עו"ד אדריאנה שכטר: "כוחם של ראשי הערים מופרז. ההפקרות בתמ"א חייבת להיעצר"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

במשרד המשפטים לא ממתינים לכינונה של הממשלה החדשה, וכבר פועלים למציאת פתרון למה שמסתמן כמגמה חדשה ביחסם של ראשי רשויות למיזמי תמ"א 38 בשטחם, לאחר שרבים מהם הביעו באחרונה התנגדות לפרויקטים אלה.

במשרד בוחנים בימים אלה את האפשרות להגביל את כוחם של ראשי הערים בשינוי המדיניות התכנונית בשטח – בעיה שעליה מתלוננים יזמים וקבלנים בשוק הבנייה כבר שנים רבות.

נכון להיום, מסמכי המדיניות המגובשים ברשויות המקומיות אינם בעלי תוקף סטטוטורי, מה שמאפשר לתקן ולשנות אותם תדיר. אלא שעתה, במסגרת הדיונים המתקיימים בנושא, מבקש משרד המשפטים לתת תוקף סטטוטורי למסמכים אלה, באופן שיקשה על שינויי מדיניות תכופים.

ואמנם, אם אכן יוחלט להעניק תוקף סטטוטורי למסמכי מדיניות שמגובשים על ידי ראשי ערים, יוכלו שחקנים עסקיים בשוק לקדם תוכניות ללא חשש שייפגעו משינוי החלטה פתאומי של ראש עיר חדש.

עו"ד כרמית יוליס. תכבול את ראשי הערים? צילום: עמית שאבי

עו"ד כרמית יוליס, ראש אשכול נדל"ן במשרד המשפטים, התייחסה לנושא בכנס התאחדות בוני הארץ שהתקיים החודש באילת, וציינה כי מדובר בניסיון לייצר ודאות תכנונית בענף הבנייה. לדבריה, "שינוי מדיניות הוא דבר שפוגע בוודאות, ועל כן אנו דנים בהגבלה מסוימת של השינויים שיתאפשרו באותם מסמכי מדיניות. נצטרך להמשיך לדון בסוגיה, ולהבין אם מדובר במסמכים ארכאיים ואם נכון במצבים מסוימים להגיד גם לראשי הרשויות שידיהם כבולות".

בדיונים המתקיימים בימים אלה במשרד המשפטים לוקחים חלק נציגים ממטה הדיור במשרד האוצר, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומינהל התכנון. המהלך המתוכנן זוכה גם לתמיכתו של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ.

דרוש מבוגר אחראי

13 ראשי ערים הביעו באחרונה התנגדות להמשך קידומם של פרויקטי תמ"א 38 בעריהם, תוך שרבים מהם צידדו בקידום התחדשות עירונית במסלול של פינוי-בינוי, דווקא, באופן שדורש לחדש מתחמים גדולים ורחובות שלמים, ולאו דווקא בניין נקודתי. בין ראשי ערים אלה היו ראש העיר רמת גן, כרמל שאמה הכהן, וראש עיריית רמת השרון, אבי גרובר.

עו"ד אדריאנה שכטר, היועצת המשפטית של קבוצת אדלר, הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית במרכז הארץ ובשרון, לא בטוחה שהמהלך של משרד המשפטים ישיג בהכרח את מטרתו: "היוזמה הזו באה ממניעים נכונים, אבל אם להיות ריאלית, קשה לי להאמין שהיא תצליח להביא לשינוי של ממש בשטח. ניסיון העבר הוכיח שראשי רשויות יודעים למצוא דרכים יצירתיות כדי לא ליישם מסמכי מדיניות ולעכב פרויקטים. להערכתי, זה מה שעתיד להתרחש גם הפעם".

האי-ודאות שעמה מתמודדים היזמים בשטח באה לידי ביטוי גם בפרויקטים של קבוצת אדלר. כך למשל, מספרת שכטר על פרויקט של הקבוצה ברמת גן, המקודם זה ארבע שנים וכבר עבר שלושה סבבים של שינויי מדיניות. "כל זגזוג כזה תוקע את הפרויקט ומוריד לטמיון עבודה מאומצת ומשאבים רבים שהושקעו", היא אומרת. "מבחינתו, היזמים, זה מצב בלתי-אפשרי.

"ראשי ערים צריכים להתבונן לא רק על העיר אלא גם על התושבים שחיים בה", מסבירה שכטר. "המשמעות של כל פרויקט תמ"א שנעצר היא שתושבים המתגוררים במבנים ישנים ולא ממוגנים ימשיכו לחיות בסכנה מוחשית מבלי שתהיה להם אפשרות למגורים בטוחים ולשיפור אמיתי באיכות חייהם. לכן מישהו חייב להגביל את כוחם של ראשי הרשויות ולהיות המבוגר האחראי. ההפקרות חייבת להיעצר. אם נבחר ראש עיר חדש ומחליט לשנות את הכללים – אין עם זה בעיה. אבל לפחות שהמדיניות לא תחול על כל אותם הפרויקטים שכבר נמצאים בצנרת ולאחר שקיבלו אור ירוק ראשוני מהרשויות".

שאלת מיליון השקל

מהלך משפטי נוסף הנבחן בימים אלה, ונוגע גם הוא להבטחת הוודאות התכנונית בקרב השחקנים בענף, מתייחס לסוגיית היטלי ההשבחה בפרויקטי התחדשות עירונית. על פי ההצעה, יזמים וקבלנים יידעו כבר בשלביו המקדמיים של הפרויקט האם הוא יחייב אותם בהיטלי השבחה. המהלך נמצא כעת בשלבים מתקדמים לגיבושו, ואף עשוי להיכלל בחוק ההסדרים הבא.

לשאלת תשלום היטלי השבחה השפעה מהותית על חישובו הכלכלי של פרויקט. על פי התיקון לחוק התכנון והבנייה מ-2016, פרויקטי התחדשות עירונית המקנים תוספת יחידות דיור בהיקף של 2.5 קומות, בהתאם לתוכנית המתאר הארצית, לא יידרשו להיטלי השבחה כלל. כך גם במקרים שבהם הרשות המקומית מחליטה להעניק את הפטור ליזם. עם זאת, במקרים מסוימים, כדוגמת מתן זכויות בנייה נוספות על המקובל, תתאפשר גבייה של היטלי השבחה, בשיעור מופחת.

עו"ד אדריאנה שכטר. "מבחינתנו היזמים, המצב כיום בלתי-אפשרי"

התיקון לחוק, שביקש לעודד פרויקטים של התחדשות עירונית, יצר תסכול מצד הרשויות המקומיות בשל ביטול האפשרות שהיתה להן לגבות היטלים בפרויקטים מסוג זה. בקרב יזמים ובעלי דירות, גרם התיקון לאי־ודאות בנוגע להערכה הכלכלית של הפרויקטים.

בעניין זה שכטר דווקא אופטימית יותר: "זהו מהלך חיובי ומשמעותי. יזמים שנכנסים לפרויקטים חייבים אופק, כלומר לדעת שתוך כדי תנועה לא ישלפו פתאום שפנים שישנו את התמונה מקצה לקצה ויפגעו בכדאיות הכלכלית. מלת המפתח היא ודאות – ודאות מבחינת זכויות, מבחינת היטלי השבחה ומבחינת מכלול הפרויקט. כאשר מפזרים את הערפל והכללים ברורים כבר מתחילת הדרך, כל שחקן יכול לערוך את שיקוליו ולהחליט אם לעלות למגרש או לא".