נדל"ן בפולין: "יש תנועה ערה של משקיעים ישראלים בערים הגדולות"

חזרתן של העליות במחירי הדיור, שנתמכת בפרסומים האחרונים של הלמ"ס, לצד סקירות המצביעות על עליית מחירי הנדל"ן המסחרי, הן בשורות לא טובות עבור כלל המשקיעים הישראלים. בעלי ההון הצנוע יחסית שמבקשים להשקיע את כספם בנדל"ן נדחקים אט-אט משוק הנדל"ן המקומי אל שווקים "נוחים" יותר, לרוב במזרח אירופה, שם כוח הקנייה שלהם מאפשר הזדמנויות רווחיות. בין מדינות "הגוש המזרחי" לשעבר מתבלטת בשנים האחרונות פולין, המציגה יציבות כלכלית מרשימה ובעיקר – נהנית מתחזיות צמיחה אופטימיות לשנים קדימה.

חברת הייעוץ העסקי ארנסט אנד יאנג הכריזה על פולין כעל המדינה בעלת הכלכלה המפותחת והיציבה ביותר במזרח היבשת. היא דירגה את המדינה במקום החמישי באירופה מבחינת אטרקטיביות למשקיעים, וציינה כי היא עתידה להיות המרוויחה הגדולה ביותר מהשלכות הברקזיט, כשמוסדות פיננסיים ועסקים רבים עוזבים את האי הבריטי ומבקשים לקבוע את משכנם בפולין. סנונית ראשונה לכך היתה ההחלטה של ג'יי פי מורגן צ'ייס להעביר את מרכז השירותים שלה למדינה.

הודות למדיניות כלכלית זהירה ומבוקרת, פולין היתה בין המדינות הבודדות אשר לא נפגעו מהמשבר העולמי שהתרחש ב-2008. כלכלתה ממשיכה לגדול בקצב קבוע, ולהדביק את הפער מול יתר מדינות האיחוד האירופי באופן אשר בא לידי ביטוי בעליית איכות החיים וגובה ההכנסה למשק בית. דו"ח ה-OECD ל-2018 הציג נתוני שיא לתמ"ג הפולני מאז 2007, עם עלייה של 5.1% לעומת השנה הקודמת.

מחירי הדירות הממוצעים בפולין מקור: bankier.pl

איתנות הכלכלה הפולנית והעלייה ברמת החיים של תושביה משפיעים באופן טבעי גם על שוק הנדל"ן הפולני, ובפרט בערים הגדולות ורשה, קראקוב והאזור המתועש של קטוביץ. מלבד היותן מוקד משיכה לחברות היי-טק ולעסקים, אוכלוסייה צעירה מרחבי המדינה מהגרת לערים אלה בחיפוש אחר הזדמנויות תעסוקה, ובתוך כך מזניקה את מחירי השכירות.

המשקיעים בונים על פולין

פולין כולה נהנתה בשנתיים האחרונות מפריחה בשוק הנדל"ן למגורים, ומעלייה בביקוש הן לנכסים לרכישה והן לשכירות. על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הפולנית, ב-2018 מספר היתרי הבנייה שהונפקו עלה ב-3.3% לכ-250 אלף, ומספר התחלות הבנייה עלה ב-7.7% לעומת 2017. נתון מעניין נוסף נוגע לכמות יחידות הדיור שבנייתן הושלמה. זו עלתה ב-2018 ב-3.8%, כאשר יותר משליש מהן נבנו על ידי משקיעים פרטיים.

"יש עלייה ברורה ברמת החיים ובגובה ההכנסה של האוכלוסייה העירונית בפולין, והרבה יותר אפשרויות לרכוש דירות ולשפר את רמת הדיור בהשוואה לעבר", קובעת עו"ד מריולה האוול-טוקר, המתמחה בעסקות נדל"ן בפולין מזה 15 שנה. כמי שמשרדה מחזיק סניפים גם בוורשה ובקראקוב, האוול-טוקר מכירה היטב את השוק המקומי ואת הפריחה שפוקדת אותו: "אנחנו רואים את זה בשטח. יש ביקוש גדול, ובפרויקטים חדשים רוב דירות נמכרות בפרה-סייל, עוד בטרם התחילה הבנייה – שזה המועד שבו מותר לקבלן להתקשר בהסכם על פי חוק המכר המקומי".

במהלך השנים האחרונות גדל גם שוק השכירות במדינה, ועל כן דירות להשקעה קורצות כיום יותר מתמיד עבור משקיעים בינלאומיים. על פי מחקר שערך אתר ייעוץ הנדל"ן גלובל פרופרטי גייד, העלויות של דירות אלה בערים הגדולות נעות בטווח של 500-300 אלף זלוטי (130-100 אלף דולר), ויכולות להניב תשואות ברוטו של 6% ויותר.

עו"ד מריולה האוול-טוקר. "המע"מ בפולין מורכב ודורש הבנה בחוק המקומי"

על קו נתב"ג-ורשה

"אנו עדים לתנועה ערה של משקיעים ישראלים בפולין מכל הסוגים, בעיקר בערים הגדולות והמתועשות", אומרת האוול-טוקר – ילידת פולין, המעורה בסצנת ההשקעות הזרות במדינה ומלווה יזמים ומשקיעים פרטיים הפועלים בה. "אני מדברת בעיקר על ורשה הבירה וקראקוב, המהווה מרכז תיירותי ואקדמי גדול. אך גם בלודז', העיר השניה בגודלה מבחינת מספר האוכלוסין; ובאזור המתועש של קטוביץ יש שוק ער שבשנתיים-שלוש האחרונות הפך ליעד נדל"ני חם מאוד".

לדבריה, לא מעט ישראלים מזהים במדינה הזדמנויות נדל"ניות – אף בהיקפים גדולים יותר מאשר רכישת דירה אחת להשקעה. "ישנם יזמים, חברות או קבוצות רכישה אשר מאתרים פרויקטים בשלבי בנייה מוקדמים, וקונים מספר רב של דירות בשלב הפרה-סייל, במחירים משתלמים במיוחד. כמובן שבשוק הנדל"ן בפולין אנו לא מדברים רק על שוק הדירות להשכרה, אלא יש גם מי שרוכשים נכסים מסחריים מניבים עם שוכרים קיימים או מבנים ישנים עם פוטנציאל להשבחה למטרות השכרה או מכירה. במקרה הזה אומנם נדרש הון גדול יותר, אך גם התשואה להון עולה בהתאם. בנוסף, יזמים וקבלנים ישראלים רוכשים גם מגרשים עם זכויות בנייה ומקימים פרויקטים חדשים".

האוול-טוקר מדגישה כי החוק בפולין מגביל אפשרות רכישת נכסים על ידי זרים – למעט דירות מגורים שאותן יכול לרכוש כל אחד, ללא הגבלה. לעומת זאת, מי שאינו אזרח האיחוד האירופי ומבקש לרכוש נכסים מסחריים, מבנים או קרקעות לבנייה נדרש להקים חברה מקומית, אשר לדבריה יכולה להיות בבעלות זרה לחלוטין. "במידה שלא מקימים גוף מקומי, זרים מחוץ למדינות השוק האירופי נדרשים לקבל היתר ממשרד הפנים הפולני לרכישה, אשר במרבית הפעמים יינתן אולם כרוך בביורוקרטיה מסורבלת וממושכת", היא מסבירה.

זהירות: מס לפניך

אחד הגורמים העיקריים בשוק הנדל"ן הפולני שמשקיעים זרים חייבים להתחשב בו, הוא ההיבט המיסויי, השונה למדי מזה המוכר לנו בישראל. למשל, "על רווח ממכירת מקרקעין, ללא קשר לסוגו, חל מס רווח הון בשיעור אחיד של 19%, גם ליחידים וגם לחברות", מפרטת עו"ד האוול-טוקר. "אדם פרטי המוכר את הנכס אחרי תום חמש שנים מסוף שנת המס שבה רכש אותו, פטור מתשלום המס".

לדבריה, גם מיסוי ברכישת נדל"ן בפולין שונה מזה שבישראל: "רק ברכישת נכסים שמכירתם אינה חייבת במע"מ, חל על הרוכש מס בשיעור של 2%. לכן, מי שקונה דירה חדשה מקבלן אינו נדרש לשלם מס, אולם ברכישת דירה מיד שנייה על הרוכש לשלם 2% מס.

"המיסוי על שכירות בפולין דומה באופן כללי למצב בישראל, ומותר בשני מסלולים: או תשלום מס בשיעור קבוע של 8.5% מסך כל ההכנסה משכירות ללא ניכוי הוצאות, או תשלום מס לפי מדרגות מס רגילות בניכוי הוצאות. החל מאוגוסט השנה מדרגת המס הנמוכה ביותר ירדה ל-17%, ומסלול זה הפך משתלם מאוד כאשר רוכשים דירה מקבלן, שכדי להביאה לרמת גמר נדרשים עוד 50-40 אלף זלוטי, תלוי בגודל הדירה, ואת העלות הזאת ניתן לקזז מול ההכנסות, ובכך להפחית את גובה המס".

האוול-טוקר מזכירה כי בין ישראל לפולין קיימת אמנה למניעת כפל מס, המאפשרת קיזוז מס ששולם בפולין מסכום המס החייב בישראל .

קראקוב. "שוק ער שבשנים האחרונות הפך ליעד נדל"ני חם" צילום: DzidekLasek/Pixabay

נכס עם "ערך מוסף"

שיעור מס הערך המוסף בפולין הינו 23%, בעוד שעל מכירת דירות מגורים חדשות שיעור המס הוא 8%. "נושא המע"מ בעסקאות נדל"ן בפולין שאינן רכישת דירת מגורים הוא מורכב מאוד ודורש הבנה נרחבת בחוק המקומי", מדגישה עו"ד האוול-טוקר. "אין ספור 'פטורים' ו'תנאים מיוחדים' הקבועים בחוק, כמו גם פרשנות משתנה, מחייבים בדיקה קפדנית ומקצועית של כל עסקת קנייה או מכירה של קרקע ו/או מבנה. טעות עלולה לעלות לצדדים כמעט ברבע ממחיר העסקה.

"ככלל, כל מי שמשקיע בחו"ל בתחום הנדל"ן חייב לנהוג משנה זהירות", היא מסכמת. "בכל מקרה, חייבים לקבל ייעוץ מקצועי ולתכנן על עסקה מראש. פולין היא מדינה אחרת, כללי המשחק בה שונים ואסור להשליך את הידוע והמוכר משוק הנדל"ן הישראלי לעסקה שם".