היטל השבחה – הדרך תקבע את התוצאה

החליט הנישום לממש זכויותיו במקרקעיו ולהוציא היתר לבניית בית מגורים או לבקש הקלה או התרת שימוש חורג. ייתכן וכל שביקש הנישום הוא למכור את נכסו/דירתו (להלן: "מימוש זכויות").

מימוש זכויותיו של הנישום במקרקעין הוא הליך החב בהיטל השבחה. ככלל, מהות קיומו של היטל השבחה היא תשלום בגין השבחת נכסו של הנישום, לעומת המצב טרם האירוע המשביח. בגין ההפרש בין המצב הקודם והמצב החדש, יחויב הנישום בהיטל השבחה המהווה מחצית מההשבחה כולה.

הנישום הינו אזרח שומר חוק, ועל כן פנה לועדה המקומית וביקש לשלם את ההיטל על פי הדין. עם פנייה זו, עורכת הועדה המקומית שומה המעריכה את ההשבחה שנוצרה במקרקעין. נציין כי הועדה רשאית להכין את השומה כבר לאחר אישור התכנית המשביחה או להמתין עד למימוש הזכויות, אלא אם הנישום ביקש זאת או אז הועדה המקומית מחויבת להכין השומה כפי שאושר לאחרונה בתיקון 126 לחוק.

כעת, עומדות בפני הנישום, בהתאם לחוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965 (להלן: "החוק") שתי האפשרויות הבאות:

הראשונה: לערור כבר עתה בפני ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה בתוך 45 ימים מהמועד בו הובאה השומה לידיעתו (אם מדובר בפניה לעניין פטור על פי הוראות החוק, יש לפנות קודם לרשות עצמה). השנייה, היא רק במקרה בו הנישום אינו חולק על עצם החיוב בהיטל השבחה, כי אם על שיעורו בלבד, לפנות בתוך אותם 45 ימים ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מכריע לצורך הכרעה בעניין שיעור החיוב.

מוגש מטעם DUN'S 100

באפשרות השנייה, על החלטת השמאי המכריע יכולים הנישום והועדה המקומית לערור בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך 45 ימים ממועד המצאת החלטת השמאי המכריע.

עו"ד צבי שוב ועו"ד יפעת בן אריה

לאחר דיון ועדת הערר בערר בנושא היטל השבחה, בין אם מדובר בערר שהגיש הנישום על פי האפשרות הראשונה או בערר על החלטת השמאי המכריע, רשאית ועדת הערר לקבל את הערר או לדחותו במלואו או בחלקו.

כאשר מדובר בערר שהוגש כשלב ראשוני, ולא כערר על הכרעת שמאי מכריע, כי אז רשאית הועדה להורות כי ימונה שמאי מייעץ שיגיש את חוות דעתו, גם הוא מאותה רשימה המוזכרת לעיל.

על החלטות ועדת הערר רשאים הצדדים לערער לבית המשפט לעניינים מנהליים, שעל פסק דינו, ניתן להגיש בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון.

בחינת המסלול הנכון היא בחירה לא פשוטה לעיתים ומעלה תהיות רבות.

נראה כי מחד, בבחינה בין שני המסלולים הנ"ל, הליך אצל שמאי מכריע אמור להיות מהיר יותר, יש אף חשש כי הוא יוגבל בטיעון לשאלת גובה החיוב זאת להבדיל מהליך בועדת הערר, שם ניתן על פי החוק להעלות טענות הנוגעות גם לעצם החיוב, אולם, הליך זה לרוב ארוך יותר.

יתרה מכך, לעיתים עולה השאלה האם השמאי המכריע חרג מסמכותו עת דן בטענות משפטיות כגון פטור, ריבית, פרשנות תכנית וכיוצ"ב, ומה קורה במצב שבחלק מהטענות המשפטיות יש בכדי ל"אפס" את השומה ובהתאמה לקביעה כי לא קיימת כל חבות בהיטל השבחה?

בנוסף לכך, מה קורה במצב שבו פונים למסלול של שמאי מכריע ולאחר מכן עולות שאלות הנוגעות לעצם החבות, האם "נסתם הגולל" על אפשרות זו ויש לראות את הנישום כמי שזנח זאת?

לעיתים עולה שאלת האפשרות להגיע לפשרות/שומות מוסכמות, האם סמכות זאת אפשרית כיום וככל שכן, האם גם בפני שמאי מכריע או רק בפני ועדת הערר?

יתרה מכך, כיצד יש להתנהל במצב שבו מבקשים מהועדה המקומית לתקן שומתה, ואולם המועדים לנקיטת ההליכים "מתחילים לרוץ". נושאים אלה ואחרים הינם נושאים אקוטיים בהם אנו נתקלים מדי יום בניהול תיקי היטלי השבחה.

נראה כי הטקטיקה בבחירת המסלול הנכון לתקיפת שומת היטל השבחה אינה פשוטה ומדיניות חלק מוועדות הערר הייתה ששמאים מכריעים מוסמכים לדון, אגב אורחא, בטענות הנוגעות לעצם החיוב, לרבות טענות בנוגע למעמד הנישום וטענות לפטור. עם זאת, מהחלטות ופסקי דין שניתנים נראה כי המדיניות הולכת ומשתנה, באופן כזה שטענות הנוגעות לעצם החיוב, ידונו בפני וועדות הערר/בתי המשפט בלבד.

מכל מקום, ניתן להיווכח כי לכל מסלול יתרונות וחסרונות שחלקם מצויים בטווח האפור שהחוק בנוסחו כיום לא נותן עליהם את הדעת. אי לכך נראה, כי הדרך להשיג על שומת הועדה תבחר בהתאם לנסיבות הקונקרטיות של המקרה תוך לקיחת הסיכויים והסיכונים עליהם עמדנו לעיל.

על כך עמד בית המשפט העליון בעניין בר"מ 4367/16 אהרון מאיר, שציין כי הנושאים העמומים צריכים למצוא ביטויים בחקיקה מסודרת ולקבוע כללים ברורים על מנת שנישומים יוכלו לכלכל את צעדם כיאות.