תיקון חוק הדייר הסרבן: כך נהפכו היזמים למתווכי דירות

במהלך יולי האחרון אישרה מליאת הכנסת את הצעת החוק לעידוד מיזמי פינוי-בינוי, המוכרת גם כתיקון לחוק הדייר סרבן. החוק, המבקש לעודד מיזמים במסגרת של התחדשות עירונית, עוסק בין היתר בזכויות האוכלוסייה המבוגרת ובחלופות המוצעות לה בכדי שניתן יהיה להניע פרויקטים כאלה.

על פניו מדובר ברעיון מבורך, ואין חולק על הצורך במציאת פתרונות ראויים לאוכלוסייה המבוגרת בעת ביצוע הליכים של התחדשות עירונית. ואולם, בין החזון למציאות המרחק גדול. לספר החוקים נכנס חוק שברמה הפרקטית אינו ישים, ובעיקר עתיד לפגוע בצורה קשה ביזמים.

כך למשל, החוק החדש קובע כי בפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובינוי מחדש) על היזם להציע לבני 75 ומעלה כמה חלופות לדירתם הקיימת. באופציות: שתי דירות קטנות, דירה וסכום כסף, דירה בפרויקט אחר או העברה לדיור מוגן. ההסדר שאליו צריך היזם להגיע מול הדייר הוא בעת חתימת ההסכם, אלא שבאותו המועד ליזם כלל אין את ארגז הכלים שיאפשר לו לייצר דיאלוג אמיתי. במלים אחרות, בעת קיום המשא ומתן, ליזם אין את המידע הרלוונטי הנדרש בשורה של נושאים מהותיים: הוא אינו יודע אילו דירות הוא יכול להציע, מהי כמות הדירות שתאושר לו לבנייה, ואף לא אם הפרויקט יקבל בכלל את ההיתרים המבוקשים.

עו"ד אדריאנה שכטר, היועצת המשפטית של קבוצת אדלר

סוגיות מרכזיות נוספות שנשארות פתוחות הן מתי יתבצע מעבר הדירה – במועד חתימת ההסכם וכתנאי לחתימת הדייר, או במועד הפינוי? איך על היזם לנהוג בתרחיש שבו חלופות המוצעות על ידו אינן מקובלות על הדייר? מי יבחר את הדירות החדשות - הדייר או היזם? מי ינהל משא ומתן מול המוכרים, והאם כעת על היזמים להפוך גם למתווכי דירות?

במצב עניינים כזה, עומדים היזמים חסרי אונים, בלי שיש להם את הנתונים הדרושים כדי לייצר לדייר פתרונות של ממש. ארבע האופציות החלופיות המוצעות בחוק אינן ריאליות במועד החתימה, ואף יזם לא ייקח סיכון וייכנס להרפתקה כלכלית כאשר מסביב כל כך הרבה סימני שאלה. חשוב להבין: פרויקטים של תמ"א יוצאים לפועל בעיקר בזכותם של יזמים. אם פרויקטים מהסוג הזה, שגם כך כרוכים בהליך ביורוקרטי מורכב, יהיו מסורבלים וקשים לביצוע - היזמים פשוט יישארו בחוץ. וכך, חוק שנועד להסדיר את מערכת היחסים בין היזם והדייר צפוי לעשות בדיוק את ההיפך.

גם באשר למיזמי תמ"א 38/1 (חיזוק הבניין והוספת קומות) קשה להצביע על בשורה שמביא עמו החוק, כאשר בפרויקטים אלה, החוק החדש מחייב פינוי דיירים בני 80 ומעלה. המשמעות: תוספת עלויות משמעותית ליזם. מדובר בהוצאות נוספות בסדר גודל של מאות אלפי שקלים על כל דייר קשיש, שעלולות בסופו של דבר גם להכריע האם פרויקט יקום או ייפול.

אין זה סוד שבמרבית המיזמים של התחדשות עירונית, ובטח בכאלה של תמ"א 38/1, קשה לרתום את האוכלוסייה הקשישה. כולנו חייבים להיות ערים לחששם ומצוקותיהם ולהבין שחייהם של רבים מאותם קשישים מתרכזים בדירה ובסביבתה הקרובה – מה שמחייב את היזם להתנהל מולם בסבלנות וברגישות. אלא שגם ללא החוק החדש, הנחת העבודה של היזמים היא שעליהם ללכת לקראת הדיירים, והם מבינים היטב שללא שיתוף פעולה מצדם מיזמי הדיור המתכוננים עשויים לא להתרומם.

האינטראקציה בין יזמים ודיירים חייבת להתבצע בדרך של הידברות, ולא בדרך של כפייה באמצעות חקיקה. אלא שעכשיו מכתיבה המדינה את כללי השוק וקובעת ליזמים כיצד לנהוג במיזמי תמ"א. במקום לפשט תהליכים, החוק עתיד רק להגדיל את מרחב התמרון של דיירים סרבנים הנחושים בכל מחיר למנוע התקדמות של פרויקט. לצד בדיקת זכויות הבנייה וההיתכנות הכלכלית, נכנס פרמטר נוסף למשוואה, שיגרום לכך שיזמים יתחילו לבדוק את גילם של הדיירים לפני שיחליטו אם להיכנס לפרויקטים של תמ"א. בניין שבו כמות משמעותית של דיירים מעל גיל 75 עשוי להפוך לפרויקט לא כדאי.

יש לזכור שמעבר לצד הכלכלי לכל פרויקט תמ"א יש גם מרכיבים חברתיים חשובים, ובהם שילוב בין אוכלוסיות מרקעים שונים. היזמים הם גורם דומיננטי בפרויקטים הללו, וחבל שהחוק החדש יוביל רבים מהם להחלטה להדיר מהם את רגליהם.

השורה התחתונה היא שבעקבות החוק החדש צפות ועולות מגוון בעיות שאין להן פתרונות מעשיים בשטח. מי שקיווה שעם יישום החוק באוקטובר בקרוב ייפתח פרק חדש בתחום ההתחדשות העירונית אשר יפשט את ההתמודדות עם דיירים סרבנים, עלול להתבדות.