שיעור דירות Airbnb בת"א: פי 7 מבניו יורק

מספר הדירות בתל אביב המושכרות באופן קבוע לצרכים תיירותיים במסגרת אתר ההשכרה לתקופות קצרות Airbnb, צמח בשנים האחרונות בחדות והפך חריג ביחס לערים מרכזיות נוספות בעולם המערבי, תוך שהוא מקטין את היצע הדירות המוצעות למגורים ומייקר את מחירי השכירות – כך עולה ממחקר שהגיע לידי "כלכליסט".

על המסמך חתומים הכלכלנית מעין נשר, לשעבר רכזת השיכון באגף התקציבים באוצר, והמתכנן טל אלסטר, לשעבר רכז הדיור של הקליניקה האורבנית באוניברסיטה העברית. לפי הנתונים, מתוך 9,150 דירות המוצעות להשכרה בתל אביב במסגרת Airbnb, מושכרות באופן קבוע ובצורה מקצועית עד ל־7,150 דירות. מדובר ב־3.4% מתוך כלל הדירות בעיר, שיעור השכרות חריג הגבוה פי כמה מרוב הערים המערביות הנחשבות ליעדי תיירות פופולריים. פי 7 למשל מניו יורק, שבה הוסבו 0.5% בלבד מהדירות לאירוח באופן קבוע. בפריז עומד שיעור ההשכרות על 0.9%, באמסטרדם – 0.8%, ובברלין – 0.2%. למעשה העיר היחידה מלבד תל אביב אשר חוצה את רף האחוז היא ברצלונה עם 1.4%.

מה מסתתר בכרם התימנים

עוד נמצא, כי לעלייה החדה בכמות דירות ה־Airbnb השפעה שלילית על הגדלת ההיצע למגורים בעיר. כך, בעוד שהיקף הדירות שאוכלסו במהלך 2018 בתל אביב עמד על כ־2,700 יח"ד, גדלה כמות הדירות המוצעת להשכרה בקביעות ב־ Airbnb ב־800–1,200 דירות. כלומר, כשליש ממה שאמור היה להיות תוספת להיצע הדירות נחתך לטובת שימושים מלונאיים.

כרם התימנים צילום: תומי הרפז

מעבר לכך, וכפי שפורסם במחקרים קודמים, בהיעדר כל פיקוח על פיזור הדירות המיועדות להשכרה, רוב הדירות מרוכזות בתא שטח מצומצם במרכז העיר כך ששיעור הדירות המושכרות באזור מרקיע שחקים. הדוגמה הבולטת היא כרם התימנים, שם מוערך שיעור ההשכרות בלפחות 16% מכלל הדירות, ואילו בנווה צדק מגיע שיעורן ל־8% מכלל הדירות. בניו יורק, לשם השוואה, עומד שיעור הדירות הגבוה ביותר שהוסב ליחידות Airbnb ברמה השכונתית על 1.6% בשכונת ויליאמסבורג בברוקלין, והשנייה אחריה היא אזור הדאון טאון של מנהטן עם 1.1%.

הארגון שבמסגרתו פרסמו נשר ואלסטר את נייר המדיניות הוא "כן בתל אביב" – ארגון ששם לעצמו למטרה להגדיל את היצע הדיור בעיר, והתאמתו למגוון של רמות הכנסה, כשאלסטר הוא אחד ממייסדיו. כלומר, מדובר בגוף המבקש לקדם את האינטרסים של דיירי העיר, עם דגש על שוכרי הדירות, שהם לטענת נשר ואלסטר הראשונים לשלם את מחיר ההתפשטות הלא מבוקרת של תעשיית הדירות המוצעות להשכרה.

"מנקודת המבט של שוכרי הדירות בתל אביב־יפו, הבעיה המרכזית עם הפיכתן של אלפי דירות מגורים בעיר ליחידות מלונאות היא אובדן הדירות להשכרה בשכונות המבוקשות בעיר", נכתב. "מטבע הדברים, צמצום מלאי הדירות בעיר לטובת שימושי תיירות דוחק את רגלי השוכרים – ההסבה לדירות Airbnb מקטינה את מספרם של שוכרי הדירות בעיר ותורמת להעלאת מחירי השכירות והדירות".

את הטענה שבהסבת אלפי דירות מגורים ליחידות מלונאיות יש כדי להעלות את מחירי השכירות, ביססו נשר ואלסטר על כמה מחקרים שנערכו בנושא, בעיקר לגבי השפעות אתר ההשכרות על שוק הדירות האמריקאי. המחקר המקיף ביותר בנושא נערך עבור NBER (National Bureau of Economic Research) – אחד מארגוני המחקר הכלכלי הגדולים בארה"ב. במסגרתו נבחנו שורה של שכונות שבהן שיעור גבוה של דירות ארבינבי ונבחנה השפעתן על עליית מחירי השכירות ומחירי הנדל"ן בכלל, ובחלקן נמצא כי לאתר המלונאות השפעה של למעלה מאחוז על עליית מחירי השכירות. השפעתו הממוצעת עומדת במחקר זה על 0.6% עלייה שנתית. וזאת כאשר בכל המקרים, שיעור הדירות המושכרות מתוך כלל היצע הדירות באותן ערים נמוך פי כמה וכמה משיעור דירות ה־Airbnb בתל אביב.

דירה או מלון המיזם השיתופי שהפך למפלצת רק דבר אחד אינו מתקבל על הדעת והוא ששוכרי הדירות בתל אביב, אלה שגם כך משלמים הון עבור האפשרות להתגורר בעיר – יסבסדו גם את תעשיית התיירות נמרוד בוסו, תגובה אחת לכתבה המלאה 

לפני כמה חודשים הודיעה עיריית תל אביב כי בכוונתה לנקוט צעד רגולטורי ראשון כדי לצמצם את ממדי תופעת השכרת הדירות. לפי הצעד שאושר במועצת העיר, על דירות שיימצא כי הושכרו לצורך תיירותי למעלה מ־90 יום, יושת מס ארנונה מוגדל. במקום מס ארנונה לשטחי מגורים, העומד על 70 שקל למ"ר ישלמו משכירי הדירות 120 שקל למ"ר, כפי שמשלמים מלונות יוקרה.

ואולם לפי המחקר צעד זה אינו צפוי להשפיע. "כל רגולציה צריכה להימדד ביכולת שלה להחזיר דירות לשוק הדיור משוק המלונאות", נכתב. "בתל אביב, להערכתנו, יזם שמשכיר ב־Airbnb מכניס סכום גבוה בממוצע ב־40%–130% בהשוואה להשכרת דירה למגורים", נכתב. זאת בעוד שייקור הארנונה שאישרה עיריית תל אביב צפוי לייקר את עלות הפעלת הדירות ב־3%–5% בלבד.

"להערכתנו, אחוז המיסוי הנמוך נע בין 3%–5% ומגולם בהעלאת הארנונה המוצעת אינו מהווה רסן אמיתי שיוביל לוויסות כמות יחידות הדיור שהופכות לנכס מלונאי". לעומת זאת ציינו החוקרים, כי אם היתה רשות המסים אוכפת את מדיניות המס שלה כיאות וגובה מדירות הארבינבי מס הכנסה, עשוי היה המס להגיע עד ל־50% בניכוי הוצאות, ואז מדובר היה בצעד משמעותי יותר בריסון תופעת הסבת הדירות.

רון חולדאי ראש עיריית תל אביב צילום: ריאן פרויס

שוק ריכוזי

מאפיין נוסף של שוק ה־Airbnb התל אביבי, שגם הוא פורסם בעבר במסגרת מחקרים שונים הוא היותו ריכוזי – כלומר היותן של כמות גדולה של דירות מנוהלת על ידי מעטים. מבחינתם של נשר ואלסטר היותן של דירות מושכרות לאורך כל השנה, על ידי גופים המנהלים מספר רב של דירות – הן סממן מובהק לכך שהדירה היא חלק מעסק מלונאי. יש כיום בתל אביב כ־5,000 דירות, המהוות 55% מכלל הדירות המוצעות להשכרה בעיר, המושכרות על ידי גורמים המחזיקים במספר רב של דירות.

"Airbnb נחשבת לפלטפורמת כלכלה שיתופית, אולם בפועל היא מאפשרת ליזמים מאורגנים, חלקם גדולים ומבוססים, לייצר יחידות מלונאיות מקצועיות במרכזי הערים, זאת מבלי לשאת בנטל ההשקעה, ההליך הסטטוטורי, התכנון והרישוי, הארגוני ולעתים אף המיסויי המוטל על מלונאים. מדינות וערים גדולות בעולם הבינו את ההשפעה הבעייתית של התמריצים החד כיווניים הללו והשכילו ליצור כלים רגולטוריים שונים המווסתים את התופעה", מציינים החוקרים.

"רק יילך ויתעצם"

אלסטר הוא מתכנן ערים וכלכלן בהכשרתו. במסגרת דוקטורט באוניברסיטה העברית הוא חוקר אי שיוויון בערים. בעברו ריכז את תחום הדיור בקליניקה האורבנית של האוניברסיטה, ועבד בעמיגור. נשר היא כלכלנית בהכשרתה, בעברה עבדה במשרד האוצר כרכזת שיכון, במכון ירושלים לחקר מדיניות ובעוד זמן קצר תחל לנהל את אגף התקציבים של חברת נתיבי איילון.

ממחברי המחקר, טל אלסטר

לדברי נשר, "כשהייתי במשרד האוצר היתה ערנות לסכנות שבהתפשטות לא מבוקרת של השכרות Airbnb, אבל הנתונים שהוצגו לנו היו נמוכים משמעותית, גם ביחס להיום, וכנראה שהם היו חלקיים גם ביחס לאותה התקופה. היום מדובר בכך שהיקף הדירות שמושכרות בתל אביב הוא חריג מאוד, ואם לא ייעשה דבר – זה רק ילך ויתעצם".

לדברי אלסטר, "Airbnb מוכרת רעיון של כלכלה שיתופית, אבל ברוב המקרים הוא לא נכון. יש פה אנשי עסקים בתחום המלונאות שמפעילים את רוב הדירות, רק שבניגוד למלונות מוסדרים הם לא ממוסים כעסק, ולא היו צריכים להעסיק את עצמם בענייני תכנון ורגולציה. כלומר יש כאן אפליה קשה של העוסקים המוסדרים בענף לעומת משכירי Airbnb".

Airbnb מצידה מזמינה את הנהנים משירותיה "לחיות כמקומיים", ובכך רומזת שהאורחים לא מייצרים כל נטל נוסף על השכנים ושכונות המגורים בהן הם שוהים. אולם לטענת החוקרים, "היא מתעלמת מכך שתיירים ששוהים בשכונות מגורים יוצרים קונפליקט בין המבקרים לתושבים, ובעיקר מכך שהם דוחקים את הדיירים משכונות המגורים ומקשים על נשיגות הדיור. יש גם טענות על כך שמעבר של דירות ל־Airbnb פוגע בחיים הקהילתיים בעיר, לאור כניסה מסיבית של תיירים במקום דיירים קבועים".

"להגביל את ההשכרה"

לאחר שפרשו את ממדי תופעת ההשכרות בתל אביב, הקדישו נשר ואלסטר את הפרק החותם של מחקרם להצעת מדיניות רצויה לריסון היקף השכרות Airbnb, אשר פוגע לטענתם בשוכרי הדירות המהווים כ־50% מכלל תושבי העיר.

הצעת המדיניות כוללת למעשה שורה של צעדים, המתבססים על הנעשה בערים מערביות שהתמודדו בהצלחה עם ויסות השימוש בכלי ההשכרות קצרות הטווח.

"מקבלי ההחלטות צריכים להכריע מה הם רוצים", אומר אלסטר, "אם הם מעדיפים מלונאות ותיירים על פני התושבים שגרים בשכירות – הם יכולים להמשיך לא לעשות כלום. אבל בדיקה של מה שקורה בעולם מראה שברוב הערים המתוירות העירייה בחרה צד, ואנחנו מצפים שגם בעיריית תל אביב יפעלו לטובת השוכרים".

החוקרת מעין נשר

המלצה ראשונה שנועדה להתמודד עם השיעור הגבוה של הדירות המיועדות להשכרה ארוכת טווח, בשכונות מרכז העיר, קובעת הגבלה של מספר הימים שבם ניתן יהיה להשכיר נכס בשלמותו, תוך חלוקת העיר לשני אזורים – אזור א' – המבוקש יותר למלונאות, ואזור ב' – המבוקש פחות. "הגבלות חמורות יותר על השכרה לטווח קצר למטרות תיירות יוטלו בשכונות המבוקשות יותר, כפי שנעשה כיום בברלין, ברצלונה או מדריד", מוצע.

אזור א' המבוקש יכלול את שכונות מרכז, וחלק משכונות דרום העיר, ואילו אזור ב' יכלול את שאר השכונות. על פי הצעד המוצע, השכרת דירות בשלמותן לא תעלה על 60 יום בשנה באזור א', ואילו באזור ב' זו תתאפשר לפרק זמן ממושך יותר של עד 180 יום.

גם על השכרת חדרים, ולא דירות שלמות, לתיירות קצרת טווח, מבקשים נשר ואלסטר להטיל הגבלה, וזאת במטרה למתן את הפגיעה בהיצע דירות השותפים – שנחשבת צורת מגורים מקובלת ונפוצה בעיר יקרה כמו תל אביב. במקרה זה מוצע כי השכרת החדרים באזור א' תוגבל ל־90 יום בשנה, ואילו באזור ב' לא תחול הגבלה על השכרת חדרים.

רישיון עסק לדירות

המחקר ממליץ לחייב משכירי דירות וחדרים לתקופה של למעלה מ־30 יום בשנה בהוצאת רישיון עסק. זאת בראש ובראשונה כדי שניתן יהיה לעקוב אחרי הנכסים השונים ולאכוף את ההגבלות המתוארות. בנוסף, "מדיניות זו תאפשר לעירייה לווסת את מתן הרישיונות במידת הצורך, ככל שהיא נוכחת לדעת שבשכונות מסוימות הירידה במספר דירות המגורים לא נעצרת ואף נמשכת".

עוד מוצע להגדיל את מס הארנונה על דירות Airbnb אשר יושכרו למעלה מ־30 יום, וזאת תוך השתת המס על אתר Airbnb, אשר יגבה אותו מהמשכירים, כפי שנעשה במקומות שונים בעולם.

כדי שצעדים אלה יצליחו, טוענים החוקרים כי על העירייה יהיה להשקיע משאבים משמעותיים באכיפת התוכנית במהלך השנתיים הראשונות לקיומה. "ללא השקעה משמעותית באכיפה, כל התוכנית תהפוך להמלצה ומספר הדירות שמנותבות להשכרה לטווח קצר למטרות תיירות לא יפחת".

"גם רשות המסים אשמה"

בין הצעדים המוצעים: חתימת הסכם עם Airbnb המאפשר קבלת מידע על ימי השכרות ישירות מהאתר, הפעלת קו חם לקבלת דיווח ישירות מהתושבים, שימוש בפקחים, וכן בכלים מתקדמים של ניטור השכרות ברשת, לאיתור מפרים.

על אף שמרבית ההצעות לפעולה הופנו עד כה כלפי העירייה, לדברי החוקרים גם לממשלה יש מקום, בעיקר באמצעות תיקון חקיקה של פקודת העיריות. לדבריהם, "נמליץ על תיקון נפקודת העיריות באופן שמסמיך את הרשות המקומית להסדיר את נושא ההשכרה ארוכת הטווח בתחומה. עוד מפנה המסמך אצבע מאשימה לרשות המסים, וטוען כי "על אף הצהרותיה הברורות בעבר, לא פעלה על מנת להתמודד עם התופעה".