יזמי נדל"ן, שימו לב: היטלי השבחה שערורייתיים - הפחתות דרמטיות בערים הגדולות

סוגיית היטלי השבחה ברשויות המקומיות היא אחת הטעונות, היקרות והשנויות במחלוקת בין השחקנים השונים בענף הנדל"ן. מדובר בהיטלים כבדים המושתים על יזמים ובעלי נכסים בגין עליית שווי הנכסים, וכתוצאה מאישור תוכניות בניין עיר והסדרת הזכויות בהם, נדרש היזם לשלם עבור ההשבחה. בעוד הרשויות המקומיות, שהיטל ההשבחה מהווה עבורן מקור הכנסה בלתי מבוטל, פועלות להוציא תחת ידן שומות גבוהות ולעיתים מופרזות, הרי שעורכי הדין העוסקים בתחום, כמו גם שמאי המקרקעין, סבורים פעמים רבות כי החיוב מופרז או שגוי, ולעיתים מופרך עד כדי האפשרות לבטלו לחלוטין.

שומות השבחה כפופות לפרמטרים רבים, שמאיים ומשפטיים, שקצרה כאן היריעה מלהכילן. המכנה המשותף הוא שכולם נתונים לפרשנות - משפטית, תכנונית ושמאית, שתוצאתה מגלה לא פעם פערים ניכרים בין שומות בגין אותו הנכס. מטבע הדברים, ובהיותו של היטל השבחה מקור הכנסה משמעותי, הרשויות המקומיות נוקטות בגישה המרחיבה עד מאוד את אפשרויות הגבייה עד למקסימום. מנגד, עבור היזמים היטל השבחה גבוה יכול לאיין ולבטל כדאיות של מיזם, ובייחוד אם מדובר בפרויקט תמ"א 38.

אחת המכות הקשות שספגו העיריות בשנים האחרונות היתה תמ"א 38, הפוטרת מהיטל השבחה את הזכויות שמכוחה. נוכח זאת, רשויות שמיזמי תמ"א 38 קמו בשטחן ניסו למצוא לא פעם דרכים יצירתיות לחייב בהיטלי השבחה, לעיתים ללא כל בסיס חוקי-משפטי או שמאי ביסודן.

עו"ד ינור ברטנטל. "אין כמעט שומה שיוצאת מוועדה מקומית, שלא ניתן להפחית"

לשחקנים הוותיקים הפועלים בתחום ברור כי שומות השבחה אינן סופיות או קבועות אלא מהוות אחת המכות הקשות שספגו העיריות בשנים האחרונות היתה תמ"א 38, הפוטרת מהיטל השבחה את הזכויות שמכוחה. נוכח זאת, רשויות שמיזמי תמ"א 38 קמו בשטחן ניסו למצוא לא פעם דרכים יצירתיות לחייב בהיטלי השבחה, לעיתים ללא כל בסיס חוקי-משפטי או שמאי ביסודן.

לשחקנים הוותיקים הפועלים בתחום ברור כי שומות השבחה אינן סופיות או קבועות אלא מהוות בסיס לדרישת היזם לשינויים, לעתים מהותיים. לא פעם, תקיפת שומה על ידי יזמים ובעלי נכסים תניב הפחתות דרמטיות המתרגמות לסכומים לא מבוטלים. אז באילו רשויות ניתן למשל להשיג הפחתות משמעותיות ביותר בהיטלי ההשבחה? הנה הרשימה שהכנו בסיוע משרד עורכי הדין ויינברגר ברטנטל, המתמחה בתחום היטלי השבחה ותכנון ובנייה.

תל אביב

אישור תוכניות הרבעים בעיר, הולידה שומות השבחה גבוהות מאוד מצד העירייה. אולם, מבדיקה שערך כלכליסט, נמצא כי עלו כ-70 פסיקות שומה מכרעת נגד העירייה המקומית מתוך כ-150. הפסיקות הללו מציירות תמונה מעודדת: בעוד דרישת התשלום הממוצעת שהוציאה העירייה עבור היטל השבחה ברובע 3 עמדה על 267 אלף שקל לדירה, הרי שפסיקת שמאים המכריעים הפחיתה את גובה היטל ההשבחה ל-17 אלף שקל בממוצע – 92% הפחתה בממוצע. המצב דומה גם ברובע 4, בו דרישת התשלום הממוצעת עמדה על 305 אלף שקל בעוד שפסיקות השמאים המכריעים עומדות על 35.5 אלף שקל בממוצע – כלומר הפחתה בשיעור של 89.5%.

בצד המחלוקות המוכרות בדבר היטלי ההשבחה הגבוהים ברבעים 3 ו-4, קיימת מחלוקת נוספת, גם היא בעלת השפעה משמעותית על גובה היטלי ההשבחה בעיר כולה, שעניינה בהקלות בנייה.

"מדובר בוויכוח המתנהל זמן רב שענייננו בזכויות קיימות שמימושן טעון הקלה, למשל בקו הבניין", מספרת עו"ד רויטל אפלבוים, שותפה ומנהלת מחלקת תכנון, בנייה והיטלי השבחה במשרד ויינברגר ברטנטל. "לפני כשלוש שנים שינתה העירייה מדיניות שנהגה על פיה שנים, והחלה לגבות 100% שווי השבחה עבור ההקלות, גם כאשר אין בהקלה משום תוספת זכויות, אלא היא רק מאפשרת את מימושן של זכויות קיימות. להבדיל מהקלה הדרושה לצורך קבלת הזכויות, מדובר למעשה רק בהסרת חסם, ולעיתים רק בשיפור תכנון, בגינו מקובל לחייב רק כ-20% משווי ההשבחה".

כך למשל בתיק שמשרדה ייצג בו, נדרשה הקלה מקו הבניין לצורך הקמת מרפסות משופרות. "העירייה דרשה היטלי השבחה בשיעור של 100% בגין ההקלה, וזאת למרות שניתן היה להקים מרפסות באותו השטח גם בתוך קווי הבניין", אומרת אפלבוים. "ואכן השמאית המכריעה קבעה את המקדם המקובל בשיפור תכנון תוך הפחתת ההיטל ב-80%". לדברי עו"ד ינור ברטנטל, ממייסדי המשרד: "מתקבלת תחושה שעיריית תל אביב נכנסה לסחרור של גבייה. לראייתנו היא ממשיכה לדרוש היטלים מנופחים על אף ההכרעות הקיימות, ובתוך כך גוררת לשווא את היזמים להליכים משפטיים".

עו"ד רויטל אפלבוים. "שומות הן לא רק עניין לעקרונות שמאיים אלא גם לפרשנות משפטית" צילום: רותם שביט צילום: רותם שביט

ירושלים

גם עיריית ירושלים נוקטת בגישה דומה, וממשיכה לגבות היטלי השבחה חרף הכרעות לרעתה. בתוך כך, העירייה נלחמת על כל תיק עד לערכאות המשפטיות, אולם במשרד ויינברגר ברטנטל מעריכים כי במקרים רבים ניתן להגיע לכ-90% הפחתה גם בבירה.

בירושלים, נצפים מקרי גבייה שהחלו כפרשנות של החוק, והמשיכו באופן כמעט אוטומטי, חרף הכרעות שיפוטיות. "כך הופעלה למעשה 'שיטת מצליח' ומי שלא ניסה להתווכח - הפסיד", מסבירה אפלבוים.

במקרה לדוגמה שבו ייצג המשרד, נתבע יזם על ידי העירייה בגין חוב היטל השבחה עקב אישור בקשה לשימוש חורג מהיתר. החוב נתבע חרף החלטות חד משמעיות של ועדת ערר ושל בית משפט כי אין להמשיך לגבות בגין כך. "נקבע זה מכבר שאין לגבות היטל השבחה בגין שימוש חורג מהיתר, וכך גם טענו. בסופו של דבר העירייה חזרה בה מהדרישה וביטלה את החוב כולו, שעמד על כ-2.1 מיליון שקל - הפחתה של 100%", משחזרת אפלבוים.

"יש לכך השפעה על עסקים נוספים, שכן לא מעט יזמים ובעלי עסקים גדולים בירושלים ובתל אביב שילמו בשנים האחרונות היטל השבחה בגין שימוש חורג מהיתר, חרף החלטות ברורות בעניין זה. לטעמנו, צריך וניתן לתבוע את השבת התשלום", קובע עו"ד ינור ברטנטל.

אפלבוים אומרת כי במקרה אחר המטופל על ידי המשרד, גבתה עיריית ירושלים היטל השבחה על תוספת מחסנים במסגרת תמ"א 38. "לטענתנו, הגדלת הזכויות במסגרת התמ"א, מגדילה גם זכויות אחוזיות, כדוגמת אלה הקבועות למחסנים", היא מפרטת. "טענה זו התקבלה על ידי שמאי מכריע שסבר כי אישור שטחי בנייה דירתיים נוספים מכוח תמ"א 38, גורר בעקבותיו אישור שטחי אחסנה נוספים בשיעור של 8% בהתאם לתוכנית המתאר 62, אשר יחושבו מהשטח המוגדל, ויהיו פטורים בהתאמה. כתוצאה מכך הופחת היטל ההשבחה ב-97%. מדובר בוויכוח פרשני-עקרוני שביטל את היטל ההשבחה כמעט במלואו ונמצא כעת בוועדת ערר לאחר שהעירייה לא קיבלה את ההכרעה, שעשויה להשפיע על כל העיר".

באר יעקב

בבאר יעקב, בה מתרחשת תנופת בנייה עם קבלת עתודות שטח מהמחנה הצבאי צריפין, צפויה המועצה המקומית להפוך בשנים הקרובות לעיר, עם בניתן של יותר מ-11 אלף יחידות דיור עבור כ-80 אלף תושבים. לא מן הנמנע שעל מנת לספק לכל התושבים תשתיות ראויות במסגרת התהליך, ייגבו היטלי השבחה גבוהים אשר יעשירו את קופת העירייה שתקום.

במשרד מציינים כי כבר בעת האחרונה החלו להתגלות שומות השבחה שהוצאו למיזמים בתחילת בנייה, ואשר ניתן לראות בהן חיובים מוגזמים. כך למשל במקרה של פרויקט גדול של דיור למשתכן אשר תלוי ועומד כעת בפני שמאי מכריע, ואשר לטענתנו נפלו בשומה טעויות קרדינליות בעקרונות שמאיים ומשפטיים לחישוב השבחה, בפרט כשמדובר בפרויקטים מסוג זה, ואשר תיקונים עשוי להפחית את השומה עד כמחצית.

שכונה בבאר יעקב. האם המעבר ממועצה לעיר ילווה בהיטלי השבחה גבוהים? צילום: עמית שעל

על כן, הגיע עו"ד ינור ברטנטל למסקנה כי אין כמעט שומה שיוצאת מוועדה מקומית, קטנה כגדולה, שלא ניתן להפחית. "ועדה מקומית תוציא שומה על הרף הכי גבוה שהיא יכולה. כמעט תמיד אפשר להפחית, ובאחוזים גבוהים, ויש יתרונות גדולים למעורבותו של עורך דין בתיק. לפרשנות לשון החוק יש חשיבות מכרעת כדי למצות את גובה ההפחתה כבר מתחילת התהליך".

"בסוף, שומות הן לא רק עניין לעקרונות שמאיים אלא גם לפרשנות משפטית", מוסיפה אפלבוים. "מה שמתחיל בקול תרועה רמה, יכול להסתיים בקול ענות חלושה. כאשר מראש מנתחים את המצב המשפטי והתכנוני הנכונים, נותנים את הפרשנות המשפטית המתאימה למצב החוקי והסטטוטורי. אין ספק כי העובדות מוכיחות שתכנון משפטי נכון, עמידה עיקשת, ולווי משפטי צמוד להליכים השונים, הביאו להפחתות משמעותיות של שומות מופרכות".