מינהל התכנון יביא את החוק לביטול תוספות הבנייה לאישור הממשלה הבאה
מנהלת מינהל התכנון דלית זילבר מתנגדת להמשך מתן הקלות שבס-כחלון המעכבת משמעותית את מתן היתרי הבנייה; הקבלנים תומכים, אך דורשים שהדבר ייעשה כחלק מרפורמה כוללת במערך התכנון
מינהל התכנון צפוי להביא את ההצעה לבטל את הקלות שבס-כחלון, בפני קובעי המדיניות בממשלה הבאה, כך נודע ל"כלכליסט".
- רעידת אדמה: מינהל התכנון דורש לבטל ההקלות לתוספת דירות בתוכניות שאושרו
- בכירים בענף הבנייה מברכים על הארכת תקנות שבס - אך דורשים ודאות לגבי השנים הבאות
- בניגוד להצהרת בילסקי: יוארכו ההקלות ליזמים
מדובר במהפכה של ממש, שכן ההקלות מהוות חלק בלתי נפרד ממערכת התכנון (בגרסאות שונות) מאז ראשית שנות ה-90 של המאה הקודמת. מנהלת מינהל התכנון דלית זילבר תציג את עמדותיה בנושא במהלך יום עיון שעורך היום (ג') מינהל התכנון.
ההקלות המדוברות מאפשרות ליזמים לבקש תוספת זכויות בנייה מעבר למה שנקבע בתוכנית הבנייה המאושרת, במסגרת הליך הוצאת ההיתר הנעשה בוועדת התכנון של הרשות המקומית.
על פי הנוסח הנוכחי, ההקלות מאפשרות לרשות לאשר עד 20% תוספת לשטח הבנוי, ועד 30% תוספת למספר הדירות. עד היום ניתנו ההקלות מתוקף מהוראת שעה, שהוארכה מעת לעת. מועד פקיעתה של הוראת השעה הנוכחית היא ה-1 בינואר 2020.
"הענף מתקשה להתמודד עם הזגזוג"
בענף הבנייה סערו הרוחות מאז פרסמה זילבר את יוזמתה. לדברי חיים פייגלין, מנכ"ל חברת הבנייה צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות בוני הארץ: "מינהל התכנון מבקש להביא למצב בו ועדות התכנון המחוזיות יאשרו מראש את זכויות הבנייה המרביות שניתן לאשר כדי שלא יהיה צורך לבזבז שנים על הליכי הקלות מיותרים המייצרים חוסר ודאות, עולים הון וגורמים לסחבת בירוקרטית ומיותרת. כל האמור לעיל אינו חל על תוכניות תקפות היום אלא רק על תוכניות חדשות שטרם התאשרו. עם זאת, מהלך כזה צריך להיות חלק מרפורמה של כל מערך התכנון. רפורמה שתביא ליצירת תוכניות מתאר חדשות וברורות לכל יישוב ויישוב שימנעו אי ודאות וסחטנות של רשויות מקומיות.
"המערכת המתכננת כולה חייבת להתגייס ולעבוד יחד ועל המדינה לחייב את הרשויות המקומיות לפעול מיידית כדי להתחיל את השינוי בקרוב. יש הכרח שהממשלה תקבע הליך כולל שיסדיר את תהליכי התכנון התב"עי והרישוי, ותבטיח ודאות ברורה ביחס לניצול המקסימלי של זכויות הבנייה בכל מגרש, תאפשר גמישות תכנונית ליזם - עם תב"ע נפחית וביטול החלוקה לשטחים עיקריים ושטחי שירות, תקצר ותאיץ באופן משמעותי אישור למתקדמים בהליך רישוי תואם תב"ע. מדובר במהלך שמחייב הסכמה רחבה ותיאום עם התאחדות בוני הארץ על מנת להבטיח שתכניות קיימות לא תפגענה והליכי רישוי לא ייעצרו", אמר פייגלין.
חיים פייגלין, מנכ"ל חברת הבנייה צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות בוני הארץ צילום: כפיר סיון
עו״ד ענת בירן אמרה כי כיום הענף מתקשה להתמודד עם הזגזוג הבלתי פוסק במדיניות. "מרבית הרווחיות של היזמים במחיר למשתכן מבוססת על ההקלות, אותן מאפשרים המכרזים לבקש. ההקלות הן גם אלו שמאפשרות יצירת דירות קטנות יותר המותאמות לזכאים. היו ניסיונות בעבר למנוע הקלות באמצעות הערות בתוכניות שכל תוספת יחידות דיור תחשב לסטייה ניכרת, והמציאות הוכיחה כי זו היתה טעות מאחר שהדירות הגדולות שאושרו בתכניות הפכו לבלתי רלוונטיות. תקנות שבס נועדו בדיוק כדי לפתור זאת. משך הזמן שנדרש כדי לאשר תכנית גורם לכך שהתכניות הופכות ארכאיות כבר במועד כניסתן לתוקף והדרך להתאים אותן למציאות היא על ידי הקלות".
עו״ד זיו כספי שותף ומייסד משרד עורכי הדין גינדי כספי מציין כי אחד החסמים המשמעותיים בשוק הנדל״ן הוא העדר הוודאות. "רוכש קרקע חייב לנסות ולהעריך מהן ההקלות שיוכל לקבל ועל בסיס הערכות לא מבוססות אלו יציע את מחיר הקרקע הנכון לו. ברי כי במצב זה הוא נכנס להליך שבו הוא מנסה להשיג את אותן הקלות. הליך שכרוך בבירוקרטיה, פוליטיקה מקומית , התנגדויות וכו'. כל הליך אשר טומן בחובו חוסר וודאות לרבות כלל נושא ההקלות הוא פסול בעיניי. לכן , למרות שאנחנו כעורכי דין מתפרנסים מהליכים אלו, אני חושב שנכון יותר לענף שהתב״עות תעשנה בשום שכל, עם נפש חפצה ושתכלולנה מראש את כל הזכויות הנגזרות ממדיניות וועדות התכנון לאותו אזור".
עו"ד שמואל שוב שותף מנהל במשרד שוב ושות' מציין כי "כיוון ההחלטה אינו במקום ואין לבטל את האפשרות לקבל הקלות כולל את האפשרות לקבל תוספת בנייה. יש לציין כי חסימת אפשרות ההקלות מנוגדת למאמצי הממשלה להגדיל את היקפי הבנייה, וכי לקדם ולאשר תוכנית בניין עיר לוקח שנים. במהלך השנים עד שהתוכנית מאושרת יש הרבה פעמים שינויים בשוק ובמדיניות התכנון. ולכן ההקלה היא לא רק כלי בידי היזמים אלא כלי גם בידי הרשויות ומאפשרת גמישות".
עו"ד גלית שיצר
דרור תורן, מנכ"ל אמריקה ישראל מגורים אומר כי "המהלך צפוי להסדיר את השוק ולעשות סדר לכולם: לוועדות התכנון, לרשויות המקומיות וליזמים. כל אחד ידע מה מותר ומה אסור. כיום כשיזם מתמחר קרקע לבניה, הוא לא יודע בדיוק מה ואילו תוספת יאשרו לו. לכשיהיה ברור בתב"ע מה אפשר ומה לא, הוודאות תאפשר ליזם להציע הצעה כספית מדויקת יותר על הקרקע".
עו"ד גלית שיצר, שותפה ומנהלת מחלקת תכנון ובנייה בעמית פולק מטלון: "מדובר בתוספות של יחידות דיור שוועדות מקומיות מאשרות בדרך של הקלה ואין צורך בהגשת תב"ע, ובמובן זה, הדרך היא קצרה יותר. יחד עם זאת, הליך ההקלה עדיין פתוח להתנגדויות והדבר מאריך ומסרבל את הליך קבלת ההיתר".
עו"ד אריאל נדלר, ראש מחלקת הנדל"ן במשרד ברנע: "המהלך לביטול הקלות הבנייה, ובראשן הקלה מכוח תקנת שבס-כחלון, המאפשרת לוועדות מקומיות לאשר תוספת יחידות דיור בהיקף של 20%-30% ממספר הדירות שכבר אושרו בוועדות התכנון השונות, יביא לקיצור הליכים משמעותי של קבלת היתרי בנייה. כמו כן יביא לוודאות ולמניעת סחבת ובזבוז זמן עקב ביטול מסלול בקשת ההקלות, התנגדויות, עררים ועוד הליכים משפטיים שונים".
