עו"ד אפרת ידידיה-שחור: ודאות תכנונית בתל אביב? לא בתחומי הרכבת הקלה

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

תוואי החתחתים: האם לצד שיפור איכות חייהם של תושבי תל אביב עם חיזוק התחבורה הציבורית והקמת הרכבת הקלה, ייפגעו אלה מהם המבקשים לקדם פרויקט התחדשות עירונית בבניין מגוריהם? בחינה של השטח מעלה כי לפחות בחלק מהמקרים, זה המצב.

העבודות על הקו הסגול החלו בדצמבר 2018, בתוואי העתיד לעבור בין יהוד-מונוסון למרכז תל אביב דרך בית החולים תל השומר, כביש אלוף שדה ושכונת התקווה. העבודות על הקו צפויות להסתיים ב-2024 ומתבצעות במקטעים, כשהראשון בהם הוא רחוב ארלוזורוב בתל אביב, בין דרך נמיר לגן העצמאות.

באזורים שהקו עובר בהם רשאית המדינה להפקיע שטחים לטובת תשתיות וצורכי הרכבת הקלה – אף אם אותם שטחים מצויים בתוך חלקות בבעלות פרטית. בתמורה לפגיעה בהם, מציעה המדינה לשפות את בעלי הזכויות על השטח שהופקע בסכום שיקבע שמאי מטעם חברת נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים), האחראית להקמת הרכבת הקלה.

לכאורה מדובר בפתרון סביר, אולם עבור בעלי הדירות בתחומי רובע 4 הסיפור מורכב בהרבה – גם לאחר אישור תוכנית הרבעים. בין בעלי דירות אלה גם הדיירים בפינת הרחובות ויצמן וארלוזורוב, שהפרויקט שניסו לקדם נקטע באיבו בשל העבודות להקמת הרכבת הקלה.

העבודות להקמת הרכבת הקלה בתל אביב. הקלפים נטרפו על בעלי הדירות צילום: יריב כץ

רכבת מתחת לרובע

במרץ 2017 הודיעה עיריית תל אביב על החלתן במרכז העיר של הוראות סעיפים 78-77 לחוק התכנון והבנייה. ההוראות החדשות הגבילו את הבנייה גם ברחוב ארלוזורוב, המצוי ברובע 4, וזאת בשל התוכנית המתגבשת לפיתוח והתחדשות הרחוב. ואולם, תוכנית הרבעים שעמדה לפני אישור אמורה היתה להסדיר, בין השאר, את נושא ההתחדשות העירונית.

לדברי עו"ד אפרת ידידיה-שחור, הבעלים של משרד עורכי הדין י. ד. שחור המתמחה בעסקות מקרקעין בכלל והתחדשות עירונית בפרט ומלווה את העסקה בארלוזורוב-ויצמן, בתחילת יוני 2017 חתמו דיירי הבית על הסכם מול חברה יזמית לפרויקט תמ"א 38/2 (במתווה של הריסה ובנייה), מתוך תקוה כי בקרוב העירייה תפרסם את תוכנית רובע 4 למתן תוקף, וכך הם יוכלו להוציא היתר בנייה לפרויקט.

אולם בואה של הרכבת הקלה טרף את הקלפים. חודש לאחר חתימת ההסכם מול הדיירים, ביולי 2017, פורסמה למתן תוקף תכנית תשתית לאומית 70 א', המפרטת את תחומי הקו הסגול של הרכבת הקלה בתל אביב. חלקו המרכזי של הקו הסגול מקשר בין תחנת הרכבת סבידור מרכז לבית החולים תל השומר.

תוואי הרכבת, אשר עובר בין היתר ברחוב ארלוזורוב, לווה במחאת תושבי הרחוב, שכן הרכבת הקלה התעתדה להפקיע ארבעה מטרים בכל אחד מצדי הרחוב, לרבות מדרכות, חניות וחצרות. עוד נקבע כי ברצועה בת 86 מ"ר המצויה בחזית החלקה שבה בוצעה עסקת התמ"א, יותרו שימושים כגון מסילת ברזל לרכבת הקלה, תחנות לאיסוף והורדת נוסעים, מערכת הזנה חשמלית ושימושים נוספים הקשורים להפעלת הרכבת. המשמעות היא שהשטחים המיועדים לקו הסגול או לכל צורך ציבורי אחר הנגזר ממנו, הופקעו מבעלי הזכויות בבניין ועתידים להירשם על שם המדינה.

פינת הרחובות ארלוזורוב-ויצמן. גם שינוי ייעוד וגם הפקעה צילום: גוגל סטריט ויו

מחשבים בנייה מחדש

חודשים ספורים לאחר פרסום התוכנית לקו הסגול, פורסמה תוכנית משלימה מתוך מטרה להקטין את הפגיעה במגרשים שהופקעו, וזאת על ידי הגדלת התכסית (כלומר, השטח העילי של המבנה) ומתן אפשרות לבנייה בקו אפס קדמי. לדברי ידידיה-שחור, "פרויקט ויצמן-ארלוזורוב סובל הן מהפקעת שטח כתוצאה מעבודות הרכבת הקלה, והן מכוונת הוועדה המקומית לשנות חלק משטח קומת הקרקע מייעוד מגורים לייעוד מסחרי".

היא מוסיפה כי חברת נת"ע ביצעה הערכת שמאי מטעמה על הפגיעה בחלק היחסי של בעלי הדירות, והציעה לשפותם בסכום מסוים בתמורה לחתימתם על מסמך שאומר כי לא יהיו להם טענות עתידיות כלפי החברה. לצד זאת, דרשה נת"ע כי במידה שיש לבעלי הזכויות אי אילו סייגים, עליהם להעבירם אותם אליה בתוך 60 יום מפרסום הערכת השמאי.

המצב התכנוני המשתנה תדיר בעיר כבר החל לגבות את מחירו מקרב תושבי יפו: שנים ספורות לאחר שיפוץ שדרות ירושלים, ציר התנועה המרכזי שוב נחסם לחלוטין, הפעם עבור עבודות הרכבת הקלה, תוך שהוא מעקר מתוכן את השיפוץ הקודם.

עו"ד אפרת ידידיה-שחור. "מצב אבסורדי שבו איש לא יודע מהן זכויותיו" צילום: עדי זלק וינר

באופן דומה, אומרת ידידיה-שחור, העבודות על הקו הסגול מחזירות את דיירי הבניין בויצמן-ארלוזורוב לשולחן השרטוטים. "לאחר הכנת התוכנית הראשונה לא ניתן היה להוציא היתרים בשל סעיפים 78-77, וכעת עליהם לייצר תוכנית חדשה בשל הפקעת השטח ושינוי ייעוד".

לדבריה, הגם שהתמורות בהסכם התמ"א הן לרוב ספציפיות מאוד, בפרויקט זה, עבור היזם שאותו היא מלווה כמו גם עבור הדיירים, אותן תמורות לוטות בערפל כבד. "מדובר במצב אבסורדי. אף אחד מהצדדים בעסקה לא באמת יודע מה ההשפעה של התוכנית או מה המשמעות בפועל של זכויות הבנייה לאחר ההפקעה, על כל ההיבטים התכנוניים שלה, לרבות תכנון מרתפים וכיוצא באלה.

"במצב כזה, אי-אפשר לגזור מהן את התמורות החדשות לדיירים או להגיש תוכניות שיאושרו מאחר שקו המגרש זז, המגרש קטן וחלק מהזכויות הפכו למסחריות. ייתכן כי לא יהיה מקום בתכסית לכלל הזכויות מתוקף תוכנית הרבעים, ועל כן לא נוכל לנצל אותן".

נקודת האור עבור המיזם בויצמן-ארלוזורוב טמונה בכך שהעבודות על הקו הסגול מתבצעות במקטעים, וחלקו של רחוב ארלוזרוב צפוי להסתיים בעוד כחצי שנה בלבד. עם זאת, אומרת ידידיה-שחור, אין זה פשוט לחזור למצב התכנוני הראשוני של פרויקט, על כל המשתמע בכך ברמה התכנונית והביורוקרטית. "כעת כולם נמצאים במצב של המתנה ואני מצרה על כך. כולי תקוה שהוועדה המקומית תקדם תוכנית שתאפשר בנייה של קומה נוספת מעבר לקבוע בתוכנית הרבעים, ובכך תקל על פרויקטים שנקלעו לסיטואציה דומה".