הפנים האמיתיות של שוק ההשקעות בנדל"ן
חשיפה: כל העובדות על שוק ההשקעות בנדל"ן שהחברות הקטנות לא מגלות לכם
המספרים קורצים לכם, האחוזים, מודגשים באותיות קידוש לבנה, מפתים אתכם להשקיע עכשיו. אל תפספסו. רק היום. אבל תמיד צריך לזכור שתשואה - כל תשואה, בכל השקעה שהיא - היא הערכה בלבד, ופשוט אין אפשרות להבטיח את גובהה. הסיבה לכך היא שחישוב התשואה הצפויה נערך על פי התוכנית העסקית של הפרויקט, שעלולה להשתנות בגלל המון גורמים.
אחרי כמעט עשור של פעילות בתחום ההשקעות בנדל"ן, חברת הגשמה המנוסה בתחומה, מקפידה על הערכות ריאליות בקביעת ההנחות של התכנית העסקית הכוללות את הכנסות הפרויקט, הוצאות הפרויקט ומשך הפרויקט. בנוסף לכך, מציגה הגשמה טבלת רגישות, המנתחת כיצד שינויים אפשריים ישפיעו על התשואה הצפויה.
כיום, בהגשמה מקפידים על מקדם ביטחון מהותי נוסף - הכניסה להשקעה מותנית בהיתרי בנייה, על מנת שלא יהיה מצב שבו במהלך הפרויקט לא מתקבל היתר, מה שמטרפד את הצפוי בתוכנית העסקית.
קרדיט: shutterstock
עובדה 2: פרויקט נדל"ני עלול להתעכב
כל מי שבנה בית או שיפץ דירה כבר יודע - נדל"ן הוא לא מדע מדויק ולוחות הזמנים הצפויים, כשמם כן הם - צפויים, ועשויים להקדים או להתעכב. עם כל הרצון והכוונות הטובות, העבודה עם יזמים וחברות קבלן היא מורכבת, בייחוד כשמדובר בפרויקט גדול ומסועף שדורש היתרים, אישורים מרשויות ומוועדות, טופס אכלוס, תעודת גמר, אישור כיבוי אש ועוד. בשל כל אלה, לעתים ההערכה שמתקבלת רחוקה ממה שקורה בפועל.
עם מעל 300 השקעות, הגשמה צברה רזומה ניכר בעבודה עם יזמים, ואנשי המקצוע של החברה מיומנים בבחינה מדוקדקת של החברות היזמיות שאיתן הם משתפים פעולה. נערכות בדיקות מקיפות של ניסיון היזם, של פרויקטים קודמים שלו ושל המבנה הארגוני של חברה. הבדיקות כוללות גם ביקור פיזי במשרדי היזם ובנכס.
בנוסף לכך, בהגשמה מקפידים לשלב בהסכם עם היזם מנגנון בשם "קנס-פרס": אם היזם משלים את הפרויקט לפני הזמן שהוגדר מראש, הוא מקבל "פרס" - אחוזים נוספים מהרווחים; אם השלמת הפרויקט מתעכבת - הוא ייקנס על כך וחלקו בסך הרווחים יפחת, כך שהסכום שיירד מחלקו של היזם יחולק בין תשואת המשקיעים.
לפרטים נוספים על הקרן ההשקעות CoFund X לחץ כאן >>>
קרדיט: shutterstock
עובדה 3: לא ניתן לדעת בבטחה מה צופן שוק הנדל"ן
הבורסה עולה ויורדת, יציבה או מידרדרת, המניות מתחזקות או מתרסקות - ואנחנו מקבלים את זה כגזרה משמים, כי יש משתנים שאין לנו שליטה עליהם. אם נרצה או לא, בהרבה מובנים זה ככה גם בתחום ההשקעות בנדל"ן, שמושפע באופן ישיר משוק הכלכלה העולמי. אף אחד לא היה יכול לדעת מראש את השלכות הברקזיט על שוק הנדל"ן בבריטניה, או את השפעות רפורמת המס ועליות הריבית על שוק מגורי היוקרה בארה"ב.
אחרי 145 אקזיטים, בהגשמה לא טומנים את הראש בחול ומודעים לכך שיש תרחישים שאי אפשר לצפות אותם. אבל יש סיכונים שאפשר לצמצם, באמצעות בחינה מעמיקה לא רק של העסקה המדוברת, אלא גם של שוק היעד, של המדינה ואזור הנכס.
קרן ההשקעות החדשה מבית הגשמה, CoFund x, מציעה השקעה בנדל"ן בינלאומי החל ב-5,000 דולר, ובאמצעות כמה סוגי פיזורים, היא נותנת מענה לקשיים ששוק ההשקעות בנדל"ן עלול להציב. בזכות מדיניות של השקעה בין מספר פרויקטים שונים (כפוף לסכום הגיוס), ואפשרות פיזור בין מדינות שונות, בין סקטורים שונים (בנייה, השבחה) ועם אפשרות לפיזור מטבעי, השקעה ב-CoFund X מפחיתה את החשיפה לסיכונים.
לפרטים נוספים על הקרן ההשקעות CoFund X לחץ כאן >>>
תמורת ההצעה בתשקיף הראשון מיועדת להשקעה בשני נכסים. בכוונת הקרן להשקיע לפחות בארבעה נכסים, בכפוף לגיוס סכום הגיוס המקסימלי (62.9 מיליון דולר) ולהיתר רשות ניירות ערך לפרסום דוחות הצעת מדף. האפשרות למכור את יחידות ההשתתפות ניתנת על פי התנאים המתוארים בסעיפים 2.6 ו-4.13 לתשקיף ובכפוף לאישור השותף הכללי. ההשקעה מוצעת באמצעות שותפות ייעודית (הגשמה קופאנד 10 אל פי), על פי תשקיף. המידע והנתונים בפרסום הינם תמצית מן התשקיף אשר פורסם באתר ההפצה של רשות ניירות ערך (מגנ"א). המידע אינו מהווה הצעה לרכישת ניירות ערך של החברה או הזמנה לקבלת הצעות כאמור. ההשקעה טומנת בחובה סיכויים, כמו גם סיכונים בקשר עם כספי ההשקעה, לפרטים בדבר גורמי הסיכון ראו סעיף 7.51 לתשקיף. אין באמור לעיל משום הבטחת תשואה כלשהי.
