רחוק אבל פחות: המשקיעים בורחים מארה"ב - היכן תמצאו אותם כיום?

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

ללא מעט ישראלים יש סכומי כסף "בינוניים" או "קטנים" במונחים של הארץ, אותם אין איך למנף בשוק המקומי. רבים פונים להשקעות בנדל"ן אך בשל היעדר הידע המתאים, פונים לשווקים שאינם מיטביים עבורם - ומחפשים את הזהב בארה"ב.

היקף מכירות הבתים על ידי תושבי חוץ הגיע לשפל של כל הזמנים בנדל"ן בארה"ב. לפי CNBC במרץ 2018 נרשמה צניחה דרמטית של 21% בהיקף מכירות הבתים לעומת התקופה המקבילה בשנה הקודמת. הסיבות לכך טמונות במספר גורמים, ובראשן העלאת החסמים עבור משקיעים זרים והעלאות הריביות העקביות בארה"ב אשר הופכות את הנדל"ן ליקר יותר ולבלתי משתלם.

בשל גודלה העצום של ארה"ב, כדי להשקיע בנדל"ן צריך ממש "לעבוד בזה" ולהכיר את השוק מקרוב. ככל שמדובר במשקיע הישראלי, ההבדלים בין השווקים, היצע שוק המגורים בארה"ב הכולל מושגי נדל"ן שונים מהמוכרים לישראלים, וכן מאפייני האוכלוסייה בארה"ב משחקים תפקיד אף הם, והופכים את המשקיע מן השורה ל"טרף קל". מי שאינו שוחה ברזי השוק, לרוב עשוי לאבד את הונו בהבטחות גדולות אל מול מציאות בלתי נוצצת בעליל.

נוסף על כך, עבור המשקיעים הישראלים המרחק משחק תפקיד מהותי. מי שקונה דירות להשקעה בארה"ב יתקשה לפקח אחר הנכסים ושלמותם, מאחר שכל ביקור מצריך לטוס 14-12 שעות ותכנון זמן רב מראש. עלויות טיסה לצורך מעקב אחר הנכס עולות החל מ-500 דולר בעונה ה"חלשה" ויכולה להגיע ל-1,300 דולר בעונת השיא, וזאת לפני עלויות טיסות פנים במידת הצורך, מאחר שלא לכל יעד כדאי להשקעה בארה"ב קיימת טיסה מישראל. בחישוב פשוט, עלויות הנסיעות לבדן גוזרות נתח משמעותי מהרווחים והופכות את ההשקעה לבלתי-משתלמת.

מיאמי. עלויות הטיסה לבדן מגיעות ל-1,300 דולר בשנה צילום: Pixabay/jessica45

לוקיישן בהונגרית

בעוד שמשקיעים נוהים אחר הזדמנויות השקעה המבוססות על מגמות משתנות, נתונים מספריים מבטיחים, או שווקים מתפתחים בזכות שינויים באקלים הפוליטי או הדמוגרפי, יש לזכור כי כל אלה הם ברי שינוי ולעיתים לא מחזיקים במבחן הזמן. אולם, ישנם כמה אלמנטים קבועים שאינם חשופים לשינויי מגמה ואינם ניבטים מהנתונים ה"קרים", ואחד מהם הוא המיקום הגיאוגרפי שלעיתים קרובות עושה את כל ההבדל.

עבור משקיעים מישראל, הקרבה של אירופה היא קריטית. המרחק למרבית יעדי ההשקעה באירופה נאמד בכ-3-4 שעות טיסה בלבד, ואם מדובר במוקד תיירות כמו ערים מזרח אירופאיות, המתהדרות בעלויות מחייה נמוכות, על אחת כמה וכמה היעד הופך משתלם, שכן יש טיסות לואו קוסט רבות ובתדירות גבוהה.

אולם המרחק לבדו אינו מספיק, שכן בנדל"ן יש חוק אחד שאין עליו עוררין: "לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן", והעובדה היא שמבחינת מיקום, הונגריה נמצאת באזור מפתח. בירתה, בודפשט, נקראת "פריז של מזרח אירופה" אמנם בזכות יופיה, אבל כהשקעה היא עדיפה על פריז בהרבה. ראשית, סדר גודל ההשקעה שנדרש בה הוא נמוך לאין ערוך מהשקעה במדינות מערביות יותר ועומד על כחצי מיליון שקלים בממוצע, ושנית, הונגריה לעומת מדינות רבות ו"שבעות" יותר משוועת למשקיעים ולאוכלוסייה בינלאומית שתזניק את המדינה.

בודפשט. דחקה את ברלין ולונדון מפסגת הרי ההיי-טק צילום: שאטרסטוק

הסטטיסטיקה לא משקרת

על פי חברת מחקר הנדל"ן נייט פרנק, בודפשט בירת הונגריה הוכיחה את עליית המחירים הגבוהה ביותר מבין הערים האירופאיות, עם זינוק של 19% ברבעון השלישי של 2018 לעומת השנה החולפת. ממחקר שערכה חברת הנדל"ן המקומית טאוור בודפשט עולה כי בשנה זו, 3,529 נכסים נרכשו בהונגריה על ידי משקיעים זרים (לעומת 3,206 ב-2017), מתוכם 2,693 בבודפשט הבירה. עליית המחירים עדיין אינה פוגעת בכדאיות נכסי הנדל"ן בעיר, אולם כדאי להזדרז: על פי הערכות, המחירים עתידים לטפס בעוד כ-6% בשנה הקרובה.

מלבד כלכלה מתחזקת, הסיבות לזינוק טמונות גם בהיקפי התיירות לבירה. בודפשט נבחרה כיעד הטוב ביותר לחופשה ב-2019, בתחרות הצבעות גולשים בהשתתפות למעלה מ-62 אלף מצביעים. היקף התיירים הזרים לעיר נאמד בכ-3.5 מיליון בשנה, ולראייה רק מהארץ יש אליה טיסות כמעט בכל יום בשבוע.

אך לא על תיירות בלבד נשענת בודפשט. על פי פורבס, בודפשט דחקה את ברלין ולונדון כעיר המיטבית עבור סטארט-אפים ב-2019, והיא מהווה אבן שואבת ליזמים, משקיעים והיי-טקיסטים מרחבי העולם. ממשלת הונגריה שמה לה למטרה למשוך אוכלוסייה חזקה למדינה אשר תזניק את הכלכלה, ועל כן קבעה את מס החברות מהנמוכים באירופה – בגובה 9% בלבד, וזאת לעומת מס חברות בגובה 19% בארה"ב.

יתרונה נשען גם על אוכלוסיית שוכרים איכותיות - יש בה 23 אוניברסיטאות ומוסדות להשכלה גבוהה. אוכלוסיית הסטודנטים נמצאת בעיר לארבע שנים לכל הפחות, ובלימודי הרפואה אף יותר, כך שבמרבית הדירות ישנם שוכרים קבועים בעלי מוסר תשלומים גבוה, המקנים לבעלי הנכסים ראש שקט.

אזהרת מסע

לאור העובדה שהשקעה בנדל"ן כוללת תהליך ממושך, שמרבית המשקיעים הנכנסים אליו אינם בעלי רקע בתחום, חברות המציעות "הזדמנויות" השקעה פורחות כפטריות אחרי הגשם. חברות אלו נוטות להשמיע את התחזיות האופטימיות ביותר, מבטיחות תשואות לא ריאליות, ומרגע שהמשקיע מתחייב לעבוד עמן הוא מגלה כי מדובר בחתול בשק. לא פעם, משקיעים נדרשו להשקיע יותר זמן ומאמץ ממה שחשבו כי הם אמנם רוכשים נכס, אך אין להם מושג מאיפה לרהט אותו, איך להתמודד עם שוכר שמתעכב בתשלומי חשבון החשמל, מה הסטנדרט המוצע לשוכרים או כמה ניתן לגבות באיזה אזור.

יתרה מזאת - האותיות הקטנות כמו תשלומי מס ופתיחת חשבון הופכים להתמודדות כואבת המתגלה תוך כדי תנועה, בלא ליווי הולם ובשפה זרה, והמיקום "המתפתח" שהוצג כהזדמנות מתברר כלא אטרקטיבי לשוכרים ועומד ריק. כך, במקום השקעה מניבה, הם נותרים עם דירה בחו"ל שגובה מהם עוד ועוד עלויות ככל שעובר הזמן, במקום להניב תשואה כבר מהחודש הראשון.

לעומת זאת, חברות מבוססות ובעלות ניסיון רב בעיר, אשר אינן מנסות "להיפטר" מנכסים בלתי-מוצלחים ומוכרות על ידי המערכת הבנקאית המקומית, אינן נפוצות כפי שנדמה.

אביב זאדה. אקלים אידאלי להשקעה צילום: מניב בודפשט

דוגמה לחברה כזו היא מניב בודפשט, חברת נדל"ן בבעלות ישראלית הקיימת מזה ארבע שנים בהונגריה, עם התמקדות בבודפשט. מדובר בחברת תיווך וניהול המנהלת מעל ל-150 נכסים, עובדת בלב הרובע היהודי (רובע 7) ובקרבת האוניברסיטאות בעיר, ומוערכת על ידי הבנקים המקומיים הודות לאמינותה ונתוני הצלחתה.