"תמ"א 38? אין לזה קשר להתחדשות עירונית"

בזמן שהמשך דרכה של תמ"א 38 נמצא בסימן שאלה ממשי, יש מי שסבור כי הקישור האוטומטי בין התחדשות עירונית למיזמים נקודתיים לחיזוק מבנים אינו אלא מהלך מאולץ. במלים אחרות – התחדשות עירונית אמיתית היא זו השמה במרכז גם את הפיתוח הסביבתי-עירוני-ציבורי, ואינה מסתפקת בפתרונות ברמת הבניין הבודד.

ההתחדשות העירונית נכנסה לתודעה עוד בשנות ה-60 וה-70 של המאה הקודמת – הרבה לפני התמ"א – לא כמהלך ארצי כולל אלא כחלק מיוזמות ממשלתיות-עירוניות לשיקום אזורים נחשלים. רק במהלך השנים האחרונות ההסתכלות הפכה ללאומית, עם הקמתה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

"המונח התחדשות עירונית הפך בישראל לחלק מהז'רגון מבלי שתמיד מבינים את המהות שלו", מסביר פרופ' ראסם חמאיסי, מתכנן ערים ומרצה בחוג לגאוגרפיה באוניברסיטת חיפה. "זהו מונח העוסק בשינוי הרקמה האורבנית-חברתית-סביבתית של אזור או מתחם, כך שתתאים את עצמה לרוח הזמן, לרוח המקום ולרוח הקהילה המתגוררת בה.

"התחדשות עירונית כשמה כן היא – מעניקה חיים חדשים, תחייה. ברמה הפרקטית מדובר במדיניות מרחבית שמדברת על ציפוף, עיבוי וקיימות, כמובן תוך שמירה על משאבי הטבע והסתכלות קדימה גם לעבר הדורות הבאים. מדיניות שכזו מחייבת התאמה לקונטקסט האורבני".

סגן ראש העיר רמת גן, רועי ברזילי. להתראות התחדשות עירונית, שלום "עירוניות מתחדשת"

עירוניות מתחדשת

ברמה המוניציפלית, כאשר מדברים על השוני בין תמ"א 38 להתחדשות עירונית מרחבית והקונפליקטים שהוא עלול לייצר, את מרב הכותרות מושכת רמת גן. בעיר השוכנת בלב אזורי הביקוש, החליט ראש העיר כרמל שאמה הכהן להגביל מיזמי תמ"א ולקדם בנייה במסגרת מתחמית. בכך הוא עורר סערה, כשבעקבותיו החלו ראשי ערים נוספים לגבש מדיניות ברוח דומה.

"משום מה תמ"א 38 מזוהה אצלנו כחלק בלתי-נפרד מהתחדשות עירונית, למרות שלא פעם היא אפילו מנוגדת לה", קובע סגן ראש העיר רמת גן, רועי ברזילי. "לאורך העשור האחרון מציאות הבנייה בישראל התאימה את עצמה לתמ"א – אם זה בענייני מס או בחקיקה דוגמת חוק הדייר הסרבן – אף שהראייה חייבת להיות עמוקה הרבה יותר. במצב העניינים הקיים, וכדי לייצר את ההפרדה המתבקשת בין התחדשות עירונית לתמ"א, אני מציע להשריש את המושג עירוניות מתחדשת – כשהתייחסות היא למרחב העירוני-ציבורי, לתשתיות הציבוריות, לגידול באוכלוסייה ולצרכים שנובעים ממנו, ולא לשדרוגו של מבנה ספציפי.

"ברמת גן העירייה מעדיפה, ואפילו תהיה מוכנה, להעניק טיפה יותר זכויות בנייה למיזמים בהם תהיה תמורה ציבורית ראויה. תפקידנו ואחריותנו הם לראות את התמונה הכוללת, כשהתמ"א תהפוך בעיר לרלוונטית רק במקרים בהם אין פתרונות מרחביים מקיפים. זה הרציונל ואנו נותנים לו מענה בין היתר באמצעות תוכניות האב השכונתיות".

הגינה הקהילתית בשכונת גפן. "בשכונה לא היה ארגז חול, לא נדנדה ולא ספסל"

בלמים ואיזונים

לתפישה הנוגעת להתחדשות עירונית אחראית ושקולה, כזו המפתחת את המרחב העירוני-ציבורי, שותפה גם החברה היזמית אוליאנדר. "אם הריסת בניין ישן ובניית בניין חדש במקומו מתבצעת ללא ראייה היקפית, הרי שהסביבה כולה מפסידה", אומרת חגית זהבי, מנכ"לית החברה ושמאית מקרקעין בהכשרתה. "כך, במקום להוביל לשינוי של ממש ולתת ערך מוסף למרחב הציבורי, מה שאנו מקבלים בפועל זה פרויקט שמייצר את ההיפך הגמור ומהווה נטל על הסביבה. זו לא התחדשות עירונית אלא עוול עירוני, ולדורות".

התפישה שמשמיעה זהבי מגולמת הלכה למעשה בפרויקט מגדלי גפן (GEFFEN TOWERS) בשכונת גפן הוותיקה ברמת גן, אשר שם דגש על הפיתוח הסביבתי. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי הכולל הריסת תשעה מבנים ישנים והקמת שני מגדלים של 120 ו-148 דירות. המגדל הראשון הושלם ואוכלס לפני ארבע שנים ואילו המגדל השני נמצא כעת בשלבי הקמה.

לצד דירות בתמהיל מגוון, הקצה המיזם, שנבנה בשטח של 7 דונם, לא פחות מ-3.3 דונם לטובת שטחים ציבורים פתוחים ושטחים פרטיים פתוחים יחד עם הוספת 75 מקומות חניה ציבוריות לרווחת תושבי השכונה. "יכולנו להרים בשטח מספר גדול יותר של בניינים קטנים ונמוכים ובכך להגדיל את הצפיפות, אבל זה בפירוש סותר את האג'נדה של הפרויקט", מרחיבה זהבי. "ההתחדשות העירונית שאנו מאמינים בה כוללת איזון בין המרחב הציבורי והפרטי ושירותי קהילה מגוונים, כשגם המרחב הסביבתי זוכה להתייחסות ולהגדלה משמעותית, לא רק הבניינים שבתחומו".

לדברי זהבי, "זו הסיבה שבחרנו במודע לעלות לגובה ולשחרר קרקעות בסדרי גודל משמעותיים לטובת התושבים. צריך להבין כעת, בזכות הפרויקט, נבנתה בשכונה גינה ירוקה ומטופחת ומוקם חניון ציבורי. באופן הזה הרווח הוא לא רק של דיירי הפרויקט אלא גם של כלל תושבי השכונה.

"מעבר לכך, עבורנו מדובר גם בסגירת מעגל. צבי גפן, בעליה של החברה, הוא נצר למשפחה רמת-גנית ותיקה, והחליט באמצעות הפרויקט ליישם בשכונה את החזון של סבו – החזרת שטחי ציבור פתוחים לשימוש התושבים".

פרויקט מגדלי גפן. עולה לגובה ומשחרר קרקעות לטובת התושבים הדמיה: 3DVISION

זהבי מודעת היטב להוצאות הרבות הנדרשות מהיזמים בענף הבנייה התובעני, אך מדגישה כי "אם הפרויקט נעשה באינטראקציה רציפה מול הרשות המקומית והדיירים, ברור גם ליזמים שככל המרחב מתוכנן באופן חכם ומודרני יותר, גם הם ירוויחו. בסופו של דבר, אנשים כבר לא מתעניינים רק במה שבין ארבעת הקירות של דירתם, אלא מחפשים גם את ההווי החברתי ורוצים להיות חלק מקהילה ומעירוניות".

"היום היזמים והקבלנים מבינים שבפרויקטים שלהם יש להביא בחשבון לא רק את המבנים עצמם אלא גם את המעטפת", מסכם סגן ראש העיר ברזילי. "לפחות בכל הנוגע לרמת גן, אפשר לראות שכבר מתחילת הדרך, עוד לפני התנעת התהליך בצנרת הביורוקרטית, רבים מהם פונים לכיוון של פינוי-בינוי, תוך שהם מקדמים שיתוף פעולה בין כמה בניינים וזונחים את התמ"א".

"התחדשות עירונית היא לא עוד פרויקט על הדרך", מוסיף חמאיסי. "כל מיזם במסגרת זו חייב להיעשות בתשומת לב ובאחריות, עם בלמים ואיזונים – משום שמה שראוי והולם אזור אחד, לא נכון בהכרח לאזור שני. על הגורמים הפועלים בתחום להפנים כי התחדשות עירונית אופטימלית כוללת לא רק את הממד הפיזי, אלא גם ממד ערכי".