רדו מבעלי הדירות: "האשמים" האמיתיים במכת ה-Airbnb

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

שלשום (ג') פורסמו ב"כלכליסט" ממצאי מחקר חדש, שלפיהם 3.4% מכלל הדירות בתל אביב – יותר מ-7,000 במספר – מושכרות באופן קבוע ובצורה מקצועית במסגרת אתר השכרת הדירות לטווח קצר Airbnb.

שיעור השכרות זה הוא חריג וגבוה פי כמה מרוב הערים המערביות הנחשבות ליעדי תיירות פופולריים. כך למשל, בניו יורק הוסבו 0.5% מהדירות לדירות אירוח באופן קבוע. בפריז עומד שיעור ההשכרות על 0.9%, באמסטרדם – 0.8%, ובברלין – 0.2% בלבד. למעשה, העיר היחידה מלבד תל אביב אשר חוצה את רף האחוז היא ברצלונה עם 1.4%.

שלא במפתיע מצא הדו"ח כי לעלייה החדה בכמות דירות ה-Airbnb השפעה שלילית על היצע למגורים בעיר. כך, בעוד שמספר הדירות שאוכלסו בתל אביב במהלך 2018 היה כ-2,700, גדלה כמות הדירות המוצעת להשכרה בקביעות ב-Airbnb ב-800–1,200 דירות. כלומר, כשליש ממה שאמור היה להיות תוספת להיצע הדירות נחתך לטובת שימושים מלונאיים.

תיירים בכרם התימנים. יותר מ-7,000 דירות בעיר מושכרות ב-Airbnb צילום: אוראל כהן

מעבר לכך, וכפי שפורסם במחקרים קודמים, בהיעדר כל פיקוח על פיזור הדירות המיועדות להשכרה, רוב הדירות מרוכזות בתא שטח מצומצם במרכז העיר, ושיעור הדירות המושכרות באזור זה מרקיע שחקים. הדוגמה הבולטת היא שכונת כרם התימנים, שם מוערך שיעור ההשכרות בלפחות 16% מכלל הדירות. בשכנתה נווה צדק מגיע שיעורן של דירות אלה ל-8% מכלל הדירות.

בניו יורק, לשם השוואה, עומד שיעור הדירות הגבוה ביותר שהוסב ליחידות Airbnb ברמה השכונתית על 1.6% בשכונת ויליאמסבורג בברוקלין, ולאחריה ניצב אזור הדאון טאון של מנהטן עם 1.1%.

"מנקודת המבט של שוכרי הדירות בתל אביב, הבעיה המרכזית עם הפיכתן של אלפי דירות מגורים בעיר ליחידות מלונאות היא אובדן הדירות להשכרה בשכונות המבוקשות בעיר", נכתב בדו"ח, פרי מחקרם של הכלכלנית מעין נשר, לשעבר רכזת השיכון באגב התקציבים באוצר, והמתכנן טל אלסטר, לשעבר רכז הדיור של הקליניקה האורבנית באוניברסיטה העברית. "מטבע הדברים, צמצום מלאי הדירות בעיר לטובת שימושי תיירות דוחק את רגלי השוכרים – ההסבה לדירות Airbnb מקטינה את מספרם של שוכרי הדירות בעיר ותורמת להעלאת מחירי השכירות והדירות".

הבעיה - שוכרי דירות מרובות

לפני כמה חודשים הודיעה עיריית תל אביב כי בכוונתה לנקוט צעד רגולטורי ראשון כדי לצמצם את ממדי תופעת השכרת הדירות. לפי הצעד שאושר במועצת העיר, על דירות שיימצא כי הושכרו לצורך תיירותי למעלה מ־90 יום, יושת מס ארנונה מוגדל. במקום מס ארנונה לשטחי מגורים, העומד על 70 שקל למ"ר ישלמו משכירי הדירות 120 שקל למ"ר, כפי שמשלמים מלונות יוקרה.

"לתופעת השכרת הדירות לטווח קצר יש שתי השלכות עיקריות: אחת היא על תחום המלונאות, שם נוצרה לבתי המלון הרגילים תחרות קשה מצד גורמים פרטיים שלא משלמים מסים; והשנייה היא על שוכרי הדירות והמשפחות הצעירות שמבקשות לגור באזור הכי מבוקש במדינה, שגם כך סובל ממחסור בהיצע", מנתח השמאי והכלכלן ירון ספקטור.

לדבריו, "עיריית תל אביב צריכה לקבל החלטה – אם המטרה היא לייצר יותר חדרי מלון לתיירות, אז שפשוט לא תעשה כלום ותשאיר את המצב כמו שהוא. לעומת זאת, אם המטרה היא לשחרר דירות להשכרה ארוכת טווח, אז כל צעד רגולטורי, מיסויי או אחר, שיוריד את הכדאיות של השכרה לטווח קצר יכול להועיל. זה יכול להתבטא בהגדלת הארנונה או בדרישה לרישיון עסק ממשכירי דירות, למשל. אולי העירייה לא התכוונה לכך אבל בפועל, אי-קבלת החלטה כמוה כהחלטה".

ירון ספקטור. "הנפגעים העיקריים – השוכרים לטווח ארוך והמשפחות הצעירות" צילום: ישי רונן

ואמנם, גם המחקר ממליץ לחייב משכירי דירות וחדרים לתקופה של למעלה מ־30 יום בשנה בהוצאת רישיון עסק. לפי עורכי המחקר, "מדיניות זו תאפשר לעירייה לווסת את מתן הרישיונות במידת הצורך, ככל שהיא נוכחת לדעת שבשכונות מסוימות הירידה במספר דירות המגורים לא נעצרת ואף נמשכת".

בניגוד לדעה הרווחת שרואה בבעלי הדירות בתל אביב את מקור הבעיה, ספקטור סבור כי פעולה של הרשויות לאיתור אקטיבי של בעלי דירות מרובות ברחבי העיר תחמיץ את המטרה: "הבעיה היא לא בבעלי הדירות המרובות אלא בשוכרים שהופכים את הדירות לעסק קבוע, גם בידיעתם ובהסכמתם של הבעלים. לפעמים הם אף משלמים בעבור זה שכירות מוגדלת לבעלי הבית. אך גם כאן – אם מחליטים שהמטרה היא לא לתת ל-Airbnb לכרסם במלאי הדירות להשכרה, אזי אין שום בעיה לאתר את אותם שוכרים-משכירים, שכן הדירות גלויות לכל".