השותף הסתבך בפלילים, הגשמה לא דיווחה בזמן

חוסר השקיפות, והמבוכה הקשה בעקבותיה: קרן הנדל"ן הגשמה של אבי כץ וחנן שמש תפרסם היום דו"חות לא מבוקרים - בעקבות הסתבכות בפרויקט מרכז מסחרי במישיגן, ארה"ב. זאת לאחר שהמנהל המיוחד של שותפה היזם סירב לחתום על הדו"חות, כך נודע ל"כלכליסט".

סיפור ההסתבכות מגיע אחרי שהקרן היוותה בעשור האחרון מוקד משיכה למשקיעים רבים שמאסו בריביות האפסיות בבנקים והתפתו להצטרף להשקעות נדל"ן עם תשואות שנתיות דו־ספרתיות. הקרן הוקמה ב־2009, שנה לאחר המשבר הפיננסי, כשמחירי הנדל"ן בארה"ב ובמקומות נוספים בעולם היו בשפל, על ידי כץ (מייסד קופיקס) ושמש.

מימין: אבי כץ וחנן שמש. לפי הקרן "לא חל כל שינוי בנכס ובהפעלתו והחברה מלווה בפיקוח צמוד את התהליך"

עד לפני כשנתיים ביצעה הקרן את כל הגיוסים שלה מפה לאוזן, אולם אז היא הפכה לקרן הנדל"ן הראשונה שגיוסיה הוסדרו על ידי רשות ניירות ערך. ברשות, שראו את ההתנהלות של קרנות כמו קרן אור של חיליק טפירו, או קלע של אמיר ברמלי, שקרסו לבסוף לאחר שפיתו משקיעים להצטרף אליהן עם ריביות פנטסטיות לכאורה בסיכון נמוך, דרשו מהגשמה שקיפות וזו האחרונה הרימה את הכפפה והחלה לבצע את הגיוסים שלה דרך פרסומי תשקיפים ייעודיים פר פרויקט שעברו את העיניים הבוחנות של הרשות.

החיים הטובים: מטוס פרטי והימורים בלאס וגאס

במאי 2017 ביצעה הגשמה גיוס שני (לאחר גיוס ראשון באמצעות תשקיף שביצעה בינואר אותה שנה) ומוצלח כזה בהיקף של 27 מיליון שקל עבור מימון רכישת מרכז מסחרי מניב במישיגן ארה"ב. הגשמה דיווחה בתשקיף כי תרכוש את הנכס עם יזם בשם גרי דראגול בעל חברה שם GDA המתמחה ברכישה, ניהול, השבחה ומכירה של נדל"ן מסחרי מניב. לפי התוכנית העסקית שהציגה הגשמה בתשקיף, GDA תנהל את הנכס לאחר הרכישה ותפעל להשבחתו ולהשכרת השטחים שבו בתוך 17 חודשים ממועד רכישת הנכס ולאחר מכן תפעל למכירתו בתוך 36 חודשים ממועד הרכישה.

אלא שבאפריל האחרון התחוללה תפנית בעלילה. פרסומים בכלי התקשורת בארה"ב חשפו כי הרשויות בארה"ב הגישו נגד דראגול כתב אישום על הטעיית משקיעים לכאורה. זאת לאחר ש־21 משקיעים טענו בתביעה שהגישו נגדו כי מאז 2013 פיתה אותם היזם לשלם לו מעל 2.4 מיליון דולר עם הבטחת תשואה של 10% במהלך 18 חודשים, בזמן שחוקי ניירות ערך חייבו אותו בפרסום תשקיף. התביעה אף טוענת כי רק חמישה מבין המשקיעים קיבלו את כספם חזרה. פרסומים בנוגע לדראגול חושפים גם תביעות שהוגשו נגדו כבר ב־2007 על כספים שלכאורה השקיעו במיזמי נדל"ן שלו שלא חזרו. המשקיעים טענו כי הכספים שגייס מהם איפשרו לו רמת חיים גבוהה עם מטוס פרטי והימורים בלאס וגאס.

אולם הגשת כתב האישום לא גרמה לקרן הגשמה לפרסם על כך דיווח למשקיעים שלה בזמן אמת. ל"כלכליסט" נודע כי שמש אמנם נסע לארה"ב ונפגש עם היזם ועם עורכי דינו בחודש שלאחר הפרסומים, אך אלו הרגיעו אותו וטענו כי דראגול נמצא במשא ומתן עם רשות ניירות ערך האמריקאית להסדר מינהלי (ולא פלילי) של תשלום כופר. עורך הדין של דראגול, בכיר לשעבר בעצמו ברשות ניירות ערך האמריקאית, הבטיח לשלוח לשמש הוכחה שלפיה דראגול הפקיד בידיו בנאמנות את סכום הכופר המוסכם, מה שאמנם עשה. בעצת עורכי הדין של הגשמה הוחלט שאין סיבה לפרסם את העניין, כל עוד הפעילות של הפרויקט נמשכת כסדרה ולאחר שיועציו המשפטיים של היזם התריעו כי אם המגעים שלו מול רשות ני"ע ייחשפו הם עלולים להתפוצץ.

אלא שלא נחתם שום הסדר פשרה עם הרשויות האמריקאיות. בכתב האישום שהוגש נגדו יש שורת טענות נגד דראגול על מעשים שביצע לכאורה בין השנים 2009–2014: על גיוס משקיעים ללא גילוי נאות לפרויקט נדל"ן מסוים וכן על אירועים שהתרחשו בין 2008–2016 בנוגע לפרויקט אחר שלכאורה דראגול לא דיווח על מכירתו למשקיעים שלו ולא החזיר למשקיעים את כספם הגם שמשך לחברת הניהול שלו עמלות שמנות.

ממשיכים בצפירות ההרגעה: "אין השפעה על הפרויקט"

רק ב־13 בספטמבר, סמוך לאחר ראש השנה, מצאו לנכון בהגשמה לעדכן על צרותיו של השותף למשקיעים. בדיווח מסרה הגשמה כי "לאחרונה מונה בארה"ב מנהל מיוחד בהסכמה לנכסיו של דראגול כחלק מהליכים פליליים ואזרחיים המנוהלים נגדו, בשל טענות להפרת דיני ני"ע, בקשר לפעילותו של דראגול בעבר. לא נמסר לשותפות כי קיימים הליכים או כי ידוע לדראגול על איום בנקיטת הליכים בקשר לתקופת ההווה. למיטב ידיעת השותפות ההליכים אינם קשורים לנכס, אלא לפרויקטים אחרים של היזם".

בהגשמה עדכנו אז את המשקיעים שלה כי למנהל המיוחד של דראגול הוקנו מלוא זכויות השליטה והניהול בנכסים, לרבות כניסה בנעלי היזם בנוגע לניהול הנכס וכי המנהל המיוחד מתנהל בשיתוף פעולה עם דראגול ובהתאם לייעוץ שוטף שלו. בהגשמה הבהירו כי המנהל המיוחד מנהל את הנכסים במהלך עסקים רגיל, תוך שמירה על ערכם וכי הגשמה נמצאת בקשר שוטף עם היזם, ולהבנתה יתר הצוות "הרחב והמנוסה של היזם ימשיך לפעול לניהול הנכס באופן דומה".

במילים אחרות, גם בדיווח הזה בהגשמה ניסו להרגיע את המשקיעים שלמרות מינוי המנהל המיוחד אין שום השפעה על הפרויקט שבו השקיעו. הגם שממילא המשקיעים לא יכולים למשוך את כספם או למכור אחזקותיהם, יש כמובן חשיבות בדיווח הזה, בוודאי למוניטין של הגשמה ביחס לגיוסים עתידיים. רק לפני כמה חודשים למשל יצאה הגשמה בגיוס קרן חדשה (להבדיל מגיוסים קודמים לא מדובר בגיוס לפרויקט ספציפי) שבו התחייבה כבר להשקיע בשלושה פרויקטים, שנקראת הגשמה–קופאנד, שבה הורידה את רף הגיוס ל־5,000 דולר כך שלכאורה גם צעירים וחיילים יוכלו להנות מהביצועים שלה ושמה לה למטרה לגייס כ־20 מיליון שקל. לא מן הנמנע כי המשקיעים העתידיים של השקעה היו שמחים לדעת בזמן אמת על ההסתבכות הזו של היזם הגם שמדובר בפרויקט אחר ונפרד.

בדצמבר האחרון פרסמה הגשמה עדכון נוספת בסאגת דראגול שכבר הציגה תמונת מצב שונה מזו שהוצגה בספטמבר, אז הרושם היה שהפרויקט ממשיך להתנהל כסדרו. הגשמה דיווחה אז כי היא מנהלת משא ומתן לרכוש את זכויות היזם בפרויקט ובעצם מחפשת להחליף אותו ביזם אחר ואף עלה שם של יזם שעמו מתנהל משא ומתן. בהמשך לדיווח הזה פרסמה הגשמה לפני קצת יותר משבוע כי ב־18 במרץ נחתם הסכם עם המנהל המיוחד שמונה לדראגול עם יזם בשם אנטוני טרנטינו (יזם אחר מזה שדווח בדיווח הקודם) שירכוש את הזכויות בפרויקט מהמנהל המיוחד וכי ההסכם כפוף להעברת התמורה על ידי היזם החדש ואישור בית המשפט בארה"ב. ל"כלכליסט" נודע כי בימים הקרובים יושלם ההסכם מול היזם והפרויקט יעבור לידיו.

גייסה כבר מהציבור סכום כולל של 214 מיליון שקל

הגשמה לא פרסמה עד כה דו"חות כספיים שנתיים מכיוון שמה שמעכב את הפרסום הוא חתימת המנהל המיוחד של דראגול שלא רוצה לקחת אחריות על הדו"חות ולכן בלית ברירה הגשמה תפרסם אותם היום עם תוצאות כספיות שלא מבוקרות על ידי רואה חשבון.

על פניו מדובר בפרויקט אחד שבו בחרה הגשמה להתקשר עם יזם שבדיעבד הסתבך. אלא שאתר החברה חושף כי להגשמה יש עוד שישה פרויקטים עם היזם הזה, שבו מושקעים אנשים שהצטרפו להשקעה שלא באמצעות תשקיף המפוקח על ידי רשות ניירות ערך - לא ברור מה עלה בגורל הפרויקטים האלה ואם הגשמה פועלת גם בהם לחפש יזם חלופי.

הפרויקט במישיגן

עד כה פרסמה הגשמה שמונה תשקיפים וגייסה מהציבור סכום כולל של 214 מיליון שקל. בתוך כך נודע כי התוכניות של הגשמה להשלים את הגיוס לקרן הקופאנד החדשה בהיקף של 20 מיליון שקל עוד לא הושלמו שכן פרויקט אחד מתוך השלושה שעליו דיווחה הגשמה לא יצא לפועל ויוחלף בפרויקט אחר.

מהגשמה נמסר בתגובה: "הקרן ביצעה בעשור האחרון מעל ל־300 השקעות במסגרתן החזירה מעל 1.27 מיליארד שקל למשקיעיה. באשר לפנייה המדוברת יש לציין כי עם היוודע דבר קיומם של ההליכים, ובהיוועצות עם יועציה המשפטיים של החברה, הוחלט כי לא חלה חובת דיווח בשלב זה. הגשמה המשיכה לעקוב באופן הדוק אחר ההתפתחויות ופרסמה דיווח מיידי מפורט במגנא בספטמבר 2018. בשבוע שעבר דיווחה הגשמה על חתימת עסקת רכישה לנכס על ידי יזם חדש, שיחליף את המנהל המיוחד. לא חל שינוי כלשהו בנכס ובהפעלתו והחברה מלווה בפיקוח צמוד את התהליך כולו. בנוסף, אתמול ניתן אישור בימ"ש בארה"ב להחלפת היזם ביזם חדש שהוצע על ידי הגשמה בכל הפרויקטים הרלוונטיים בהם היה מעורב".