רמת גן: שמאים שלנו גרמו לנו הפסדי ענק

עירייה שמאשימה את אנשי המקצוע שלה בהפסדים שנגרמו לה היא מחזה נדיר למדי, אך זה בדיוק מה שעשתה עיריית רמת גן בדיון שהתקיים לאחרונה בפני ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה של מחוז תל אביב.

בדיון זה טענה העירייה כי לאורך השנים שמאים שהיא שכרה נתנו הערכות חסר והסבו לה נזק של עשרות מיליוני שקלים.

הערר עסק בפסיקת השמאי המכריע בועז קוט. במקרה זה שמאי העירייה דווקא נתנו הערכה גבוהה לנכס, והשמאי המכריע הוא שנתן הערכה נמוכה יותר, אך נציגי העירייה טענו בין היתר כי יש להתחשב בעמדתם במקרה זה מאחר שלאורך שנים במקרים אחרים הם ספגו פגיעה מהערכות נמוכות של שמאים אחרים.

כרמל שאמה הכהן ראש עיריית רמת גן

לטענת נציגי העירייה, בהובלת ראש אגף נכסים נורית דיין, הערכת השווי שנתן קוט למגרש במתחם הבורסה נמוכה בהרבה משוויו האמיתי, והחלטתו של קוט להפחית עשרות מיליוני שקלים משוויו של מגרש במתחם הבורסה לצורך חישוב היטל השבחה מוטעית ותביא לפגיעה של מיליוני שקלים בקופה הציבורית.

אחד הטיעונים שהם העלו כדי לתמוך בעמדתם הפתיע את הנוכחים, ולפיו יש להתחשב בעירייה על הפסדי עבר בהיקף של עשרות מיליוני שקלים בשומות דומות בגלל שיקול דעת מוטעה של שמאים שעבדו עבורה וייצגו אותה. הטענה המרכזית היתה כי שמאי הוועדה המקומית נהגו להפחית 50% משווי המגרשים בשל סעיף התכלות (סעיף המגביל את תוקף זכויות הבנייה לזמן נתון).

ועדת הערר, בראשות עו"ד בנימין זלמנוביץ', לא קיבלה את טענות העירייה, הטילה עליה הוצאות של 40 אלף שקל, ואף נזפה בה על טיעוניה והאשמותיה כלפי אנשי המקצוע שהיא עצמה העסיקה: "נדמה שראוי לה לעוררת שתנהג כבוד באנשי המקצוע שלה ולא תוציא דיבתם רעה רק כדי שתצא נשכרת כלכלית מכך. התנהלות העוררת במקרה שבפנינו פגעה במעמדה כרשות ציבורית. העוררת היא נאמן של הציבור, אחריות המחייבת אותה לנהוג באיפוק והגינות".

הערר שהגישה עיריית רמת גן נוגע למגרש ברחוב אבא הלל 23-19, בשטח של 3.2 דונם, שהוחזק במושע (בעלות משותפת ללא קביעת גבולות בין המחזיקים) על ידי חברת ש.ת.ל.מ מקבוצת עורק וחברת גדישים, אותן ייצגה בהליך עו"ד ענת בירן. על פי התוכנית המאושרת בשטח, ניתן לבנות במקום מגדל משרדים של 40 קומות ובשטח כולל של 45 אלף מ"ר. ב־2016 הודיעו שתי החברות לעירייה כי בכוונתן למכור את המקרקעין.

המגרש במתחם הבורסה ברמת גן. ועדת הערר קיבלה את עמדת השמאי המכריע צילום: אוראל כהן

בעקבות זאת הוציאה העירייה לחברות היטל השבחה של 22.2 מיליון שקל, לפי שווי השבחה של 44.4 מיליון שקל, על סמך שווי קרקע של 155 מיליון שקל. החברות מצדן הוציאו שומה נגדית שלפיה ההיטל הראוי הוא 8.5 מיליון שקל, לפי שווי השבחה של 17 מיליון שקל, על סמך שווי קרקע של 110 מיליון שקל. השמאי המכריע קוט קבע כי על היטל ההשבחה לעמוד על 10.8 מיליון שקל בלבד, על סמך שווי קרקע של 96 מיליון שקל.

ימים ספורים לאחר פסיקת השמאי המכריע חתמו בעלות הקרקע על מכירה לרוגובין ואקרו ב־200 מיליון שקל. בעירייה נדהמו מגובה העסקה והגישו ערר. בערר טענו נציגי העירייה כי בעלות הקרקע הסתירו מהן מידע. כך למשל נטען על ידם כי יומיים לפני מכירת המגרש אמרו להם בעלות הנכס כי אין למגרש רוכש.