תל אביב ובני ברק מובילות את עליות מחירי דירות היד שנייה

מחירי דירות היד שנייה עלו ב־1.5% ברבעון השני של 2019 וב־0.8% בהשוואה לרבעון המקביל ב־2018, כך עולה מניתוח שערך מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול על שם קולר באוניברסיטת תל אביב עבור "כלכליסט". בניגוד למדד הלמ"ס כאן הנתונים הם רק של מחירי דירות מיד שנייה, לעומת נתוני הלמ"ס שכוללים דירות חדשות ויד שנייה בכל הארץ.

את הניתוח שנעשה עבור "כלכליסט" ערך ראש המכון פרופ' דני בן־שחר וד"ר רוני גולן, והוא מתבסס על נתוני מכירה של דירות ארבעה חדרים מ־12 הערים שבהן מספר עסקאות היד השנייה היה הגבוה ביותר ברבעון. בפילוח לפי ערים, חלה עליה בשבע מתוך 12 הערים שבסקירה. העלייה החדה ביותר נרשמה בעיר בני ברק ועמדה על 4.4%. באשדוד עלו המחירים ברבעון ב־3.4%, בת"א ב־3.3%, בפתח תקווה ב־1.7% וברמת גן ב־1.4%.

בחמש מהערים חלה ירידה, אם כי בשיעורים לא גבוהים. הירידות המשמעותיות יותר נרשמו בחיפה שם חלה ירידה של 1.8% במחיר, בבת ים ירידה של 1.7%, ובחדרה ירידה של 1.1%.

ארכיון צילום: דוד הכהן

בהשוואה לרמת המחירים ביחס לרבעון השני של 2018, חלה עלייה בשמונה ערים, כאשר העליות החדות ביותר נרשמו ברמת גן, 4.4%, בני ברק, 4.1%, ורחובות, 3.2%. לעומת זאת, רק בארבע ערים נרשמה ירידת מחיר שנתית. העיר שבה חלה הירידה החדה ביותר ברמה השנתית היא ירושלים שבה ירדו המחירים ב־2.6%, ובאשדוד ובבאר שבע חלה ירידה של 1.1% בכל אחת מהערים.

לעומת שוק דירות הארבעה חדרים, שהראה עלייה של 1.5% ביחס לרבעון הראשון של השנה, שוק השלושה חדרים שמר על רמת מחיר דומה, עם עלייה מינורית של 0.1%, ועלייה משמעותית יותר של 1.7% ביחס לרבעון המקביל אשתקד. מחירי דירות החמישה חדרים עלו קלות ב־0.2% ביחס לרבעון הקודם, אך ירדו ב־1% ביחס לרבעון השני של 2018.

לדברי בן שחר, "אף שבסיכום ניתן לומר שממוצע מחירי הדירות עלה, בפועל נראה שהדשדוש ממשיך". עוד הוא אומר כי כשמנסים להתחקות אחר דפוסים שמאפיינים את השוק, ניתן לראות כי בערים גדולות ויקרות כמו תל אביב המחירים עלו בשיעור חד יותר ואילו ככל שמתרחקים למעגל השני ולפריפריה רואים יותר ירידות מחירים או לחלופין עליות מתונות יותר".

לפי גולן, המגמה שמאפיינת את השוק במשך תקופה ארוכה היא הדשדוש המתמשך ברמות המחירים, כאשר מצד אחד לא מדובר בעליות מחירים מובהקות, ומצד שני אין ירידת מחירים ברורה. "מ־2005 ראינו שהמגמה בשוק הולכת ומשתנה אבל אז זה היה עדיין דשדוש, החל מ־2007 ראינו עלייה עקבית במחירים ומגמה זו שונה לחלוטין מזו שניתן לזהות כעת בערים השונות".

אחת הנקודות המעניינות בראייה ארוכת טווח נוגעת לתנודתיות של המחירים בערים בין רבעון לרבעון. כך למשל, ברבעון הראשון של 2019 נרשמו ירידות חדות בערים אשדוד (6.6%), ירושלים (4.5%) תל אביב (3.5%). באותן ערים נרשם ברבעון הנוכחי תיקון עם עליות של 3.4%, 3.3% ו־1% בהתאמה. מנגד, ברבעון הראשון של השנה נרשמו עליות בבת ים (4.7%), ובאר שבע (1.1%) ובערים אלו ניתן לראות תיקון שלילי בירידות של 1.7%, ו־0.2% בהתאמה.

בשוק הנדל"ן פעלו כמה גופים ממשלתיים לפרסם מדדים לגבי מחירי הדירות. שר האוצר כחלון ושרת המשפטים לשעבר איילת שקד, פעלו לבטל את פרסומי השמאי הממשלתי, ומשרד השיכון גם חדל מפרסומים סדירים. כיום המדד הרשמי היחיד הוא זה של הלמ"ס.

השוואה של מדד מחירי הדירות של אלרוב למדד הרשמי של הלמ"ס מצביעה על מגמה דומה, של עליות מחיר מתונות בחודשים האחרונים. לפי הלמ"ס, במאי־יוני נרשמה עלייה של 0.5% לעומת אפריל־מאי. ברמה שנתית מציג מדד הלמ"ס עלייה של 1.4% לעומת התקופה המקבילה אשתקד (מאי־יוני 2018) , שיעור עלייה מעט גבוה יותר לעומת זה של אלרוב (0.8%).