יזמים, כך תתקפו את היטלי ההשבחה

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

תנופת הבנייה וההתחדשות העירונית, במיוחד באזורי הביקוש, יצרה עומס אדיר על התשתיות העירוניות, שנאלצו לתת מענה ליותר ויותר תושבים. אחד הפתרונות שמצאו הרשויות המקומיות הם היטלי השבחה, אשר סייעו להן להקצות משאבים לשיפור התשתיות. אולם פתרון זה, בעיני שחקנים רבים בשוק המקומי, הינו שנוי במחלוקת.

רשויות מקומיות רבות מאשרות תוכניות מפורטות לבנייה והתחדשות עירונית בשטחן, אשר לשיטתן יוצרות השבחה גבוהה ביותר לנכסים. אלא שבמקרים רבים, בחינה שמאית מגלה כי המצב שונה בתכלית, וכי אישור התוכניות אינו באמת מביא להשבחת נכסים באופן כללי וגורף. על כן, היטלי השבחה הפכו באחרונה לכמעט שם נרדף לדרישות תשלום מוגזמות, עד שניתן להיווכח בהתפתחותה של זירת קרב סוערת של מקח ומאבקים יצריים בין הרשויות המקומיות לחייבים בהיטלים.

מצב זה בולט ביתר שאת כשמדובר בתוכניות של התחדשות עירונית. על אף שהיטלי ההשבחה מושתים מטעם הרשות המקומית על בעלי הדירות, במרבית הפרויקטים היזמים הם שנוטלים את האחריות לתשלומם. לאור זאת, עבור יזמים רבים שומת השבחה גבוהה היא הרת אסון עד כדי להיות או לחדול, ועשויה להכריע את הכף בשאלה האם מלכתחילה להיכנס להרפתקה של פרויקט בנייה מסוים.

רחוב יהודה המכבי ברובע 4 בתל אביב. "נושא היטלי השבחה נותר במקרים רבים פרוץ" צילום: עמית שעל

במקרים מעין אלו, פעולה להפחתת היטל ההשבחה היא זו שמשנה לחלוטין את התמונה לטובת היזמים והדיירים, ועתידה להפוך פרויקט מהפסדי או מאוזן לרווחי ובר-ביצוע. אולם בצד השני, עבור הרשויות המקומיות, הפחתה כזו משמעה גם מכה תקציבית כואבת, שכן בראייתן, קיים חוסר תקציבי לממן את התשתיות העירוניות גם כך. על כן הן מנהלות מאבק עיקש בנושא, שבמקרים רבים מגיע גם אל בתי המשפט. במצב זה של משפטיזציה יתרה, שבו הפחתת היטלי ההשבחה הופכת בשגרה לשאלה משפטית ולא שמאית גרידא, נוכחותו של עורך דין בתמונה, לצד שמאי המקרקעין, היא בעלת משמעות כלכלית דרמטית. 

טיפול אינטגרטיבי משולב

היטל השבחה הוא סכום משוערך של עליית ערך הקרקע בעקבות פעולה תכנונית. לדברי שמאי המקרקעין אורי עזריאל, אין תעריף קבוע להיטל השבחה: "אין כמעט שומת השבחה שיוצאת מוועדה מקומית שלא ניתן להפחית. שומות הן בסיס לפרשנות, הן נמצאות על איזושהי סקאלה. הנטייה של הרשויות היא ללכת לפי הרף הגבוה האפשרי, שכן זה מאפשר להן משחק תקציבי גמיש יותר".

עו"ד רויטל אפלבוים, שותפה ומנהלת מחלקת תכנון ובנייה והיטלי השבחה במשרד עוה"ד ויינברגר ברטנטל, אומרת כי "לאור תמורות שחלו בחוק ובפסיקה, ברוב המקרים שילוב של הערכה שמאית מבוססת לצד ליווי משפטי יצירתי כבר מתחילת התיק, הוא הפתרון המשולב המיטבי למיצוי הליכי הפחתת השומות, והוא זה שמסייע להגיע לסכום השומה הריאלי הנכון והמתאים ביותר בנסיבות העניין".

לדבריה, "בשנים האחרונות חוק התכנון והבנייה, לרבות הפרק העוסק בהיטלי השבחה, עבר הליך משפטיזיציה עמוק ומקיף. כתוצאה מכך העבודה על שומות הפכה לעבודה שמחייבת שילוב של פן השמאי לצד פן המשפטי. הסיבה לכך היא שהחוק אינו נותן, ואינו יכול לתת, מענה לכל המקרים שצפים מהשטח - ולכן, נושא היטלי השבחה נותר במקרים רבים פרוץ ועם הרבה סימני שאלה.

"הדבר נובע במידה רבה מהעובדה שכחלק מקביעת ההשבחה נדרשת גם בדיקה של המצב התכנוני והוראות התוכניות שמהן נובעת ההשבחה. הוראות אלה טעונות פרשנות משפטית שאינה מצויה באופן מפורש בחוק, ופרשנות, מטבעה, היא לא חד-ערכית. במקרים מסוימים הפרשנות הנכונה תימצא בפסיקה של ערכאות שיפוטיות אשר כבר דנו בתוכנית מסוימת וקבעו פרשנות מסוימת להוראותיה, ובמקרים אחרים, יהיו הצדדים חלוקים לגבי הפרשנות הנכונה למצב הסטטוטורי. מכיוון שפרשנות היא נשוא לקביעה משפטית, הליווי המשפטי בנושא הפחתת היטלי השבחה הוא הכרחי כבר מהרגע הראשון".

עו"ד ינור ברטנטל (מימין) ועו"ד עמיחי ויינברגר. "תחום היטלי ההשבחה מצריך מומחיות ספציפית" צילום: באדיבות ויינברגר ברטנטל

מקרה המבחן של תל אביב

יזמים הפועלים בתל אביב מכירים היטב את נחיצות השילוב בין הערכה שמאית נגדית לבין ליווי משפטי. זאת, בעקבות אישור התוכניות לרבעים 3 ו-4 ב-2018, שבגינן דורשת הוועדה המקומית תל אביב היטלי השבחה גבוהים ביותר. מול דרישות אלה מוגשות מאות חוות דעת שמאיות נגדיות, לפיהן תוכניות הרבעים יצרו השבחה מינימלית בנכסים, אם בכלל.

על אף מספרן הרב של שומות מכריעות הפוסקות נגד הוועדה המקומית, וחרף קביעות של ועדות הערר לטובת הנישומים והיזמים – הוועדה המקומית בתל אביב ממשיכה להוציא דרישות לתשלום היטלי השבחה בסכומים גבוהים מאוד, באופן כמעט לא פרופורציונלי. במצב זה, היזמים והנישומים נדרשים בעל כורחם לפנות לאפיקים משפטיים, או נגררים אליהם בעקבות פנייתה של הוועדה המקומית לערכאות שיפוטיות, לאחר הכרעות השמאים המכריעים וועדות הערר.

"הניסיון בשטח הבהיר כי כמעט כל שומה, ובפרט באזור תל אביב, ניתנת לתקיפה גם בפן המשפטי", מסבירה אפלבוים. "לנישום קיימת אמנם האפשרות לפנות ראשית לדיון בפני שמאי מכריע, אך מניסיוננו, אם אין עורך דין שמלווה את התיק כבר מההתחלה, ייתכן שבניית הטיעון מול השמאי המכריע תהיה חסרה עד כדי פגיעה בהליך העתידי בפני ועדת הערר, וחבל".

עו"ד רויטל אפלבוים. "כמעט כל שומה ניתנת לתקיפה גם בפן המשפטי" צילום: רותם שביט

מקסימום הפחתה

לא רק בתל אביב נתקלים היזמים בשומות גבוהות המגיעות לערכאות משפטיות. "תחום היטלי ההשבחה מצריך מומחיות ספציפית. כל תיק נדרש לעבור בחינה קפדנית להפחתה שמאית ומשפטית", קובע עו"ד ינור ברטנטל, מייסדו של משרד ויינברגר ברטנטל לצד עו"ד עמיחי ויינברגר. "כך למשל, באחרונה הופחת ברשות מסוימת היטל של שמונה מיליון שקל ליזם. זה סכום לא מבוטל שיכול להשפיע על הפרויקט כולו. במקרה אחר הופחתו מעל ל-400 אלף שקל בעסקת תמ"א 38 – סכום משמעותי שעשוי להפיל או לרומם פרויקט של התחדשות עירונית". 

בדומה, באחרונה ניצח המשרד על תיק מתוקשר שעסק בפרויקט ברשות מקומית גדולה. התיק עסק בשאלה עד כמה, אם בכלל, השביחה תוכנית עירונית את שוויו שך הפרויקט. "בדיון אצל השמאי המכריע עלתה שאלה פרשנית באשר לקיומן של זכויות בנייה כבר במצב הקודם, לפני אישורה של התוכנית החדשה", מספר ברטנטל. "השמאי המכריע התבסס על הזכויות במצב הקודם וקבע שזכויות הנקבעות באופן אחוזי גדלות בהתאמה עם תוספת זכויות במצב החדש.

"כתוצאה מכך, נקבעה הפחתה של97% מההיטל שנדרש על ידי הוועדה המקומית. באופן טבעי, לוועדה המקומית היה קושי גדול עם ההפחתה הדרמטית, והיא כבר פנתה לוועדת הערר. במקרה זה עלתה כאמור שאלה שמאית ומשפטית כאחד, הנוגעת להיקף הזכויות בתוכנית, אשר טופלה כבר אצל השמאי המכריע ותידון בהמשך גם אצל ועדת הערר".

במקרה אחר, גם הוא מהעת האחרונה, במסגרת הליך של שמאות מכריעה הופחת ההיטל שהושת מ-14 מיליון שקל ל-7 מיליון שקל בלבד, גם זאת בליווי משפטי ושמאי משולב בהליך שבפני השמאי מכריע. לדברי עו"ד ברטנטל, למשרדו אין כוונה לעצור: "הגשנו ערר לבית המשפט ואנו צופים כי יופחת סכום משמעותי נוסף אשר יקטין את השומה ל-2 מיליון שקל, וזאת עקב טענה משפטית עקרונית אשר השמאית המכריעה לא החליטה לגביה".

קריאתם של ברטנטל ואפלבוים ליזמים היא אפוא ברורה: "לנוכח האקלים הנוכחי, שבו הפחתת היטלי השבחה הפכה לנחלת ערכאות שיפוטיות כוועדות ערר ובתי המשפט, ליווי של עורך דין לצד הליווי השמאי, חוסך סכומי עתק ליזמים, ועשוי לעשות את כל ההבדל בשאלת ההיתכנות הכלכלית של מיזמים ופרויקטים".