דמי מפתח בעידן התמ"א: האם הדייר המוגן ישוב לנכס המחודש?

יזמים פרטיים רבים כמו גם גורמים ממשלתיים מוצאים בשנים האחרונות עניין רב בייזום ובקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בערים הגדולות ואף בערי הפריפריה, שמטרתם לחדש מתחמי מגורים ותיקים ולהחיות את הרקמה העירונית הוותיקה לצד החדשה. בבואם לבצע פרויקטים מעין אלה, נתקלים אותם כוחות יזמיים במכשלה שכיחה – סוגיית הדיירים המוגנים.

סוגיה זו עלולה לעכב את הפרויקט למשך זמן רב, ואף לעקר את כדאיותו הכלכלית ולהביא לביטולו. באופן אירוני, דווקא במרכזי הערים הוותיקות, שהן האטרקטיביות ביותר לביצוע פרויקטים כאלה, קיים ריכוז גבוה של דיירים מוגנים.

כך יוצא שיזמים המבקשים להוציא פרויקטים אל הפועל מגלים פעם אחר פעם כי "בעל הבית" הוא לא רק בעל הזכויות הקנייניות בנכס המיועד לפינוי, אלא גם הדייר המוגן שחי בו, וכי עליהם לספק לו מענה בדמות דיור חלוף ו/או פיצוי כספי, תוך נשיאה בעלויות הכרוכות בכך. אם לא די בכך, דיירים מוגנים רבים אף דורשים לשוב לנכס החדש שהיזם בונה תחת הנכס הקיים. דרישה זו מהווה את אחד החסמים הגדולים לפרויקטים של התחדשות עירונית.

עו"ד טל קנת

הגנה שחוקה

קצת רקע: הדיירות המוגנת היא תולדה של מחסור קשה בדירות למגורים שנוצר בארץ בעקבות העליות הגדולות בשנות ה-30 וה-40 של המאה הקודמת. השלטון הבריטי ביקש לעצור את שוק השכירות המשתולל וקבע פקודה מנדטורית שאסרה על העלאת דמי השכירות היסודיים והאריכה את משך השכירות לתקופה בלתי-מוגבלת בזמן. כך למעשה הפך השוכר ל"דייר מוגן".

כעבור כמה עשורים יצר המחוקק הישראלי את החוק להגנת הדייר, אשר אימץ את הפקודה המנדטורית וקבע מי ייחשב דייר מוגן – מי שהיה שוכר לפני 1940, מי ששילם "דמי מפתח" בעבור הדירה, ועוד. בנוסף, הגדיר החוק את החובות והזכויות של בעל הנכס והדייר המוגן.

ברבות השנים נעשו כמה שינויים בחוק להגנת הדייר (שעודנו תקף) והותקנו תקנות מכוחו, שמטרתן לצמצם את ההגנות שניתנו לדייר המוגן. כך למשל, סעיף 131 לחוק מפרט את העילות המאפשרות את פינויו של דייר מוגן, בהן אי-תשלום דמי השכירות במועד, גרימת נזק מהותי לנכס, נטישת הנכס, ועוד.

אפשרויות הפיצוי

סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר, הרלוונטי לענייננו, קובע כי אם בעל הזכויות בנכס מפנה את המושכר על מנת להורסו ולבנות במקומו מבנה חדש, והוא הודיע לדייר המוגן בכתב על נכונותו לסייע בדיור חלופי או פיצוי כספי – כי אז קיימת עילת פינוי כחוק. נבהיר, כי על מנת לעמוד בתנאי הסעיף, אין די ב"משאלת לב" לבנות את הבניין מחדש, אלא יש להראות כי כבר ניתן היתר בנייה לבנייתו מחדש או כי קיימת היתכנות ממשית למתן היתר בנייה כאמור, ואף נעשו פעולות תכנוניות לקבלתו.

תכליתו של סעיף 131(10) היא להעמיד לדייר המפונה מביתו פתרון דיור חלופי – "סידור חלוף" בלשון החוק – העונה על צרכיו. סעיפים 133(ב) ו-133(ג) לחוק קובעים כי טיבו ומהותו של הסידור החלוף נתונים לשיקול דעתו של בית המשפט, לפי נסיבות העניין, ויכול שיהיה בהמצאת דירה או בית עסק חלופיים, או תשלום פיצויים שבאמצעותם ניתן להשיג סידור חלוף.

עם זאת, בית המשפט רשאי גם לקבוע כי הסידור החלוף יהיה על דרך של המצאת נכס חלופי חדש בבניין העתידי שיוקם, ומציאת סידור חלוף ארעי לתקופת הביניים או בכל דרך אחרת. מובן כי האלטרנטיבה האחרונה, לפיה כל דייר מוגן עשוי לקבל לידיו נכס חדש בבניין שייבנה במסגרת הפרויקט, מעקרת ברוב המקרים את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט מבחינת היזם, בפרט כשמדובר בפרויקטים קטני היקף.

לכן, מבין האפשרויות הנ"ל, עלפי רוב, "הגרועה" ביותר מבחינת היזמים היא מתן נכס חלופי לדייר המוגן בבניין החדש שיוקם, שכן ברור כי שווי אותו נכס יהיה גבוה משווי הנכס הקיים. בתי המשפט קבעו בהקשר זה כי מהות "הסידור החלוף" נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט, אולם בעיקרו צריך הנכס החלופי לענות על הנתונים החשובים והעיקריים ואין הוא צריך לדמות בכל פרט מפרטיו לדיור הקודם – במיקום, במספר החדרים וכו'.

בהתאם, בתי המשפט כבר דחו ניסיונות של דיירים מוגנים, סרבני פינוי, לקבל פיצוי כספי שיאפשר להם לרכוש נכס חלופי זהה בבעלות מלאה תוך שסירבו לכל הצעה לנכס חלופי מצד היזם בטענה כי "אינו ראוי".

לכן, כאשר נכס חלופי איננו פתרון אפשרי, רשאי בית המשפט לקבוע פיצוי כספי לדייר המוגן, כאשר הפסיקה מבחינה בין פיצוי כספי לדייר בדירת מגורים לבין דייר בבית עסק. כאשר מדובר בדירת מגורים, נקבע כי על הפיצוי הכספי לאפשר לדייר המוגן לרכוש דירת מגורים צנועה יותר, אך בבעלות מלאה. מנגד, כשמדובר בנכס מסחרי, יחושב הפיצוי הכספי לפי "שיטת ארבעת השלישים". כלומר, סכום הפיצוי שהדייר המוגן יהיה זכאי לו יהיה בשווי דמי המפתח (50%-60% מערך הבעלות בנכס, בצירוף שליש מדמי המפתח בעבור הוצאות העברה).

עו"ד מיטל קאן

חנות קטנה ומטריפה

מובן כי קיימת חשיבות מכרעת לכך שכל המעורבים יגיעו לפתרון מאוזן והוגן אשר מחד, לא יעקר את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט ובכך יביא לביטולו תוך גרימת נזק כבד ליתר בעלי הזכויות בבניין או במתחם; ומאידך, ישמור על זכויותיו של הדייר המוגן.

לפני מספר חודשים הגיש משרדנו תביעת פינוי כנגד דייר מוגן בחנות קטנה לממכר פרחים בבניין משולב למסחר ומגורים בחולון. במקרה זה ביקש היזם, שיוצג על ידי משרדנו, לבצע פרויקט מסוג תמ"א 38/2, אלא שהדייר המוגן התעקש לפנות את החנות באופן זמני במהלך ביצוע הפרויקט, ואז לשוב ולקבל זכויות בעלות מלאות בנכס דומה בבניין החדש שייבנה. אותו דייר אף סירב לכל הצעה ראויה אחרת שהוצעה בפניו על ידי היזם. מובן כי עמדתו זו של הדייר המוגן איימה על כדאיות ביצוע הפרויקט.

בפסק הדין שניתן באחרונה במקרה זה קיבל בית המשפט את עמדת היזם, וקבע כי העמדת פיצוי כספי כסידור חלוף עבור הדייר מוגן, אשר חושב בהתאם לשיטת ארבעת השלישים והיה מקובל על היזם, הינה פתרון הוגן וראוי, שבוודאי שאינו מקפח את זכויותיו של הדייר ומנגד – שומר על כדאיותו הכלכלית של הפרויקט ויאפשר את ביצועו. ואמנם, שלב הביצוע בפרויקט המדובר החל בימים אלה.

הכותבים הינם עורכי דין המתמחים בנדל"ן – פירוקי שיתוף, עסקות בנייה ופינוי-בינוי. מאמר זה הינו סקירה כללית ואיננו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ההכרחי במקרים אלה