התחדשות עירונית: הפרויקט יקום או ייפול על בחירה נכונה של היזם

מוגש מטעם DUN'S 100

התחדשות עירונית היא ההזדמנות הנדל"נית הגדולה ביותר בשנים האחרונות. החל משנת 2018 העלתה הממשלה הילוך בקידום המיזמים, והקימה את הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שתפקידה לסייע ולתמוך במיזמים אלו.

ואכן, ישנה גאות חסרת תקדים בתחום כפי שמסבירה חני הורוביץ, מנהלת קבוצת הנדל"ן הוותיקה –הורוביץ: "נתוני הלמ"ס מראים באופן ברור שבעוד שהתחלות הבנייה החדשות מדשדשות, פרויקטי ההתחדשות העירונית נמצאים במגמת עלייה של עשרות אחוזים".

הצורך בהתחדשות עירונית הוא עובדה מוגמרת. מרכזי הערים בישראל משופעים בבניינים ישנים ונמוכים, שפוגעים בצפיפות ובמרקם העירוני, ואינם מתאימים יותר לערים מודרניות תוססות. בנוסף, לעיתים הבניינים רעועים, מסוכנים ונשענים על תשתיות ישנות ומתפוררות.

"אנחנו רואים אזורים שלמים בישראל שהולכים ומזדקנים ומלאים בבניינים ישנים ורעועים. ההתחדשות העירונית מאפשרת למרכזי הערים לחזור להיות צעירים ואטרקטיביים, ולדיירים ליהנות מבתים חדשים וחזקים ומתשתיות משודרגות", מפרטת הורוביץ.

למרות התנופה בתחום, הבעיות שמאפיינות את תחום ההתחדשות העירונית עדיין לא נפתרו במלואן. הבעיה הראשונה היא הסחבת בוועדות התכנון. כך, יזמים מחכים תקופות ארוכות מדי לאישורים של פרויקטים: "אנחנו נתקלים תסכול של אנשים בגלל הביורוקרטיה הישראלית – יש ריבוי רשויות שצריכות להעניק אישורים לפרויקטים וזה יכול ליצור קושי בקידום", מסבירה הורוביץ.

פעמים רבות גם ראשי הערים עצמם מסתייגים מפרויקטים של התחדשות עירונית, כיוון שאלו צפויים להעמיס על התשתיות העירוניות: כבישים, ביוב, ומקומות חנייה. ראשי הערים אף חוששים כי ריבוי דיירים, שמשלמים ארנונה נמוכה יותר מבעלי עסקים, יכביד על קופת העירייה.

נוכח הבעיות בפרויקטים אלו, מתחזק הצורך ביזם מומחה, בעל ניסיון וידע ספציפי בהתחדשות עירונית, ובעל יכולת להוביל פרויקט שכזה.

קבוצת הורוביץ, שפעילה מאד בתחום הנדל"ן בישראל, עם אלפי דירות שכבר נבנו באזור המרכז, מכירה היטב את השטח וההתמודדויות שיש לעבור בדרך לסיום פרויקט התחדשות עירונית מוצלח: "יש לנו הרבה מאד ניסיון בתחום של השבחת קרקעות, יזמות והקמת בניינים חדשים וגם בהתחדשות עירונית כמובן - המשותף לכולם הוא הצורך בחברה עם גב חזק שתוביל את הפרויקט ותדע לקדם אותו מול הרשויות.

"אין פרויקט אחד דומה למשנהו, וכל פרויקט דורש תפירה עדינה ופרטנית שתוביל להצלחתו", אומרת הורוביץ. "כחברה נדל"נית וותיקה ובעלת קשרים בענף, אנו עובדים ביעילות גבוהה בהרבה מגופים אחרים שאין להם את הניסיון וההיכרות הדרושה עם התחום. הקושי הביורוקרטי בישראל מחייב פנייה ליזם מומחה שיעזור בקידום האינטרסים של הדיירים", היא מסבירה.

חני הורוביץ צילום: ליאור קסון

לדיירים שבתיהם עוברים התחדשות עירונית, יש אינטרס מובהק להתחיל בתהליך שמשדרג באופן משמעותי את הבניין: מחזק אותו, מייפה את הנראות ומשפר את התשתיות.

בנוסף, הדירות עצמן של הדיירים עוברות שדרוג, ואם מדובר בבניין שעובר תמ"א 38/ב, הן אף נבנות מחדש, וזוכות לצנרת, מתקנים סניטריים, ריצוף ותשתיות חשמל חדשים. ברוב המקרים אף זוכים הדיירים בהגדלת דירתם.

"דיירים בבניינים ישנים כמהים להתחלה של התחדשות בבניין שלהם. הם מבינים שיש להם הזדמנות אדירה לשפר את איכות חייהם ומבינים גם את פוטנציאל הרווח האדיר הטמון בכך. כל בניין שעובר תהליך של התחדשות מוסיף לערכו עשרות אחוזים ומאפשר לדיירים ליהנות ממוצר משודרג", אומרת הורוביץ.

עם זאת, היא מדגישה שעל היזם להיות רגיש וקשוב במיוחד לרחשי ליבם של הדיירים. עבור חלקם מדובר בתהליך שינוי מורכב ורגשי. "הקשבה לרצונות הדיירים, שיח פתוח עימם ויכולת להניע את הפרויקט קדימה בהצלחה תוך כדי השגת הסכמה רחבה, זה הבסיס להתנהלות נכונה של יזם בתחום ההתחדשות העירונית".

חשיבות נוספת של תהליך ההתחדשות עירונית היא עליית ערך נכסי הנדל"ן. יזם המתמחה בהתחדשות עירונית, יידע איך להשביח את הנכס, ולהעלות את ערכו, באופן האופטימלי ביותר. לכן, בניינים המיועדים להתחדשות עירונית הפכו למבוקשים ביותר על ידי משקיעים.

"פרויקטים של התחדשות עירונית שנעשים נכון, בצורה מקצועית ואחראית, יכולים לעלות את ערך הנכסים עלה בכ-30% לפחות לאחר השלמת הפרויקט. מדובר בעליית ערך של מאות אלפי שקלים – הזדמנות שרבים מנצלים לטובתם", מסכמת הורוביץ.