כך נמכרה הקרקע היקרה בתל אביב במחיר נמוך מהשווי שלה

36 הבעלים במתחם דניאל בתל אביב, יורשי הקרקעות, קיוו לסוף טוב מזה לסכסוך בן 15 השנים על שותפותם במתחם. לאחר מחלוקות קשות וארוכות על אופן מימוש השותפות במגרש, ושנים נוספות של מחלוקות כואבות לא פחות על אופן פירוק השותפות, נקבע באחרונה כי הנכס יימכר ליזם יוסי אברהמי ב-250 מיליון שקל – מחיר הנמוך ב-50 מיליון שקל מהערכת השמאי לקרקע.

המגרש המדובר נמצא במתחם דניאל, בחלקו הדרומי של רחוב הירקון בעיר. הוא משתרע על שטח של 3.4 דונם ותחום בין רחוב הירקון ממזרח, נחמיה בצפון, דניאל בדרום והרברט סמואל במערב. על המגרש חלה תב"ע מאושרת להקמת מגדל מגורים בגובה 15 קומות ו-70 יחידות דיור, בהיקף של כ-10,000 מ"ר שטחים עיקריים ושטחי שירות, וכן תוספת של 30% למלונאות.

 בעבר, הערכות שונות הכריזו על השטח בתור הקרקע היקרה בתל אביב. במגרש הצמוד לקרקע, חברת עופר השקעות הקימה מגדל יוקרה בשם "הרברט סמואל 10", ובו נמכר מיני-פנטהאוז לאיש העסקים גבי תמן ב-47 מיליון שקל. לא רחוק משם, במגדלי טיילת דוד, דירה בשטח של 612 מ"ר נמכרה ב- 81.5 מיליון שקל. הערכת שמאי על המגרש קבעה כי שווי הקרקע עומד על 300 מיליון שקל, אולם כפי שהמציאות הוכיחה, הקרקע נמכרה במחיר זול בהרבה.

יוסי אברהמי צילום: יאיר שגיא

מכירה בחסר

באוקטובר 2018 אישר בית המשפט את מכירת המגרש במתחם דניאל לאחר סכסוך ממושך בין הבעלים שנמשך מ-2004. הסכסוך לא הגיע לסיום בזה, ומשאושר הליך פירוק התחוללו דיונים סוערים גם על אופן פירוק השיתוף, שהתגלגלו אף הם לכותלי בית המשפט.

חלק מבעלי הקרקע דאז התנגדו לדרך הפירוק שהוצעה, הכוללת מכירת המגרש לאחד מבעלי הזכויות בשותפות שיציע את ההצעה הגבוהה ביותר. לטענתם, דרך פירוק זו שירתה את יזמי הנדל"ן שתבעו את פירוק השותפות, מאחר שהאחרונים ניסו לרכוש את הזכויות בשטח בסכום נמוך באופן משמעותי מהשווי האמיתי של הנכס, המוערך כקרקע היקרה בתל אביב.

כנגד זה, דרשו המתנגדים למכור את המגרש במכירה פומבית למרבה במחיר, כשהתמורה תינתן במזומן או בשווי הכסף באמצעות מתן דירות בפרויקט. לאחר שהכף נטתה לטובתם, מונה לנכס כונס הנכסים עו"ד איתי הס, שבאפריל השנה הוביל הליך התמחרות עבור הנכס.

על פי הערכת שמאי, השווי המינימלי להשתתפות בהתמחרות עמד על 250 מיליון שקל, בעוד השווי המוערך למגרש עמד על 300 מיליון שקל. אלא שלאחר פרסום הנכס למכירה, שלוש מתוך ארבע ההצעות שהשתתפו בהתמחרות נקבו בסכום הנמוך מהסכום המינימלי לרכישת המגרש.

בימים אלה מוגשת בקשה לאישור כונס הנכסים למכירת הקרקע בשם היזם יוסי אברהמי, במחיר של 250 מיליון שקל. אברהמי הוא היחיד שעמד בתנאי התמחור המינימלי, ולבסוף הוא זה שכונס הנכסים פסק לטובתו, אף שהצעתו היתה נמוכה ב-20% מהערכת השמאי.

רחוב הירקון בתל אביב מקור: גוגל סטריט ויו

אירוע נדל"ני נדיר

"מדובר באירוע נדיר ביותר בו קרקע נמכרת במחיר נמוך מהערכת שמאי. לרוב ההצעות המגיעות גבוהות יותר, וזאת מאחר ששמאי נותן הערכה צנועה", מסבירה עו"ד שירן בן עזרא, בעלת משרד עורכי הדין שירן בן עזרא המייצגת כמה מבעלי הזכויות במתחם.

מנגד, נטען כי על אף הערכות השמאי לקרקע היוקרתית, הצעות לרכישת הקרקע לעתים נוקבות בסכום הנמוך משמעותית מהשמאות ומהסכום המינימלי להשתתפות במכירה הפומבית. זאת, על מנת לטייב את עמדתם לקראת העלאת תמחור צפויה מול מציעים נוספים.

לראייתה של בן עזרא, הסיבה להצעות נמוכות מהמחיר ההתחלתי שקבע השמאי, היא שהמציעים ניסו לנצל את "עייפות החומר" של כל הצדדים מהמריבות הקשות ומרובות השנים. אותם מציעים סברו כי בעלי הזכויות במגרש יהיו מעוניינים למכור את הנכס מה שיותר מהר ובלבד שיוכלו לסיים את השותפות.

"הגשנו התנגדות למכירה בשם חלק מבעלי הזכויות. אנו טוענים כי המכירה היתה מהירה מדי, לא המתינו שיהיו מספיק הצעות ולא מיצו את הליכי המכירה כדי לפנות לכלל השחקנים ובעלי העניין בשוק", קובעת בן עזרא. לטענתה, הכונס אישר לאברהמי את הרכישה על אף שהצעתו נמוכה מהערכת שמאי על מנת להגיע למימוש מהיר של המכירה, אך בכך נכפו תמורות נמוכות יותר על שאר בעלי הזכויות.

עושק המיעוט

על אף היותה אחת מהקרקעות היקרות בישראל לכאורה, לא כל בעלי הזכויות עליה הם אנשים אמידים. לדברי בן עזרא, ישנן סיבות מגוונות לסכסוך הממושך, ואחת מהן היא שמדובר בנכס היחיד של כמה מהיורשים, אשר המתינו זמן רב למכירת הקרקע בתנאים מיטביים.

"מגיע יזם עם כיסים עמוקים שברור שהוא מעוניין למקסם את התנאים עבורו, ואין בכך פסול. אולם מולו עומדים בעלי זכויות רבים שהקרקע בבעלותם שנים ארוכות ומדובר בהון האחרון שלהם", היא טוענת.   

עו"ד שירן בן עזרא

לא פעם פירוק שותפות הינה שעת הכושר של היזמים; מדובר בהזדמנות עבורם לרכוש שליטה על שטחים רבים ובמחיר נמוך ממחיר השוק, כפי שקרה לדברי בן עזרא בשטח זה. "לא הגיוני שיבואו היזמים הוותיקים ואיתני הפיננסים הגדולים במדינת ישראל, ובזמנים כאלה של משבר דיור חמור יעשקו את המיעוט באחת מהקרקעות האטרקטיביות בארץ. מדובר פה בפרוטה נוספת שאינה גורלית עבורם אך מכרעת עבור כמה מבעלי הקרקע. בואו ניתן להם הזדמנות נוספת לקבל את התמורה המלאה לקרקע שברשותם".

את הטענה כי ההערכה השמאית היתה "מחמיאה" מדי לנכס בן עזרא מבטלת מכל וכל. "לא מדובר כאן בשמאות פנטזיונרית או דמיונית, אך מה שתמוה הוא שהיתה רק הצעה אחת שעברה את הרף המינימלי. הקרקע שווה הרבה יותר, הייתי מציעה לפרסם שוב ולחכות מעט יותר, כפי שנהוג, עד שיגיעו הצעות המשקפות את ערך הקרקע על פי ההערכה השמאית.

בן עזרא מצפה שכונס הנכסים ובית המשפט ידונו בנושא שוב. לדבריה, אין מניעה לחכות עם המכירה כמה חודשים על מנת לנסות ולשפר את ההצעות כך שלכל הפחות יגיעו לגובה ההערכה השמאית, ומוסיפה: "אני קוראת לתחנות הצדק לעשות צדק".