חיזוק לנתוני הלמ"ס: האם המחירים בתל אביב באמת נופלים?

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

אחרי שבתחילת החודש פירסמה נתונים שהצביעו על עליית מחירי הדירות בארץ בשלושת הרבעונים האחרונים – כעת הלמ"ס מקבלים חיזוק מסקירת מחירי הדיור הרבעונית של השמאי הממשלתי לשעבר, אוהד דנוס. לפי הסקירה, ברוב ערי ישראל הגדולות נרשמו עליות מחירים של ממש בהשוואה שנתית, בשונה מהדיווחים שנשמעו עד לאחרונה על קיפאון בשוק.

הסקירה הסתמכה על כ-3,150 עסקות ב-16 הערים הגדולות, כולן בנות 4 חדרים בבנייה רוויה – סוג דירות שלטענת עורכי המדד הוא השכיח ביותר בשוק הדירות העירוני ובעל שונות נמוכות יחסית.

העיר שהובילה את המגמה היא חולון, שם עלו מחירי הדירות ב-2% בהשוואה לרבעון הקודם וב-6% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד; אחריה ברשימה כפר סבא שם לא נרשמה אמנם עלייה רבעונית אך בהשוואה שנתית עלו המחירים גם כן ב-6%. אחריהן ברשימה ירושלים (4% רבעוני ו-5% שנתי), אילת, פתח תקוה, הרצליה וחיפה. בערים אחרות דוגמת מודיעין, המחירים נותרו בעינם בין הרבעון השני של 2018 לזה של 2019.

השינויים במחירי הדירות מקור: הלמ"ס

מי שהפתיעה במיוחד במדד של השמאי הממשלתי לשעבר היא העיר תל אביב, שם נרשמה במהלך השנה האחרונה ירידה דרמטית של לא פחות מ-8% במחירי הדירות. ערים נוספות שבהן נרשמו ירידות מחירים הן רמלה (ירידה של 3% ברמה השנתית), רחובות וראשון לציון (1%- בכל אחת).

גורמים בשוק הנדל"ן התל אביבי סבורים כי הסיבה המרכזית לירידת המחירים ולמספר המועט יחסית של עסקות המכר בעיר ב-2018 טמונה בסוגיית היטלי ההשבחה, שאישור תוכנית הרבעים רק סיבך אותה: "אין דין דירה בתל אביב כדין דירה בפתח תקוה. כשאתה מוכר דירה חדשה או יד שנייה ב-3 מיליון שקל ומעלה, היטל ההשבחה שנגזר מהסכום הזה הוא בעל השלכה מהותית על ההחלטה אם למכור או לא. לכן זה טבעי שמוכרי דירות בעיר, שבהכללה גסה הם גם יותר מתוחכמים ממקביליהם בערים האחרות, לא מוכנים להסתכן בהיטל של מאות אלפי שקלים", אומר שחר רז, הבעלים של חברת חיזוק ובינוי המתמחה בייזום וניהול פרויקטים של התחדשות עירונית. הוא מזכיר כי "עד 2018 דירות ברובע 3 נמכרו בדיוק באותו המחיר, ולא הושת עליהם היטל השבחה".

הסבר נוסף לדבריו לירידה במספר העסקות נעוץ בכך שרבים ממוכרי הדירות מבקשים לערער על שומות ההשבחה של העירייה, ורק אחר כך מוציאים את הדירה לשוק. "ההליך הזה כולל הוצאת שומות של העירייה, שומות של בעל הדירה ושמאי מכריע, ובמרבית המקרים נמשך לפחות שנה.

"עובדה נוספת שמצננת את השוק היא השיווק הבו-זמני של דירות בפרויקטים שונים, לאחר שבמשך שנים הכל היה תקוע. מרגע שאושרה תוכנית הרבעים לפני כשנתיים, כולם הגישו ביחד בקשות להיתרי בנייה, והיום מנסים למכור את הדירות בבת אחת. מטבע הדברים, זה מוביל לירידת מחירים מסוימת".

לאור כל אלה, רז לא מתרגש מירידת המחירים בעיר הגדולה: "המגמה הזאת היא זמנית בלבד. במוקדם או במאוחר השוק הזה יתפוצץ, כי אין מה לעשות – לנדל"ן בתל אביב יש דרישה עצומה. זה יכול לקרות בעקבות פסק דין שיעשה סדר בעניין היטלי ההשבחה, או התייצבות של המצב הפוליטי, אחרי הבחירות, שתבהיר לכל הגורמים את המצב המיסויי".

ייקור למשתכן

עוד מלמד ניתוח הנתונים של השמאי הממשלתי לשעבר על כישלון תוכנית מחיר למשתכן. כך, המחירים בפרויקט הדגל של שר האוצר משה כחלון בהרצליה, באר שבע ורמלה גבוהים יותר מאשר בשוק החופשי. גם בשאר הערים מחירי מחיר למשתכן רחוקים מאוד מהגדרה של דירות בהנחה של 20% ממחירי השוק.

ברמלה, למשל, דווחו עסקות מחיר למשתכן במחיר מממוצע של כ-15.5 אלף שקל למ"ר בנוי (כ-1.68 מיליון שקל בממוצע לדירות בשטח 109 מ"ר), בהשוואה לכ-14.5 אלף שקל למ"ר בנוי בשוק החופשי (כ-1.43 מיליון שקל בממוצע לדירות בשטח 99 מ"ר) – כ-7% יותר למ"ר בנוי במחיר למשתכן.

שחר רז צילום: באדיבות חיזוק ובינוי

גם בהרצליה נמכרו חלק מהדירות במחיר למשתכן במחיר גבוה למ"ר מאשר בשוק החופשי (כ-27־26 אלף שקל למ"ר בדירות 101 מ"ר לעומת כ-23 אלף שקל למ"ר בדירות 102 מ"ר בממוצע) וכך גם בבאר שבע, בה נמכרו דירות מחיר למשתכן בכ-10,000 שקל למ"ר (כ-1.07 מיליון שקל לדירות בשטח 110 מ"ר בממוצע); בדומה למחירי מכירת מ"ר בנוי ממוצע בשוק החופשי (כ-1.06 מיליון שקל לדירות בשטח ממוצע של 105 מ"ר).

דנוס, עורך הסקירה, ציין בהקשר לנתונים כי "בשנה האחרונה נצפתה עליית מחירים בשלושת הרבעונים האחרונים ברצף, וזו כבר נחשבת מגמה". הוא הוסיף כי ברבעון השני הייתה עלייה נומינלית של 0.1% במחיר הדירות שנסקרו לעומת הרבעון הראשון, המסכם עלייה שנתית של 0.6% במחירים.

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>