נדל"ן בבודפשט: 7 הטעויות הנפוצות של המשקיעים הישראלים

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בודפשט הפכה זה מכבר ליעד השקעה נדל"ני מועדף על משקיעים בינלאומיים וישראלים כאחד. לאור שורת צעדי עידוד ממשלתיים בשנים האחרונות, מוכיחה הבירה ההונגרית נתוני צמיחה מרשימים בשוק הנדל"ן למגורים, אשר מהווים פתרון אטרקטיבי למשקיעים הבינוניים-קטנים.

העיר מככבת באופן קבוע ברשימות היעדים המועדפים להשקעה, וב-2018 דורגה במקום החמישי על פי חברת ייעוץ הנדל"ן הבריטית נייט פרנק. בשנה החולפת חל זינוק משמעותי אף יותר בתנועת משקיעים אל העיר, ונתוני הבנק הלאומי ההונגרי מצביעים על עלייה של 16.2% במחירי הבתים בהונגריה כולה במחצית השנייה של 2018. בבודפשט הבירה זינקו המחירים ב-20.2% לעומת השנה הקודמת, וברבעון הראשון של 2019, חלה קפיצה נוספת, בשיעור של 5.6%. 

 מדובר ביעד מיטבי להשקעה ממספר טעמים: ראשית, סדר גודל ההשקעה שנדרש בבודפשט הוא נמוך לאין ערוך מזה הנדרש במדינות מערביות יותר ועומד על כחצי מיליון שקל בממוצע, עם תשואה של כ-8%. שנית, הונגריה לעומת מדינות רבות ו"שבעות" יותר, משוועת למשקיעים ולאוכלוסייה בינלאומית שתזניק את המדינה, ולכך יש ביטוי בהליך ההשקעה הפשוט והמהיר.

הבנק הלאומי ההונגרי. מנתוניו עולה כי מחירי הבתים בבודפשט זינקו ב-20.2% צילום: שאטרסטוק

בצד זאת, ריבוי עסקות הנדל"ן בבירה מהווה לא פעם פתח לרמאויות, טעויות ותפישות שגויות בקרב משקיעים, אשר עלולות להפוך את ההשקעה לאכזבה. אלו הן 7 המלכודות שעל המשקיעים בבודפשט להיזהר מהם:

1. לא דואגים לליווי משפטי הולם – הפן המשפטי בהונגריה הוא יחסית פשוט: בעת רכישת דירה מתבצע רישום בטאבו על שם הרוכש, אותו בודק עורך דין מטעמו. יש לשכור את שירותיו של עורך דין עם המלצות ולוודא כי יש ברשותו את התעודות המתאימות. בעוד שהדבר מקובל ביעדים אחרים בעולם, בהונגריה אין צורך בנוטריון בתהליך.

"בעבר עמדתי לרכוש דירה עבור משקיע פוטנציאלי", מרחיב אביב זאדה, מייסד מניב בודפשט, חברת נדל"ן הממוקמת בבודפשט ועוסקת בתיווך וניהול של השקעות ונכסי נדל"ן בעיר. "אולם אז, המוכר ביקש לעבוד מול נוטריון מטעמו. הופתעתי - לא צריך נוטריון בהונגריה. עורכת דין מטעם החברה הריצה את פרטיו במאגר עורכי הדין במדינה, והתברר שלא קיימת חיה כזאת. אותו 'נוטריון' כלל לא היה בעל רישיון. למשקיע לא מנוסה זה נשמע מקצועי אבל אין בזה צורך".

2. רוכשים נכס במחיר "לזרים" – משקיעים זרים משלמים לא פעם יותר, שכן בשוק המקומי מקפיצים את המחירים כשנתקלים ברוכשים שאינם הונגרים. "פעמים רבות בעלי נכסים וסוכנויות בהונגריה מנצלים את חוסר ההיכרות עם השפה והשוק המקומי, ובאופן אוטומטי פשוט מעלים את מחיר הנכס בסדר גודל של 15-10 אלף יורו", מזהיר זאדה. "זהו סכום משמעותי. משקיעים רבים לא מודעים לכך שמדובר בפרקטיקה רווחת, ובמקום לרכוש נכס דרך חברה מקומית מוכרת, מפסידים הרבה מאוד כסף ב'סיבוב' שעושים על חשבונם. הצוות בחברה שלנו דובר הונגרית, לכן אנו יודעים לבדוק ולהשוות האם המחירים שמתפרסמים למשקיעים הזרים זהים למחירים המוצעים לאוכלוסייה המקומית".

3. לא בוחרים בפריים לוקיישן - האזורים העדיפים להשקעה בבודפשט נמצאים ברבעים 6,5 ו-7, אלא שרבעים אלה גדולים, וקיימים הבדלי מחירים בתוך הרבעים עצמם. "רובע 7, לדוגמה, משתרע על פני מספר קילומטרים. ההבדלים בין דירות בקצה המערבי של הרובע לבין המזרחי הם שמיים וארץ. לא מומלץ להתפתות לנכסים המרוחקים מהמרכז ונמצאים עדיין בגבולות הרובע, שכן הדבר פוגע ביכולת ההשבחה: דירות משופצות בפריים לוקיישן ניתן למכור בסכומים גבוהים יותר, שאינם תקפים מחוץ למרכז", מסביר זאדה.

בודפשט. מככבת באופן קבוע ברשימות היעדים המועדפים להשקעה צילום: matuska/Pixabay

4. לא מצליחים להתחיל בשיפוץ – "90% מהדירות לרכישה בבודפשט מיועדות לשיפוץ. אולם לאור תנופת הבנייה האדירה שעוברת על הבירה, העסקת פועלים בעיר הפכה יקרה", מדגיש זאדה. "יתרה מזאת, קבלני שיפוץ יעדיפו לקוחות שיש ברשותם בניינים שלמים, מאחר שיש אלפי פרויקטים בעיר ולא חסרה עבודה, באופן טבעי מיזם של 2,000-1,000 מ"ר יקבל קדימות על פני דירה בודדת של 45 מ"ר", מסביר זאדה.

בתוך כך, משקיעים רבים מוצאים עצמם ממתינים לכוח עבודה פרק זמן של כחצי שנה לפחות, כשבזמן זה הדירה עומדת לא משופצת וריקה. "נתקלתי גם במשקיעים שאוספים את אנשי המקצוע בעצמם, והתוצאה די טובה", הוא אומר, "אולם הם נאלצים לשכור איש מקצוע עבור כל אלמנט בדירה - טיח, שובר קירות, אינסטלטור ועוד. יש לקחת בחשבון שמהלך זה יהיה קשה לתפעול בשלט רחוק ולא יעיל, שכן זה מצריך להגיע 6-5 פעמים במהלך השיפוץ. במידה ובוחרים בדרך זו, חשוב לקבל המלצות גם על אדריכלי השיפוץ ומפקחי הבנייה, ולברר מה הרגולציה החלה על הנכס הספציפי", הוא מוסיף.

5. רוכשים דירה בבניין בו אין דירות Airbnb - "מאוד חשוב שמשקיע ישים לב שבבניין בו נמצאת הדירה אותה הוא רוכש יהיה מותר להפעיל דירות Airbnb, המעלות את מחירי השכירות עבור כל הדירות בבניין. אחרת אוטומטית מחיר הדירות בבניין יורדים. מי שקובע זאת הוא ועד הבית בישיבות דיירים", מסביר זאדה.

ישיבות ועד הבית חשובות לרווחיות הכלכלית ולעתיד הנכס. אחד האתגרים העומדים בפני משקיעים שברשותם דירה בבודפשט נסובים סביב סוגיה זו, שכן הם לא יכולים להגיע במיוחד לכל ישיבה ולקבוע מה יעלה בגורל הבניין בו הדירה נמצאת. "כחברת ניהול חשוב לנו לייצג את הבעלים בישיבות הוועד ולקחת חלק בהחלטות המתקבלות בנושאים כגון העלאת מיסי הוועד, שיפוץ הבניין, תיקון תקלות ועוד, על מנת להשפיע על מצב וערך הנכס בטווח הארוך", הוא אומר.

אביב זאדה. "בעלי נכסים וסוכנויות בהונגריה מנצלים את חוסר ההיכרות של משקיעים זרים עם השפה והשוק המקומי" צילום: מניב בודפשט

6. מרהטים מאיקאה בלבד – לאחר השיפוץ, מרבית המשקיעים מרהטים את הדירה מאיקאה. אולם לדברי זאדה, שיטה זו אינה מיטבית. "בודפשט זו עיר שיש בה אלפי דירות להשכרה וכולן נראות אותו הדבר. אין להן ייחודיות על פני דירות אחרות באופן שעוזר להתבלט בשוק השכירות התחרותי. לצד ריהוט מאיקאה, אנו מקפידים לשלב פריטים מחנויות עיצוב נוספות שאינן נופלות באיכות ולא עולות יותר מהרשת השוודית. מומלץ להשקיע בעיצוב מוקפד יותר כדי לתת לנכס ערך מוסף".

7. מתקשים לפקח על השוכרים – ניתן למצוא שוכרים בבודפשט בקלות ובמהירות באמצעות המדיה החברתית. ייתכן כי מדובר בשוכרים הגונים, אולם במקרה שלא – מוצאים עצמם המשקיעים במצב לא פשוט. לדברי זאדה, אחת הבעיות במקרים שכאלה היא חוסר היכולת לעקוב אחר תשלום החשבונות של הדייר, היות והדואר מהרשויות השונות בהונגריה מגיע אל כתובת הנכס ולא לישראל, לכן גם קשה לדעת מה היה גובה החשבונות והאם הם שולמו. "נתקלתי במשקיע שקיבל הודעת חוב בגובה של כ-4,000 יורו על ועד בית שלא שולם", מספר זאדה. "מדובר בשוכר שייצר מצג שווא לפיו הוא משלם, ובינתיים הספיק לחזור למדינת המוצא וכעת לא ניתן לאתר אותו. משקיע עלול למצוא עצמו בפני שוקת שבורה - לנסות לאכוף זאת בתביעה משפטית יכלול סאגה של שנים רבות אשר העלויות שלה לא שוות את הטרחה. בשורה התחתונה הוא נותר עם חוב שכרסם בתשואה מהנכס".

לדבריו, במצב זה עדיף לשכור שירותי חברת ניהול מקומית הנמצאת עם היד על הדופק עבור הבעלים, נותנת מענה מידי לתקלות העולות בתקופת השכירות בסכום קבוע וכן עורכת ביקורים תכופים בנכס, מוודאת את שלמותו וכי הוא שומר על ערכו.