התאחדות בוני הארץ: "נעתור נגד עוד עיריות שהקפיאו תמ"א 38"

נורת אזהרה לראשי ערים שבוחרים לשנות מדיניות תכנונית נהוגה: המחוזי בתל אביב קיבל את עתירת התאחדות בוני הארץ נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן, וקבע כי מדיניותה בנוגע לתמ"א 38 מבוטלת. כמו כן הוא הורה לעירייה לדון בתוך שלושה חודשים במאות בקשות להיתר המעוכבות מאז הבחירות המוניציפליות.

עם היבחרותו של כרמל שאמה הכהן לראשות עיריית רמת גן באוקטובר 2018 הוא הודיע כי לא ימשיך במדיניות המתירנית של השלטון הקודם, שלדבריו אישר מיזמי תמ"א 38 רבים, בלי להתחשב בתשתיות העיר. שאמה הכהן הצהיר כי יעדיף פרויקטים נרחבים של פינוי־בינוי.

מימין: כרמל שאמה הכהן ראש עיריית ר"ג וראול סרוגו נשיא התאחדות בוני הארץ צילום: עמית שעל

על רקע זאת עתרה התאחדות בוני הארץ ביוני האחרון בדרישה לבטל את המדיניות החדשה ולדון בבקשות שטרם נדונו מאז הבחירות לרשויות המקומיות. בעתירה, שהוגשה באמצעות עורכי הדין דנה פריד ואייל מאמו ממשרד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות', טענו הקבלנים כי המדיניות החדשה אינה חוקית וסותרת את מדיניות הממשלה.

בית המשפט קיבל את העתירה. "הגעתי לידי מסקנה כי בקביעת המדיניות החדשה הוועדה המקומית חרגה מסמכותה תוך התעלמות מכך שבבסיס תמ"א 38 מצויה התכלית רמת המעלה והחשיבות של הגנה על חיי אדם, אשר רוחה ראוי שתשרה על כל החלטה מכוחה", קבע השופט איתן אורנשטיין. "לא שוכנעתי שהמדיניות החדשה נשענה על תשתית עובדתית תכנונית או ומשפטית מספקת באופן המוביל למסקנה שההחלטה חורגת ממתחם הסבירות. אין מנוס אלא לבטל את המדיניות החדשה".

הפוך מהמדיניות הארצית

מאז הבחירות האחרונות מספר ראשי ערים נקטו מדיניות בדומה לזו של רמת גן. רמת השרון למשל הגדירה מכסות לאישור פרויקטים של תמ"א 38 באזורים שונים בעיר, והרצליה וכפר סבא הצהירו אף הן על עצירת היתרים לתמ"א 38.

"פסק הדין הוא תמרור אזהרה ואף דגל אדום לכל ראשי הרשויות בישראל", אמר נשיא התאחדות בוני הארץ ראול סרוגו בשיחה עם "כלכליסט". "גם ערים כמו הרצליה, כפר סבא ורמת השרון, ששינו את המדיניות שלהן ביחס לתמ"א 38, צריכות לאחר הפסיקה לבחון את עצמן טוב טוב, ולדעת שלא נהסס לעתור לבית המשפט שוב במצב דומה.

"פסק הדין מבהיר כי תמ"א 38 היא חוק לכל דבר, ועם כל הכבוד, לא יכול לבוא ראש עיר ולקבוע מדיניות הפוכה לתמ"א הארצית. זכותו לסרב לבקשה למתן היתר בנייה ולנמק מדוע, אבל ככלל התמ"א קובעת שיש לקבל בקשות להיתרים לחיזוק מבנים, ורק במקרים נדירים לסרב להם. מה שעשה ראש עיריית רמת גן זה הפוך, אמר שככלל הוא מסרב לבקשות להיתרים, ורק במקרים נדירים יאשר. וזה אסור, בדיוק כמו שראש עיר לא יכול על דעת עצמו להעלות את הארנונה וצריך אישור של משרדי הפנים והאוצר".

כנפי נשרים רמת גן תמ"א 38 צילום: עמית שעל

בנוגע לטענה על מצוקת תשתיות וגירעון כספי שיוצרת התמ"א, אמר: "ניתן לפתור את הבעיה בקידום הסכמי גג להתחדשות עירונית, ואנחנו מוכנים אפילו לתמוך בביטול הפטור מהיטלי השבחה בתנאי שהפרויקטים יהיו כלכליים. ראש עיריית רמת גן דואג לתושביו, אבל הוא צריך להתעשת ולא לערער על פסק הדין – אחרת הוא יתבדה".

מנגד, ראש עיריית רמת גן אמר כי ההחלטה שגויה, והוועדה המקומית תערער לעליון. "עם כל הכבוד לפסק הדין, כל עוד אני ראש העיר אחתום על היתרים רק אם יהיו לנו תשתיות חינוך ותחבורה", מסר שאמה הכהן.

"כל בקשה להיתר במיקום שחסר בתשתיות חינוך, תחבורה ופנאי - תסורב. ירצה בית המשפט לקחת אחריות על הרס איכות החיים בעיר רמת גן, מוזמנים כבוד השופטים לבדוק בעצמם את ההיתרים ולחתום עליהם בעצמם. חגיגת הקבלן על בסיס פסק דין שגוי היא שגיאה קשה מצדם, שכן חגיגת התמ"א 38 החזירית ללא תשתיות ברמת גן הסתיימה עם הכרעת הבוחר, ושום הכרעה שיפוטית לא תשנה זאת. ידע כל יזם וכל תושב שכל השקעה בבקשה להיתר בנייה שמשלשת ומרבעת את כמות התושבים ללא מענה של תשתיות היא השקעה על קרן הצבי".

ומהן האפשרויות שניצבות בפני ראשי ערים שרואים בתמ"א 38 פירצה לאישור תוספת לא מבוקרת של יחידות דיור? לדברי עו"ד אייל מאמו, שייצג את התאחדות בוני הארץ בעתירה, הדרך החוקית לצמצם את התמ"א היא להתאים אותה לכל שכונה לפי תנאיה, כמו תוכנית הרובעים בתל אביב: "רשות מקומית ונבחרי ציבור שהרגע נכנסו לתפקידם לא יכולים בהינף יד לבטל תוכנית מתאר ארצית. מדיניות חדשה לא יכולה לבטל זכויות בנייה, אלא לקבוע כיצד יינתנו היתרים. הצפיפות ברמת גן עוד רחוקה מהצפיפויות שקיימות במקומות אחרים בעולם, ויש פתרונות תכנוניים למצוקת מוסדות חינוך כמו בתי ספר בקומות. לבטל את התמ"א זה לברוח מאחריות. בשנה וחצי שהעירייה עצרה את התמ"א לא שולמו אגרות בנייה שמגיעות למיליון וחצי שקל לפרויקט".

פלסטר, לא פתרון אמיתי

מנגד, חיים ביבס, יו"ר מרכז השלטון המקומי וראש עיריית מודיעין מכבים רעות, טוען: "המקרה של רמת גן מדגים כמה אחריות מוטלת על ראשי הרשויות בפרויקטים של תמ"א 38. ראשי הרשויות קודם כל דואגים לתושבים הקיימים שלנו, ולא רוצים להעמיס על תשתיות קיימות וליצור צפיפות בלתי אפשרית עבורם.

"כיום גם מינהל התכנון שותף לעמדתנו שתמ"א 38 אינה אלא פלסטר ולא פתרון אמיתי להתחדשות עירונית או חיזוק מבנים באזור השבר הסורי־אפריקאי. כדי להוביל להתחדשות עירונית אמיתית באזורי הביקוש, חייבים לתכנן התחדשות עירונית ברמה רחבה - מתחמים שלמים ולא בניינים בודדים, תוך חשיבה על תשתיות נלוות".