מ"ר גמיש: פרי נדל"ן מתרחבת בתחום המשרדים – עם טוויסט

לאחר תנודות רבות בשוק הנדל"ן למגורים, ירידה של מעל 10% במספר הדירות החדשות שנבנו ב-2018 על פי הלמ"ס, האטה בביקוש לדירות ורפורמות מיסוי רבות, משקיעים רבים נרתעים בשנים האחרונות מפני שוק בלתי יציב. במדינה בה מחירי הנדל"ן כל כך גבוהים, אל הוואקום הזה נכנס במהרה שוק הנדל"ן המסחרי.

על פי מחקר שערכה חברת ייעוץ הנדל"ן CBRE, בסוף 2018 נרשם שיא בהיקף התחלות בנייה של נדל"ן מסחרי. זאת לצד ביקוש גבוה בענף, אשר בא לידי ביטוי, בין היתר, בשיעור תפוסה ממוצע של 94%.

בעוד במרכז הארץ ובתל אביב בפרט התשואות מנדל"ן למגורים מגיעות במקרה הטוב ל-3.5%, הסברה הרווחת היא כי בנדל"ן מסחרי ניתן לצפות לתשואות של 7-13%. על פי דו"ח של חברת ייעוץ הנדל"ן נת"מ, ב-2018 מחירי המכירה של שטח מסחרי בתל אביב – למשרדים חדשים ברמת מעטפת – נעו בין 17 אלף שקל ל-20 אלף שקל למ"ר. רמות מחירים אלה משקפות תשואה הנמוכה מ-6.5% ביחס לתקבולי דמי השכירות.

מומחים רבים בתחום מזהירים מפני רוויה קרבה של שוק הנדל"ן המסחרי בתל אביב, והיחס בין המחיר למ"ר לבין התשואות הנמוכות מכפי שנהוג לחשוב – משקפים זאת נאמנה. מחוץ לתל אביב, לעומת זאת, התמונה נראית אופטימית יותר, בפרט בערים שבהן תחל בשנים הקרובות לפעול הרכבת הקלה.

מתחם הבורסה ברמת גן. יחס נמוך בין מחיר לתשואה צילום: אוראל כהן

משרדים שעובדים אחרת

כיום, בבנייני המשרדים מוצעות שתי אופציות עיקריות – חברות גדולות הזקוקות לשטח נרחב רוכשות קומה ויותר, ואילו עצמאים ויזמים פונים למתחמים משותפים להשכרה, בסגנון Wework. אולם מהפכת החללים המשותפים מתרכזת בעיקר באזור תל אביב והסביבה, ולא בהכרח מתאימה לעסקים קטנים ובינוניים, בעלי מקצועות חופשיים או מיני עסקי ייעוץ הזקוקים לפרטיות ולחלל ייעודי מוגדר. עבור אלה, המהווים נתח גדול מכוח העבודה כיום במשק, אין פתרון הולם המתאים לצורכיהם.

מלבד זאת, העלויות בשני סוגי המתחמים המוזכרים אינן משתלמות כלכלית לבעלי עסקים קטנים ובינוניים. במרבית בנייני המשרדים היוקרתיים, יחסי הברוטו-נטו של השטח המשרדי גבוהים, והפער ביניהם יכול להגיע לעד 30%. המשמעות היא שחלק ניכר מהתשלום על הנכס אינו מגולם בשטח המשרדים נטו, אלא הולך לשטחי השירות הציבוריים כמו לובי מפואר, מעליות, מרחב מוגן ומטבחון. לרוב, שטחים אלה עולים לעסקים הון רב, וההיצע הקיים כיום בשוק אינו מספק אלטרנטיבה גמישה.

מודל ייחודי של מכירת משרדים בגודל מותאם אישית לרוכשים מבית פרי נדל"ן עתיד לשנות את התמונה. על פי מודל זה, כל עסק יכול לרכוש משרד בגודל התחלתי של 14 מ"ר, ולחלוק עם יתר העסקים בקומה את השטחים התפעוליים ההכרחיים, דוגמת חדרי ישיבות, מטבח מאובזר וטרקלין עסקים. את השטחים האלה, שבמרבית חיי העסק נותרים מיותמים וגוזלים שטח מהותי, ניתן להסב לשימוש משרדי בעת הצורך.

השימוש בשטחים המשותפים מנוהל על פי הצורך של כל עסק – באפליקציה ייעודית. כך למשל ניתן לשריין את חדר הישיבות לפי הצורך, ונחסכות העלויות של השטחים האלה אשר פעמים רבות באים על חשבון שטח משרדי אקוטי המשמש את העובדים באופן יומיומי.

חלל משותף של פרי נדל"ן. סטנדרט יוקרתי של חברות ענק הדמיה: פרי נדל"ן

רחובות בצמיחה

חברת פרי נדל"ן, מקבוצת אלדד פרי, נמצאת כיום בתהליך שיווק ובנייה של יותר מ-2,000 יחידות דיור ברחבי הארץ. החברה מקימה פרויקטים הכוללים למעלה מ-15 אלף מ"ר מסחר, יותר מ-50 אלף מ"ר משרדים ושני בתי מלון. רק באחרונה מסרה החברה כ-500 יחידות דיור בפרויקטים שונים שלה.

כעת החברה נושאת עיניה לפרויקט הדגל שלה, "פרי ביזנס פלייס" – מתחם יוקרה חדשני ומעורב שימושים בפארק המדע ברחובות, שבנייתו כבר החלה. מיקומו של המגדל אסטרטגי למדי – בסמוך למכון ויצמן, הפקולטה לחקלאות, המכון הוולקני ותחנת הרכבת וצירי התנועה המרכזיים של העיר. המתחם יכלול 25 אלף מ"ר משרדים, 8,800 מ"ר מסחר, מלונאות ומרכז קונגרסים, לצד שלושה מגדלים של 24 קומות ובהם 750 יח"ד המיועדות לסטודנטים ומותאמות לאופייה הדינמי של האוכלוסייה המתפתחת באזור.

הבחירה ברחובות אינה מקרית: בפרי נדל"ן הבינו זה מכבר את הפוטנציאל של העיר כמו גם את הביקוש הגובר לפרויקט מסוג זה – לא כל עסק או חברה מצליחים מתחילים כארגון מרובה עובדים, מסבירים שם: "באומת הסטארט-אפ, לא פעם עסקים וחברות מונים עובדים בודדים, ובכל זאת הם זקוקים לחללי עבודה מרשימים שעומדים בסטנדרט היוקרתי של חברות הענק", אומר לירון פרי, מנכ"ל פרי נדל"ן. "על הצורך הזה אנחנו יודעים לתת מענה, ולכן בחרנו בפארק המדע. ההון האנושי שם הוא איכותי ביותר, ואנו מאמינים כי משם תבוא הבשורה".

במתחם ניתן לרכוש משרדים החל מגודל של 14 מ"ר ועד לקומה שלמה. בימים אלה יצאה החברה במבצע שבמסגרתו היא מציעה לרוכשים החדשים משרד ברמת גימור מלאה (ולא ברמת מעטפת, כנהוג בשוק), וכן ריהוט בשווי 5,000 שקל. בנוסף, הרכישה עצמה כוללת שכר טרחה לעורך הדין – על חשבון החברה. במתחם יפעל גם חדר כושר מתקדם לרווחת בעלי המשרדים ועובדיהם, כמקובל כיום במתחמים בתל אביב.

בנוסף למתחם המשרדים ברחובות, מקימה בימים אלה פרי נדל"ן מתחם דומה בחולון – Peri Networking. הבניין, בן 10 קומות ובשטח בנוי של כ-11 אלף מ"ר, ישכון בפארק העסקים של חולון, בסמוך למתחם עזריאלי הענק ומרכזי עסקים נוספים של חברות גדולות כמו בנק מרכנתיל, הלמן-אלדובי סאפיינס. בדומה למקבילו הרחובותי, גם המתחם בחולון יציע למשתמשים משרדים בגדלים בהתאמה אישית וחללי עבודה משותפים.

מתחם פרי ביזנס פלייס ברחובות. הבחירה בעיר אינה מקרית הדמיה: פרי נדל"ן

נדל"ן מניב מתחת לאף

לא רק בעלי העסקים הקטנים והבינוניים יכולים ליהנות ממתחם המשרדים החדש ברחובות, כי אם גם משקיעי הנדל"ן שבשנים האחרונות לוטשים עיניים בעיקר לחו"ל. עם עלויות המתחילות ב-149 אלף שקל למ"ר, לראשונה יש למשקיעי הנדל"ן המסחרי אופציית השקעה טובה – גם בארץ. היתרונות בהשקעה בתחומי ישראל ברורים – המשקיעים פטורים מתשלום מס זר ומשכירת אנשי מקצוע וחברות ניהול שאינם דוברים את שפתם. "להשקיע בשטח מסחרי בעלויות כאלה זה משהו שלא קיים היום. את אותן התשואות שמשקיעים מקבלים על נדל"ן מניב במדינה זרה הם יכולים להרוויח פה", אומר פרי.

בימים של הצפה בשוק המשרדים בתל אביב וסביבותיה, המלווה בחשש כבד מפני ירידה בתפוסה, אולם, דו"ח נת"מ ל-2018 מלמד כי ברחובות, שיעור האכלוס של בנייני משרדים היה בחציון הראשון של השנה 83%, ועלה בחציון השני ל-90%. בנוסף, חוזי שכירות במשרדים נפרשים לרוב על פני כמה שנים, משום שבעלי עסקים אינם ששים לשנות את מיקום העסק בתדירות גבוהה, ובכך מעניקים שקט תעשייתי למשקיע.

מדו"ח נת"מ עולה עוד כי לעומת סכומי העתק למ"ר על נכסי נדל"ן מסחרי בתל אביב, באזור השפלה המחיר למ"ר עומד על 10,500-8,000 שקל ברמת מעטפת, כתלות ברמת הנכס. המשמעות היא שככל שמתרחקים מהמרכז, התמורות על השקעה בנדל"ן מסחרי גדלות.

את כל אלה למדו בפרי נדל"ן על בשרם לאחר שהעבירו את משרדי החברה לרחובות, שם שילמו הרבה פחות עבור השטח. לדברי פרי, "בחשבון פשוט, מי שבוחר להשקיע בנדל"ן מסחרי ברחובות מקבל הרבה יותר תמורת ההשקעה".