רשות המסים דורשת מתנובה יותר מ־100 מיליון שקל על מכירת השוק הסיטונאי בת"א

רשות המסים דורשת מתנובה ושותפיה בחברת השוק הסיטונאי בתל אביב לשלם מס שבח נוסף, בהיקף של יותר מ־100 מיליון שקל, על קרקעות שמכרה בעיר בשלוש עסקאות שונות ועליהן נבנו מגדלי מגורים יוקרתיים ‑ כך נודע ל"כלכליסט".

דרישות המס הנוספת נובעת מפער בין השומה העצמאית, הסכום שחברת השוק טוענת שהיא צריכה לשלם, לבין זה שרשות המסים סבורה שהיא צריכה לשלם. לאחרונה דחתה הרשות השגה שהגישה חברת השוק, שב־57% מתוכה מחזיק מונופול החלב תנובה, על דרישה לתשלום מס נוסף בעסקה האחרונה מתוך שלוש שביצעה בקרקעות. החברה צפויה להגיש ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב.

צילום: עמית שעל

הפערים הכספיים נובעים משתי מחלוקות עיקריות. המחלוקת הראשונה היא סביב טענה של הרשות שחישוב רווח ההון בעסקאות, ההפרש בין שווי הקרקע ברכישה לזה שבמכירה שממנו גוזרים את תשלום מס השבח, מוטה מטה.

מאחר שמדובר בקרקע משנות החמישים, עולות שאלות רבות לגבי המשקל שנותנים בשווי הקרקע לזכויות שנרכשו לפני עשרות שנים, לעומת המשקל שניתן לקרקעות שנרכשו בעשורים האחרונים, מה שמשפיע על שיעורי המס ויוצר פערים של עשרות מיליוני שקלים.

המחלוקת השנייה נוגעת לטענה של חברת השוק לפיה היא השתתפה בעלויות פיתוח והקמת מבני ציבור בהיקף של 100 מיליון שקל, ועל כן יש להכיר לה בכך כהוצאות ולזכות אותה במס. במסגרת העסקאות היא נדרשה לעשות עבודות פיתוח עבור עיריית תל אביב, ולהקים מבני ציבור כמו בית ספר ובית כנסת. בחברה רוצים שהרשות תכיר בכסף כהוצאות שנובעות ממקרקעין, ויהיה ניתן בעת עריכת השומה לצמצם בגינן את מס השבח.

מחלוקות יקרות

קרקע השוק הסיטונאי משתרעת על פני כ־55 דונם, ונמצאת במשולש הרחובות החשמונאים, קרליבך ודרך מנחם בגין בתל אביב. חברת השוק החזיקה כ־75% מהמתחם, כאשר 25% נוספים היו בבעלות עיריית תל אביב. הקרקעות נמכרו למגורים ולמסחר בשלוש עסקאות גדולות, וכיום לגבי כל אחת מהעסקאות קיימת מחלוקת בין רשות המסים לחברת השוק.

על פי דו"חות תנובה לשנת 2014, בעסקה הראשונה שנחתמה במאי 2012 נמכרו קרקעות במכרז לחברת מגדל אביב וקניון העיר לבניית כ־700 יחידות דיור וקניון. חלקה של חברת השוק עמד על כ־720 מיליון שקל. החברה שילמה מס שבח של כ־103 מיליון שקל על רווח ההון שנוצר לה, כך שחלקה של תנובה במס עמד על כ־59 מיליון שקל.

רשות המסים סבורה שרווח ההון שחושב נמוך מדי, ועל כן דרשה מס נוסף. חברת השוק הגישה ערעור שמתנהל בבית במשפט המחוזי בתל אביב.

בעסקה שנייה מדצמבר 2013, כך לפי הדו"חות, נמכרו במכרז זכויות נוספות לתאגיד שהוחזק בחלקים שווים על ידי חברת גינדי השקעות 1 וחברת קנדה־ישראל.

חלקה של חברת השוק, על פי הדו"חות, היה 563 מיליון שקל, שהתחלקו באופן הבא: 276 מיליון שקל עבור קרקע וזכויות להקמת מגדל אחד, ועוד כ־287 מיליון שקל עבור אופציה לזכויות והקמת מגדל נוסף. האופציה מומשה ועל הקרקע נבנו שני מגדלי מגורים בני 44 קומות.

על פי דו"חות תנובה, חברת השוק העריכה את רווח ההון מהעסקה השנייה (זה שעליו משלמים מס שבח) ב־231 מיליון שקל. את מס השבח היא העריכה בכ־50 מיליון שקל — כ־22% מרווח ההון. אלא שרשות המסים, כך עולה מדו"חות תנובה, לא קיבלה את חישוב רווח ההון בשומה העצמאית, ודרשה בסוף 2014 מס גבוה יותר. על פי הדו"ח, חברת השוק הגישה השגה על השומה. גם המחלוקת הזאת התגלגלה לבית המשפט.

במרץ 2017 נמכרו הקרקעות האחרונות במתחם לחברת מגדלי גינדי. גם עליהן אמורים לקום שני מגדלים בני 44 קומות שבכל אחד מהם 380 יחידות דיור. תנובה לא פרסמה דו"חות באותה תקופה, כך שאין מידע רשמי על העסקה. על פי פרסומים, העסקה נעשתה בתמורה ל־1.08 מיליארד שקל. מכאן שחלקה של חברת השוק מוערך ב־615 מיליון שקל.

השגות על השומה נדחו

מס השבח עומד כיום על 25%, אולם לא ידוע מה היה רווח ההון שחברת השוק טענה שהפיקה מהעסקה, כך שלא ניתן להעריך מהי שומת השבח העצמאית שהיא שילמה, או טענה שהיא צריכה, לשלם.

רשות המסים סבורה שבכל מקרה חישובי רווחי ההון של תנובה ושותפיה בחברת השוק לגבי עסקאות המכירה של חלק מהקרקעות היו מוטות מטה. על כן היא דורשת תשלום מס נוסף בהיקף של עשרות מיליוני שקלים. בסוף נובמבר 2018 היא הודיעה לחברת השוק, המיוצגת על ידי עוה"ד אודי ברזילי ועופר רחמני, כי היא דוחה השגות שהוגשו על השומה שהוציאה.

בתנובה סירבו להגיב.

מרשות המסים נמסר: "אין באפשרותנו להתייחס בשל חובת הסודיות בחוק".

מעורכי הדין של חברת השוק אודי ברזילי, עופר רחמני וקארין צוקרמן, לא נמסרה תגובה.