העירייה קיבלה ברקס: הפסיקה התקדימית שתעלה ביוקר לתל אביב

החלטה עקרונית של ועדת הערר המחוזית של מחוז תל אביב לעניין פיצויים והיטלי השבחה צפויה להפחית במידה ניכרת את הכנסותיה הצפויות של עיריית תל אביב מהיטלי השבחה. הוועדה הכריעה כי הקלה במימוש זכויות בנייה - כלומר החלטה תכנונית המאפשרת לממש את מלוא הזכויות בשטח, תגרור היטל השבחה נמוך, לפי שווי של 15% בלבד מהזכויות הממומשות, ולא 100% מהזכויות כפי שעיריית תל אביב דרשה עד כה. המשמעות היא שהמצב של טרם ההקלה מגלם את מרבית שווי הזכויות שטרם מומשו.

ההחלטה שניתנה על ידי הוועדה, בראשותה של עו"ד גילת אייל, דנה באופן שבו יש למסות השבחה, כלומר את עליית שווי נכס בעקבות הקלה שאינה מוסיפה זכויות בנייה חדשות, אלא רק מאפשרת לממש אותן. כך קורה למשל במקרים שבהם זכויות בנייה קיימות ניתנות למימוש על ידי הוספת קומה מעבר לגובה המאושר בשכונה או באמצעות איחוד זכויות בנייה עם מגרש שכן.

ההחלטה נגעה לשלושה עררים נפרדים שהוגשו על החלטות של שמאים מכריעים. שניים מהם הוגשו על ידי עיריית תל אביב על החלטות של השמאית המכריעה שושי שרביט הנוגעות לפרויקט של חברת הבנייה ב. דייניש ברחוב אלנבי, אשר לטענת העירייה קבעה השבחה נמוכה מדי. הערר השלישי הוגש על ידי נציגות פרויקט בנייה ברחוב קלישר על שומה מכריעה של השמאי המכריע שמואל רוזנברג, בה טענו הנישומים כי ההשבחה גדולה מדי. בהחלטתה דחתה הוועדה את שני העררים של עיריית תל אביב, וקיבלה את הערר של פרויקט הבנייה, כלומר פסקה בכל המקרים נגד עמדת עיריית תל אביב.

"השאלה שעולה לפנינו היא כיצד יש לקבוע את ערך המקרקעין במצב שקדם להקלה", נכתב בהחלטת הוועדה.

שגיאה משפטית

עמדת עיריית תל אביב בדיון היתה כי שווי המצב שקדם להקלה יחושב לפי זכויות הבנייה המוקנות למגרש, ללא התחשבות בזכויות אחרות הניתנות למימוש בהליך נוסף. "תוכניות בתוקף הניתנות לניצול בהליך של הקלה אינן יכולות להיחשב כזכויות מוקנות, ואין להביאן בחשבון לצורך חישוב שווי מקרקעין במצב הקודם", טענה העירייה.

אולם ועדת הערר בראשות אייל דחתה עמדה זו לחלוטין וקבעה כי היא שגויה משפטית, וכי המפתח היחיד לחישוב שווי הנכס במצב הקודם הוא שווי השוק שלו, וכי השוק דווקא מתמחר את זכויות הבנייה שטרם מומשו.

אלנבי 13 תל אביב. החלטה בעלת משמעות על זכויות תמ"א 38 צילום: אוראל כהן

"השבחה היא עליית שווי המקרקעין בשוק החופשי בהתאם לאמת מידה אובייקטיבית", קבעה הוועדה. "לפיכך אם שווי השוק האובייקטיבי של המקרקעין במצב שקדם להקלה גילם את שוויין של זכויות הכלולות בתוכנית החלה על הנכס, כי אז יש להביא הדבר בחשבון במסגרת הערכת ההשבחה. ואם דרושה הקלה לצורך ניצול זכויות אלה, ובהתאם לכך השוק מייחס להן ערך מופחת במידה זו או אחרת, כי אז שווי מופחת זה הוא הערך שיש להביא בחשבון".

בהחלטה שעליה עררה העירייה אימצה השמאית המכריעה שרביט את עמדת היזמים, שיוצגו על ידי משרד השמאים קמיל־טרשנסקי־רפאל, לפיה יש לתת מקדם של 85% לשווי הזכויות המוקנות בתוכנית ב"מצב הקודם". כלומר עליית הערך בין המצב הקודם למצב החדש היא 15% משווי הזכויות שמומשו. לטענת העירייה, יש להתייחס למצב הקודם כאילו לא כלל זכויות בכלל, וכך להתייחס לשוויין של 100% מהזכויות כעליית ערך בזכות ההקלה.

הוועדה קיבלה את החלטת שרביט: "הפחתה זאת מבטאת את הערכת השוק בדבר הדחייה באפשרות מימוש הזכויות בשנה וחצי. לשיטת השמאית המכריעה, השוק לא ייחס לזכויות המאושרות בתוכנית שווי מלא, כי אם שווי מופחת בכ־15% מערכן המלא, שהושפע מפרק הזמן אשר לפי ההערכה יידרש למימושן".

השבחה פיקטיבית

בנוסף לכך ביקרה אייל את התנהלות העירייה והאשימה אותה ביצירת השבחה פיקטיבית לצורכי מס: "הוועדה המקומית מבקשת מוועדת הערר בתיק זה להתערב בהחלטת השמאית המכריעה, שאמדה את שווי המקרקעין במצב הקודם בהתאם לשווי השוק האובייקטיבי שלהם, לייחס להם שווי מופחת, מלאכותי, שאינו משקף את שווי השוק האובייקטיבי ואת המחיר שבו יכולה היתה העוררת למכור אותם ערב ההקלה, ובכך להגדיל מלאכותית את היטל ההשבחה".

דני טרשנסקי, ששימש כשמאי מטעם ב. דייניש: "מדובר בהחלטה תקדימית לעניין חישוב ההשבחה על מתן הקלה. ישנם כרגע בצנרת עשרות תיקים שעוסקים בדיוק בסוגיה הזו, ויש לשער שההכרעות העתידיות בנושא ילכו לאורה של ההכרעה הזו".

עו"ד ענת בירן, שייצגה עם עו"ד דפנה תמיר ממשרדה את ב. דייניש: "זהו עוד ניסיון של העירייה לגבות מס לא צודק מתושביה, שנוחל כישלון בוועדת הערר".

הכרעה זו נגד העירייה מעלה שאלה כבדת משקל נוספת, והיא עד כמה יהיה בה כדי להשפיע על החלטות ועדת הערר בסוגיית ההשבחה שיצרה תוכניות הרובעים שאושרו לאחרונה על ידי העירייה. גם במקרה זה היו הפסיקות הראשונות של השמאים המכריעים נגד עמדת העירייה ולטובת היזמים. לטענת טרשנסקי ובירן, מדובר בסוגיה דומה אשר בה מבקשת העירייה למסות בהשבחה על זכויות בנייה אשר היו קיימות עוד קודם לתוכנית שאפשרה להוציאן לפועל.

"המאבק הבא לדעתי יהיה דרישות היטל השבחה בתחום תוכניות הרובעים וניסיונה של העירייה להתכחש לזכויות תמ"א 38", אומרת בירן, "וההחלטה הזו היא בעלת משמעות גם לגבי העררים שהעירייה החלה להגיש על החלטות שמאים מכריעים שקבעו שאין היטלי השבחה בתוכניות הרובעים".

מעיריית תל אביב נמסר: "ההחלטה התקבלה ואנו למדים אותה".