אלף הימים שהיו: כך נראה שוק הנדל"ן בממשלה ה-34

הבחירות לכנסת שנערכו ביום שלישי חתמו ארבע שנים סוערות בשוק הנדל"ן, שבהן התערבה הממשלה בנעשה בו באופן חסר תקדים. הן מהלכי הממשלה והן גורמים חיצוניים כמו התמורות בשערי הריבית השפיעו באופן ישיר על התחום הכי חם בכלכלה. כרגע טרם ברור איזו מדיניות תקדם הממשלה הבאה בשוק הדיור ומי יקבל לידיו את תיק האוצר, אך מגמות מובהקות מסוימות כבר מאפשרות למומחים לראות, ולו מעט, מבעד לערפל.

מחירי הדיור

תחילת הקדנציה של ממשלה היוצאת נראתה כהמשך ישיר לעשור של עליות מחירים חדות, שבחלקים מהארץ אף הגיע ל-100% בהשוואה ל-2008. לפי אתר מדלן, אם ב-2008 היה נזקק האזרח הישרלאי הממוצע ל-142 משכורות כדי לקנות דירה, בתחילת 2019 הוא נדרש להביא סכום שווה ערך ל-205 משכורות. אופק הדירה לא רק שלא התקרב למשקי הבית – הוא התרחק מהם.

עם זאת, בשנתיים האחרונות חל שינוי מסוים, כשהאצת תוכנית מחיר למשתכן ובלימת הביקוש בשוק החופשי – יש הטוענים שבאופן מלאכותי וזמני בלבד – הביאו לבלימה של עליית המחירים, בעיקר בפריפריה, ואף לירידה רציפה של עד 2% בחלק מערי הארץ.

האם מדובר בסיבה למסיבה עבור הזוגות הצעירים? מנכ"ל קרן אקספו, אבי דויטש, לא ממהר לשמוח: "יש כיום בישראל שני שוקי דיור נפרדים: שוק חופשי והשוק של מחיר למשתכן. השוק הממשלתי הוא עצמאי ולא רלוונטי למחירים בשוק החופשי, שם לזוגות צעירים עדיין מאוד קשה לקנות דירה. לאור הירידה במספר התחלות הבנייה והביקש הגובר לדיור באזורי הביקוש ובמרכז הארץ, אני צופה שבשנים הקרובות תירשם דווקא עליית מחירים".

משה כחלון. 2018 תיזכר אולי כשנה בה החלה ההידרדרות צילום: אוראל כהן

מכירת דירות חדשות

נתוני האוצר שפורסמו לפני כחודשיים הצביעו על ירידה של 20% במספר הדירות החדשות שנמכרו בינואר – סממן שאיפיין את השנה האחרונה כולה. 3,100 דירות חדשות נמכרו בחודש זה, כמחציתן במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. מי שספג את עיקר המכה הוא השוק החופשי, שם נרשמה ירידה דרמטית במספר הדירות החדשות שנמכרו ב-2018.

לדברי דויטש, הפתרון למצב מצוי בידי המדינה: "המדינה כמעט ולא משחררת קרקעות לבנייה לשוק החופשי – אלא רק למחיר למשתכן, ורק בפריפריה. אם הממשלה הבאה לא תפעל אחרת ותשחרר את הקרקעות שעוד נותרו לבנייה במרכז הארץ, נוסיף לסבול ממחסור בדירות באזורי הביקוש".

התחדשות עירונית

ההתחדשות העירונית ממשיכה להיות התחום הפורח ביותר בנדל"ן, אולם רק באזורי הביקוש. לפריפריה, שם היא דרושה במיוחד, היא לא הגיעה לעת עתה.

לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ב-2018 אושרו 12,812 יחידות דיור במסגרת 27 תכניות של תמ"א 38 ופינוי-בינוי – עליה של 50% ביחס ל-2017 ושל כמעט 100% ביחס ל-2015. בהוצאת ההיתרים לתמ"א 38 נרשם שיא עם 10,174 יחידות דיור – עלייה של 5% ביחס לשנה הקודמת ונתון שיא מאז אישורה של תמ"א 38 ב-2004.

לצד זאת, ממשיכה מגמת הירידה בבקשות להיתרים בתמ"א 38, ככל הנראה בשל התמשכות הליכי הרישוי בוועדות המקומיות והעלייה בהיקף הפעילות היזמית במסגרת מתחמי פינוי-בינוי. תל אביב היא העיר המובילה בפינוי-בינוי ברמה הלאומית, בהקדימה את יהוד-מונוסון, קרית אונו וחיפה.

"הסיכוי האמיתי לייצב את מחירי הדיור באזורי הביקוש הוא בעיקר באמצעות התחדשות עירונית", קובע דויטש. "כל הגורמים, מוניציפליים וממשלתיים כאחד, חייבים להבין שגידול בהיצע הדיור יכול לבוא בעיקר מפרויקטים של פינוי-בינוי בתוך הערים. בדרך זו אפשר להוסיף עשרות אלפי יחידות דיור באופן מיידי ולפתור את בעיית המחסור באזורי הביקוש".

בניין המיועד לפינוי-בינוי. פוטנציאל לעשרות אלפי דירות באזורי הביקוש צילום: אוראל כהן

התחלות בנייה

ייתכן שבעוד שלוש שנים, כשינסו להבין איך מחירי הדיור הגיעו לרמות כה גבוהות, יסתכלו אחורה ל-2018 ויזהו בה את תחילת ההידרדרות. בשנה זו צנח מספר התחלות הבנייה בכ-10.4% ביחס ל-2017 (47 אלף דירות לעומת 53 אלף דירות), ו-21% פחות מהיעד הממשלתי (60 אלף דירות).

נחמה פורתא טמונה בכך שבמחצית השנייה של השנה חלה מגמת עלייה בהתחלות הבנייה בקצב של כ-3.7% בממוצע לרבעון, לאחר ירידה של כ-3.6% בממוצע לרבעון מאז הרבעון הרביעי של 2016.

לדברי דויטש, "שר האוצר הבא צריך לשאול את עצמו למה יש ירידה כה משמעותית בהתחלות הבנייה באזורי הביקוש, מקום שאמור למגנט אליו יזמים וקבוצות רכישה, והאם הצעדים שנקט האוצר בארבע השנים האחרונות אכן הובילו לאיזון בין הביקוש לדירות להיצען. התשובה לכך היא שהיום אין כלל איזון בין הביקוש להיצע, ואני מצפה משר האוצר הבא שיפעל לעשות את זה בדיוק".

דויטש מוסיף עצה לגוף שאחראי במידה רבה על מצב הרוח בשוק: "הלמ"ס עדיין מודדת את שוק הנדל"ן למגורים כמקשה אחת, על אף היותו מורכב משוק חופשי ושוק מסובסד. חישוב מתוחכם יותר יגלה הבדלים עצומים בין השווקים האלה. לדוגמה: התחלות הבנייה בשוק החופשי ירדו ב-2018 בכ-40%, בעוד שנתוני הלמ"ס מראים דבר אחר – מספר התחלות הבנייה ירד בכל השוק, כולל מחיר למשתכן, רק ב-20%. זה מדגיש עד כמה נתוני הלמ"ס לא מתארים נכונה את הנעשה בתחום הדיור".

אבי דויטש. "ההסדרה המשפטית תביא לגידול בפעילותן של קבוצות הרכישה" צילום: שלומי יוסף

משקיעי הנדל"ן

הירידה בפעילות המשקיעים ניבטת גם מהיקף המכירות שנעשו על ידם: בינואר האחרון הסתכמו מכירות אלה ב-1,800 דירות – ירידה חדה של 22% הן בהשוואה לינואר אשתקד והן לעומת דצמבר 2018. הירידה החדה במכירות המשקיעים בינואר הקיפה את כל האזורים, למעט תל אביב שם נרשמה ירידה מתונה יחסית (5%) ואזור חדרה שבו נרשמה עלייה.

אמנם המהלך הנוסף שביקש כחלון לממש – מס מוגדל על בעלי שלוש דירות ויותר – לא יצא בסוף לפועל, הרי שהאוריינטציה האנטי-משקיעית של הממשלה הורגשה היטב בקרב בעלי הכיסים העמוקים, והם נטשו את השוק. האם סיום כהונתו של כחלון, בהנחה שלא יקבל לידיו בשלישית את תיק האוצר, יחזיר את המשקיעים לשוק? את התשובה נקבל בעוד חודשים ספורים.

קבוצות רכישה

תחום קבוצות הרכישה עמד בשנים האחרונות בעין הסערה, בעיקר הודות ליזמת אחת שהבטיחה למשקיעים הרבה מעבר למה שהיה בכוחה לתת. בדצמבר האחרון אישרה ועדת השרים לענייני חקיקה של הכנסת את חוק קבוצות הרכישה של שרת המשפטים היוצאת איילת שקד, שנועד למסד את התחום ולהגן על רוכשים מפני התנהלות חובבנית של מארגני הקבוצות.

ב-12 החודשים שבין מארס לפברואר החלה בנייתן של כ-3,000 דירות בקבוצות רכישה, ירידה של כ-40% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2017, אז החלה בנייתן של כ-4,700 דירות חדשות לקבוצות. האם עידן הקבוצות בדרך לסופו?

לדברי דויטש – שהקרן בניהולו מעמידה אשראי ליזמים וקבוצות רכישה – אף שהיקף הפעילות של קבוצות הרכישה ירד בשנים האחרונות, בדומה למגמה הכללית בשוק החופשי, חלקן של קבוצות הרכישה בסך התחלות הבנייה דווקא גדל באזורי הביקוש. "בשוק המגורים קבוצות הרכישה עדיין פעילות ובהיקפים יפים. צריך לזכור שיש גם קבוצות רבות בתחום המשרדים ומעונות הסטודנטים, כך שהמגזר הזה מוצא דרכים מגוונות למקסם את ההטבות המוצעות לו.

"להערכתי, לאור ההסדרה המשפטית והכדאיות הכלכלית הגבוהה, התחום הזה צפוי לגדול בשנים הקרובות – הן בתחום המגורים, לרבות בפרויקטים גדולים של התחדשות עירונית המשלבים קבוצת רכישה יחד עם פינוי-בינוי, והן בתחום המשרדים ומעונות הסטודנטים".