בלעדי לכלכליסט
יש כלים להגביל את Airbnb, אבל תל אביב מתעלמת
עיריית תל אביב טוענת שאין לה יכולת להתמודד עם הזינוק בדירות Airbnb בעיר. אלא שתביעה שהגישה עיריית צפת שהובילה לסגירת וילות אירוח ודרישה של משרד המשפטים כי הנושא ייאכף ע"י רשויות מקומיות מגלות תמונה אחרת
בסוף ינואר נדמה היה שנפל דבר בתל אביב. לאחר שנים של חוסר מעש מול התפשטות תופעת השכרת דירות לטווח קצר למטרות אירוח – בעיקר דרך אתר Airbnb, הודיעה העירייה כי החליטה סוף סוף לנקוט צעד ראשון לצמצום התופעה, באמצעות ייקור הארנונה על דירות אלה. "ראינו לנכון למתן את התופעה ולהעלות את הארנונה למקסימום האפשרי למשכירי דירות למלונאות, שהפכו דירות מגורים לעסק של ממש", אמר אז ראש העירייה רון חולדאי בישיבה שכונסה לצורך עדכון צו הארנונה. הוא אף הבהיר כי התופעה גורמת "לפגיעה הן באורח החיים של תושבי העיר, והן להשפעה שלילית על היצע ומחירי הדיור".
- שיעור דירות Airbnb בת"א: פי 7 מבניו יורק
- איך לרסן את Airbnb? לעצב עמה את הרגולציה
- עיריית ת"א אישרה את צו הארנונה: משכירי Airbnb ישלמו יותר מפי 2
לכל הנוכחים בישיבה ההיא היה ברור כי מדובר בצעד בעל משמעות סמלית בלבד. ייקור הארנונה בכמה מאות שקלים בשנה לא באמת ישפיע על דירות שמניבות לבעליהן עד עשרות אלפי שקלים מדי חודש. כאשר חברת המועצה שלי דביר טענה באותו דיון כי ייקור הארנונה לא יועיל אלא רק חיוב משכירים בהנפקת היתר לשימוש חורג, באופן זהה לגן ילדים שנפתח בדירת מגורים, השיב חולדאי כי "אי אפשר להסדיר רגולציה כשאין חקיקה מתאימה". ואולם שורה של פסקי דין שניתנו לאחרונה בבית משפט השלום בצפת במסגרתם ניתנו צווי הפסקת שימוש בווילות בעיר לצורכי אירוח, מוכיחים כי דבריו של חולדאי לפיהם העירייה "חסרת אונים" הם לא מדויקים, בלשון המעטה. את הצווים נתן בית המשפט בעקבות תביעות שהגישה עיריית צפת, עירייה דלת משאבים ובעלת מחלקה משפטית קטנה לאין שיעור לעומת זו של תל אביב. עילת התביעות שהוגשו נגד הווילות בשכונת נוף כנרת היא כי השימוש שנעשה בהן אינו חוקי ועומד בניגוד לייעוד השכונה למגורים.
Airbnb תל אביב
"מדובר בשכונת מגורים ולא צריכות להיות בה וילות אירוח", אומר ראש עיריית צפת שוקי אוחנה בשיחה עם "כלכליסט". "זה מפריע לתושבים שגרים שם, הורס את אופי השכונה, ואני לא אתן שיהפכו את השכונה לדיסקוטק. בשביל זה יש בתי מלון בעיר. אנחנו עיר תיירות ואני בעד להקים כמה שיותר חדרי אירוח בעיר, אבל לא בשכונות מגורים שהתושבים לא יוכלו לישון בלילה".
רשות נוספת שלא היססה להשתמש בסמכויותיה כדי לשים קץ לתופעה, שפגעה קשות בפרנסת המלונאים והתיירנים, היא המועצה האזורית גליל עליון. שם, כבר עם הגשת כתבי האישום חדלו בעלי הדירות מלהפעיל אותן לאירוח. "התופעה של וילות אירוח בלב שכונות מגורים היא תופעה בזויה הגורמת להרבה מטרדים לתושבים עצמם", אומר האדריכל שמואל (מולי) שפיגל, מהנדס הוועדה המרחבית גליל עליון. "מדיניות האכיפה שלנו שמה במקום הראשון טיפול בווילות אירוח ונוקטת בפעולות אקטיביות", אמר.
"שימוש אסור בקרקע"
את התביעות המדוברות הגישה עיריית צפת כבר לפני כשנה וחצי באפריל 2018, ופסק דין ראשון לסגירתן ניתן בנובמבר 2018 על ידי השופט רונן פיין בבית משפט השלום בצפת. בדיון טענו המפעילים בין היתר כי הם עצמם שכרו את הווילה מהבעלים בדמי שכירות גבוהים והשקיעו בה 300 אלף שקל לשיפוץ ולהקמת בריכת שחייה לצורך הפעלת מתחם בוטיק אירוח יוקרתי. עוד טענו כי הקפידו לשמור על מנוחת השכנים. מנגד טענה הוועדה המקומית כי בשל הימשכות ההליכים המשיכו המפעילים להשכיר את המקום כעסק ולשאת ברווחים ללא הפרעה ובניגוד לחוק, וכי הפעלת וילת אירוח בנכס מנוגדת לתוכנית שחלה על הקרקע ומהווה שימוש אסור.
רון חולדאי, ראש עיריית תל אביב צילום: ריאן פרויס
השופט פיין דחה את טענות המפעילים ובסוף 2018 הוציא צו הפסקת שימוש לנכס, תוך שהוא קובע כי כל עוד הוועדה המקומית לא אישרה למפעילים היתר זמני או קבוע יש להפסיק את השימוש לאלתר: "קיים אינטרס ציבורי כי רשויות האכיפה יפעלו נגד כל וילות האירוח בשכונת נוף כנרת גם אם אלה לא מפריעות למנוחת השכנים כל עוד אין בידי מפעיליהן היתר לשימוש חורג", כתב. ערעור שהגישו המפעילים נגד ההחלטה לבית המשפט המחוזי נצרת לא צלח אף הוא, ובהמלצת בית המשפט משכו המפעילים את ערעורם, ופסק הדין קיבל תוקף סופי באפריל 2019.
אך עם כל הכבוד לצפת וליישובי הגליל העליון, ההשלכות של פעילות אתר ההשכרות Airbnb ביישובים אלה אינן מתקרבות להשלכות על תל אביב, שם חולל האתר רעידת אדמה בשוק השכירות כאשר הביא לירידה חמורה בהיצע השכירות בשכונות מרכז העיר, ובמקביל לזינוק במחירי שכר הדירה. מחקר שנערך לאחרונה ואשר נחשף בחודש מאי ב"כלכליסט" מצא כי נכון לסוף 2018, 9,150 דירות הוצעו להשכרה במסגרת Airbnb, מהן 7,150 דירות מושכרות באופן קבוע במסגרת הפלטפורמה. מדובר ב־3.4% מתוך כלל הדירות בעיר, שיעור השכרות חריג הגבוה פי כמה מרוב הערים המערביות הנחשבות ליעדי תיירות פופולריים. פי 7 למשל מניו יורק, שבה הוסבו 0.5% בלבד מהדירות לאירוח באופן קבוע, ופי 5 מאמסטרדם (0.8%).
גם הנתון אודות 3.4% מכלל הדירות מטעה, שכן רוב הדירות המשמשות למטרה זו מרוכזות בתא שטח מצומצם במרכז העיר – שם שיעור הדירות המושכרות מרקיע שחקים. בכרם התימנים מוערך שיעור ההשכרות בלפחות 16% מכלל הדירות, ואילו בנווה צדק מגיע שיעורן ל־8% מכלל הדירות.
על רקע ממדי הבעיה, תשובתה של עיריית תל אביב בעקבות פניית "כלכליסט" כי אינה מכירה את פסק הדין שניתן בצפת הינה מפתיעה. גם בתל אביב כבר אירע מקרה של פסיקה נגד דירת Airbnb שניתנה על ידי המפקחת על רישום מקרקעין, שהורתה לתושב צרפת המפעיל בדירה שבבעלותו ברחוב חברון בעיר אירוח בשיטת Airbnb, להפסיק את השימוש תוך זמן קצוב. אלא שמי שיזם את ההליך במקרה זה היו השכנים ולא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שככל הידוע מעולם לא נקטה הליך כלשהו נגד דירות Airbnb.
שוקי אוחנה, ראש עיריית צפת צילום: טל שחר
ביולי האחרון, 12 תושבי תל אביב שנמאס להם מהמצב ומהעדר האכיפה מצד עיריית תל אביב, הגישו עתירה נגד העירייה, נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ונגד ראש העירייה חולדאי, בטענה כי עליהם לדרוש מבעלי דירות המשכירים אותן בשיטת Airbnb היתר לשימוש חורג ורישיון עסק. בעתירה, שהוגשה באמצעות עוה"ד מירב טביב ומאיר אהרוני לבית המשפט המחוזי בתל אביב נטען כי ברחבי העיר תל אביב כ־9,600 דירות מגורים המושכרות לטווח קצר ופועלות למעשה כחדרי מלון, כאשר השלכות התופעה על התושבים המתגוררים בסמוך לדירות אלה הן קשות וכרוכות במטרדים, רעשים, פגיעה בשטחים ציבוריים, והעמסה על תשתיות קיימות. בעתירה מתארים התובעים כי שכונות שלמות בעיר שינו את אופיין כתוצאה מהתפשטות התופעה. העותרים דרשו מהעירייה לפעול להוצאת צווים מנהליים להפסקת השימוש החורג בדירות המגורים נגד מי שמנהל אותן. "היקפה הרחב של התופעה ותדירותה הפכה את חיינו לבלתי נסבלים... תופעה זו מתקיימת תחת עינה הפקוחה של העירייה ללא פיקוח ובהעדר פעולות אכיפה", נטען בעתירה.
על פי אתר מדלן, אלפי דירות נגרעו משוק השכירות בתל אביב כתוצאה מהתרחבות התופעה. "Airbnb מהווה הזדמנות לבעלי דירות להגדיל את התשואה שלהם מהשכרת הנכסים", אומר איתן זינגר, מנכ"ל מדלן ישראל. "התשואה הרגילה באיזורי הביקוש מאוד נמוכה, סביב 2.5%, וב-Airbnb היא גבוהה יותר במידה משמעותית - אם כי מעט קשה יותר להעריך אותה, בגלל שהיא תלויה בתפוסה שמשתנה מחודש לחודש, בעמלות של חברות ניהול ובמיסים.
"בנוסף, הסיכון של המשכירים הללו נמוך, כי לא העירייה, לא רשות המיסים וגם לא הממשלה אוכפות או מרסנות את התופעה הזו לטובת שוכרי הדירות. הן אפילו לא דורשות רישיון להפעלת דירת נופש ולא אוספת את המידע לגבי גודל התופעה", מוסיף זינגר. "זה לא פגע בשוק כשזו היתה תופעה מצומצמת, או כשמדובר באנשים שמשכירים את הדירה שלהם באופן חד פעמי כשהם נוסעים לחו"ל. אבל כשזו תעשייה של אלפי דירות שנגרעות משוק השכירות, וכאשר זה לעתים משנה את ציביון השכונה - מקבלי ההחלטות צריכים לבדוק האם הם פועלים לטובת שוכרי הדירות, או שמא לטובת בעלי הנכסים בעיקר".
בניגוד לרשויות פריפריאליות כמו צפת או הגליל העליון, המתקשות פעמים רבות לאכוף את חוקי התכנון והבנייה בשטחן בשל היעדר משאבים, לעיריית תל אביב עתירת המשאבים וכוח האדם אין מגבלות כאלה. בנוסף לכך, בידיה של העירייה מגוון גדול יותר של פעולות שביכולתה לנקוט להגבלת Airbnb. תיקון 116 לחוק התכנון והבנייה העניק לוועדות מקומיות את היכולת להטיל קנסות כבדים נגד עברייני בנייה בהליך מינהלי ללא צורך במשפט. אולם מסמכות זו נהנות רק ערים שלהן ועדות תכנון עצמאיות כגון תל אביב, בעוד שצפת והגליל העליון חסרות אותה.
גם במשרד המשפטים סבורים כי שימוש בדירות מגורים באופן קבוע לאירוח ב־Airbnb מהווה עבירה על חוק התכנון והבנייה, שאכיפתה נתונה בידי הרשויות המקומיות: "דירות הנופש הן עבירה משמעותית כי יש להן השפעה סביבתית משמעותית", אומרת בת אור כהנוביץ', מנהלת המחלקה להנחיית תובעים מוסמכי היועץ המשפטי לממשלה במשרד המשפטים. "שימוש מלונאי הוא שימוש יותר אינטנסיבי ממגורים, שיוצר עומס על התשתיות ומטרדים של רעש. האכיפה של הנושא נתונה בסופו של דבר בידי הרשויות המקומיות כי ההשפעה של התופעה היא מאוד מקומית, אך משמעותית, ויש לא מעט ועדות מקומיות שהחליטו להילחם בתופעה של אנשים שרוכשים וילות או דירות מגורים ומשכירים אותן מדי שבוע לאירוח. במקרים האלה הוועדות גם מגישות לבתי משפט בקשות לצו הפסקה שיפוטי, גם מגישות כתבי אישום ובמקרה של ועדה מקומית עצמאית, היא יכולה גם להטיל קנס מינהלי על אותו בעל עסק לפי תיקון 116 ("חוק קמיניץ")".
"הפתרון – אכיפה ביד קשה"
"לא יכול בכלל להתקיים דיון כי כאשר תוכנית קובעת כי יעוד של נכס הוא מגורים, השכרות לתקופות קצרות הן שימוש אסור ובלתי חוקי", מסכים יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה צפון אורי אילן. "כמעט כל הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה בצפון אוכפות את התופעה ביד קשה ובתמיכה שלנו. ברוב המקרים בעלי הנכסים הם בכלל לא תושבי הצפון, אלא משקיעים שקנו את הבתים להשקעה וממררים את חיי התושבים באותה שכונה. וילת אירוח כזאת בלב שכונת מגורים היא פיגוע סביבתי לכל דבר והפתרון הוא אכיפה ביד קשה".
מעיריית תל אביב נמסר: "הכלים העומדים לרשות העירייה כדי להתמודד עם האתגרים שיצרה תופעה זו מוגבלים למדי. העירייה ביקשה להחיל תעריף ארנונה מיוחד על דירות, אך הדבר לא אושר על ידי שרי הפנים והאוצר. בשים לב לעלייה בממדי התופעה וההשלכות האפשריות על מרקם החיים בעיר, על המדינה – לה הכלים והסמכויות לעשות כן – לפעול להסדרתה. בכוונת העירייה לפעול לקידום חקיקה בנושא, והיא תעשה כן מול משרדי הממשלה הרלבנטיים, כשתוקם ממשלה". על פסקי הדין שניתנו על ידי בית משפט השלום בצפת והמחוזי בנצרת שהעוברו על ידי "כלכליסט" לעיריית תל אביב מסרו בעירייה כי פסקי דין אלה "אינם מהווים פסקי דין מכריעים במישור האכיפתי. העירייה פועלת ותפעל במישור האכיפתי בכל מקרה ומקרה, בהתאם לנסיבות הקונקרטיות של אותו מקרה".
