשפט לפעול באחת מאלה:

• לקבוע כי בעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותם המקרקעין ו/או המתחם המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה.

• לאשר את ביצוע העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון, שאינו בעל דירה באותם המקרקעין ו/או המתחם, שיהיה מוסמך, בהתאם להוראות בית המשפט, להתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב. במקרה זה, בית המשפט יוכל להוציא תחת ידיו צו לפינוי הסרבן מדירתו. אפשרות זו הינה חידוש שהוכנס לחוק בשנה שעברה המאפשר לבעלי הדירות שמסכימים לעסקה להוציא אותה לפועל באופן אפקטיבי יותר ומרתיע סרבנים.

בכל מקרה, מומלץ למצות בתום לב ובסבלנות את המגעים מול דיירים סרבנים, ולוודא שסירובם אכן לא ענייני לפני שפונים לערכאות משפטיות.

מפקח מטעם בעלי הדירות בזמן הבנייה

לצד עורך הדין המלווה, מומלץ לבעלי הדירות למנות מפקח מטעמם כבר בשלב ניהול המשא ומתן על ההסכם. התפקידים העיקריים של המפקח מטעם בעלי הדירות הם אלה: בדיקת המפרט הטכני של דירות התמורה ושיפורו ככל שניתן; בדיקת התאמת בקשת היתר הבנייה להתחייבויות שניתנו בהסכם והתוכניות המצורפות לו; פיקוח על הבנייה עד מסירת החזקה בדירות התמורה; בדיקת דירות התמורה הבנויות, לרבות הרכוש המשותף, בעת המסירה לידי בעלי הדירות והתאמתן להתחייבויות על פי ההסכם, המפרט והתוכניות; וכן פיקוח על ביצוע נאות של התחייבויות היזם בתקופת הבדק.

חשוב להדגיש כי המפקח מספק "פיקוח עליון" על ביצוע עבודות הבנייה, אך אין לו הסמכות לחייב את היזם בכל דרך אלא רק ליידע את בעלי הדירות במקרה של חריגה ו/או אי התאמה להסכם או לתוכניות.

עורך דין בעלי הדירות

חשוב ביותר כי בעלי הדירות יקבלו ייצוג משפטי הולם על ידי עורך דין אשר מייצג רק אותם ומתמחה ספציפית בפינוי-בינוי. ההבנה, הבקיאות והניסיון של עורך הדין בתחום יבטיחו את מקסום התמורה לבעלי הדירות והשמירה על זכויותיהם, החל מגיבוש העסקה וההסכם, דרך הליווי הבנקאי ועד למסירת החזקה בדירות החדשות ורישום הבית המשותף.

התעניינות של יזם בפרויקט פינוי-בינוי היא בשורה מצוינת לבעלי הדירות והזדמנות פז לשפר את איכות חייהם ושווי נכסיהם. עם זאת, עליהם לפעול בזהירות, באחריות ובמקצועיות. האמור במאמר זה מעלה על קצה המזלג עקרונות חשובים בטיפול בפרויקט מסוג זה ואינו בא במקום היעזרות ביועצים, בעלי מקצוע ועורכי דין. יש כמובן לשכור שירותיהם ולהיעזר בהם.

הכותבים הינם עורכי דין המתמחים בנדל"ן – פירוקי שיתוף, עסקות בנייה ופינוי-בינוי. מאמר זה הינו סקירה כללית ואיננו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ההכרחי במקרים אלה