עו"ד אילן גלזר: "דייר סרבן? לרוב זה היזם שלא מבין אותו"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

באוקטובר האחרון נכנס לתוקפו התיקון השישי לחוק לעידוד מיזמי פינוי-בינוי, שהיה ידוע בכינויו "חוק הדייר הסרבן". התיקון נתן בידי היזמים והקבלנים מגוון כלים שמטרתם להקל על אוכלוסיית הקשישים, ובכך לרתום אותם למיזמי הפינוי-בינוי. כך בין השאר, דיירים קשישים שלא הוצע להם לפחות אחד מהפתרונות הקבועים בתיקון, הוצאו מגדר אוכלוסיית ה"סרבנים". במקביל, הוכנס גם תיקון המרחיב את תחולת הפטורים ממס ביחס לפרויקטים אלה, גם ביחס לפתרונות הניתנים לקשישים.

עם אישורו של התיקון, נשמעו מגוון קולות בעד ונגד. המתנגדים זעקו כי מדובר בהכבדה בלתי-מידתית על היזמים, שגם כך נלחמים בביורוקרטיה סבוכה בכל שלבי המיזם וברווחיות שהולכת ופוחתת עם חלוף הזמן. אחרים טענו כי מדובר במתן כוח מוגזם בידי היזמים, שיוכלו כעת לדרוש הטבות בלתי-סבירות.

ח"כ רחל עזריה, יוזמת החוק, טענה מצדה בראיון לכלכליסט כי "זו הפעם הראשונה שבה המדינה לא הסתכלה על הדייר הסרבן כאויב. בקרב האוכלוסייה הקשישה אחוזי הסירוב גבוהים מסיבות ידועות ומוצדקות. הקשיש כלל אינו זקוק לדירה הגדולה יותר שמציע לו היזם, ומצד שני, בגילו המתקדם הוא רוצה לחיות בשלווה, עם כמה שפחות מטרדים ובטח שלא לעבור לדירה שכורה. יש לו את כל הסיבות להיות נגד הפרויקט".

והאמת? זו, כרגיל, נמצאת איפשהו אמצע. כדי לקדם מיזמי התחדשות עירונית הלכה למעשה, יש למצוא פתרונות אופרטיביים המיטיבים עם כל הצדדים, דבר שאינו פשוט כלל ועיקר. "יש לבוא לקראת האוכלוסיות שדורשות מענה מיוחד, ולמצוא פתרונות שמצד אחד ירתמו אותן לקידום המיזמים, ומצד שני ישרתו את רווחת כלל הדיירים", אומר עו"ד אילן גלזר, הבעלים של משרד אילן גלזר ושות'. "אחרת, אותם דיירים הופכים לסרבנים או מעכבים את הפרויקט, במצב שבו היה אפשר כבר להתחיל בתהליך. כמובן, הם לא מתעקשים סתם. באמת קשה להם".

אז האם אלה המבקשים לחדש ולהרחיב את דירתם, ועל הדרך גם להגדיל את שוויה הכלכלי, יכולים להגיע לעמק השווה עם שכניהם הפנסיונרים, שכל מבוקשם הוא להישאר בסביבתם המגינה והמוכרת?

ח"כ רחל עזריה. "הקשיש כלל אינו זקוק לדירה הגדולה שמציע לו היזם" צילום: אלכס קולומויסקי

לפני: הקמת ועדת חריגים

כמייצג אלפי דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מציע גלזר מגוון מנגנונים שנועדו לסייע לאוכלוסיות הדורשות מענה מיוחד, כמו גם ליתר הדיירים. החשוב שבהם הוא מנגנון העל הנקרא "ועדת חריגים". מדובר בוועדה המורכבת מנציגי הדיירים, היזם ועו"ד המייצג את הדיירים - הרכב המהווה פתרון מוכח כשמדובר בפרויקטים גדולים של מאות בעלי דירות. לדברי גלזר, בעוד החוק מורה לגבש הסכמים שוויוניים ואחידים, ועדת החריגים מאפשרת לכל דייר בעל צורך מיוחד להציג בפניה את האסמכתאות לקושי שלו, ובעצם לקבל פתרן מבעוד מועד אשר ימומן על ידי היזם.

התיקון החדש לחוק מתייחס רק לקשישים, וחוק נוסף שחוקק לפני זמן לא רב – חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית – מעניק פתרון מצומצם לפנסיונרים שנהנים מקצבת הבטחת הכנסה. גלזר, לעומת זאת, ממליץ להתייחס בוועדת החריגים לשלושה סוגי קשיים: קושי כלכלי, קושי גופני וקושי הנגזר כתוצאה מגיל.

לדבריו, בטיפול בקשיים אלה יש להבחין בין שלוש אוכלוסיות עיקריות:

קשישים – "התיקון לחוק פטר חלק מהותי מהבעיות של אוכלוסייה זו, על ידי יצירת מגוון כלים ופתרונות שכולם פטורים ממס. בין אלה יש חלופות מחוץ לפרויקט - מעבר לדיור מוגן בשווי דומה לדירה שהקשיש אמור לקבל, או קבלת מענק שבאמצעותו הוא יוכל לרכוש דירה חלופית, מחוץ לפרויקט, כך שלא יהיה תלוי בקצב הביצוע; ובתוך הפרויקט - הקשיש יכול לקבל שתי דירות או דירה בשווי נמוך ותוספת של כסף. "ועדיין", מדגיש גלזר, "החוק לא התייחס כראוי לצרכים המיוחדים שיש לאוכלוסייה זו במעבר לדירה חלופית עד לאכלוס הדירה החדשה. את זה אנחנו פותרים במסגרת ועדת החריגים".

נכים – "בעלי נכות גפנית או שכלית זוכים להתייחסות בחוק", אומר גלזר, "אך מומלץ להכניס התייחסות ספציפית הכוללת אפשרות להתאים את הדירה החדשה לצרכים המיוחדים של הדיירים, וכן לאפשר מתן פתרונות נקודתיים שיקלו עליהם בשינוי סביבת המגורים עד לאכלוס הדירה החדשה. באחד הפרויקטים שאנו מטפלים בהם, למשל, יש דיירת עיוורת. הוחלט כי היא תקבל סכום כסף כחלק מהתמורה הכוללת, שיאפשר לה לשכור מטפלת אשר תסייע לה במעבר ובהתאקלמות בדירה החלופית".

מעוטי יכולת – לדברי גלזר, "כיום החוק נותן פתרון רק למעוטי יכולת בגיל הפנסיה שזוהי דירתם היחידה והם בעלי הבטחת הכנסה מביטוח לאומי. הפתרון הוא הטבה בתשלום דמי הניהול עבור הדירה החדשה. לדעתנו מומלץ להרחיב את ההגדרה למעוטי יכולת בכלל, מבלי ליצור קריטריונים נוקשים, ולבחון כל מקרה לגופו בוועדת חריגים".

עו"ד אילן גלזר. לבוא לקראת האוכלוסיות המיוחדות - לטובת כלל הדיירים צילום: תמר מצפי

תוך כדי: התאמות במגורים

גם כאשר פרויקט התחדשות עירונית יוצא לדרך, מסביר גלזר, יש להתנהל ברגישות בתקופת הביניים ולמצוא חלופות הולמות לאותן אוכלוסיות שהוכרו על ידי ועדת החריגים בפרויקט. במהלך הבנייה מומלץ לתת מענה להיבטים הבאים:

דירה חלופית - "מרגע שמתחילים תהליך של פינוי-בינוי, יש לדאוג שגם הדירה החלופית תיתן מענה לדרישות הייחודיות של הדיירים", אומר גלזר. "אם למשל מדובר בלקות גופנית, הדירה צריכה להיות מותאמת ללקות הזאת, עם ציוד העזר הנדרש ובסביבה עם מעלית".

איתור הדירה החלופית – "אוכלוסייה מבוגרת מתקשה לאתר דירה חלופית (בהנחה שבאמת תחזור לפרויקט ולא תבחר באחד מהפתרונות האחרים המוצעים בתיקון לחוק). על כן צריך לעזור להם במציאת הדירה ההולמת בתקופת השכירות, ויש להקצות לכך משאבים ופתרונות במימון היזם".

מעבר הדירה – "יש לדאוג כי דיירים מבוגרים ובעלי לקות גופנית יקבלו עזרה פיזית במהלך המעבר כמו גם לפניו – בעת האריזה. הדבר תקף גם לגבי החזרה לדירתם וההסתגלות לסביבה הישנה שהתחדשה".

שינמוך - במקרים של דיירים הנדרשים לסיוע מיוחד, מציע גלזר פתרון של שנמוך. "זהו פיתרון שיש לקבוע אותו מראש. ייתכן שדייר הנדרש לסיוע יעדיף לקבל דירה קטנה יותר ממה שאמור היה לקבל הסכם עם היזם או לחילופין דירה בלי מחסן. השנמוך מאפשר לאותו דייר לקבל, בנוסף לדירה חדשה, תוספת כסף שעמה הוא יוכל לשלם מאוחר יותר את הוצאות הניהול, ועד הבית החדש והארנונה, ובעצם לממן את העתיד שלו - ועדיין ליהנות מדירה בבניין חדש ומודרני, על כל המשתמע מכך".

"אוכלוסייה מבוגרת מתקשה לאתר דירה חלופית" צילום: חיים הורנשטיין

אחרי: הקלות לאחר השלמת הבנייה

במיזמי פינוי-בינוי יש לחשוב על היום שאחרי. אמנם הדייר זוכה לדירה חדשה ומודרנית בסביבת חיים משופרת ואיכותית, אולם לצד השיפור ברמת החיים קיימות הוצאות נוספות, בהן תוספת לתשלום הארנונה כתוצאה מהגדלת השטח, תשלום ועד בית או דמי ניהול ותחזוקה.

בעניין זה המדינה דווקא נחלצה לעזרת הדיירים, כשהחל מ-1 בינואר 2019 ייכנסו לתוקף הטבות ארנונה לבעלי דירות חדשות במיזמי התחדשות עירונית. התקנות החדשות נותנות הנחה בארנונה למשך חמש שנים: בשנתיים הראשונות הנחה של 100% על השטח המוגדל, בשנה השלישית הנחה של 75%, בשנה הרביעית 50% ובשנה החמישית הנחה של 25%.

נשמע נהדר? גלזר מצנן את ההתלהבות: "כדי ליהנות מההטבה יש לעמוד בשלושה קריטריונים: הוכחת בעלות על הדירה הישנה במשך לפחות שלוש שנים מיום פינויה; כושר השתכרות הנקבע על בסיס טבלה של השתכרות בפועל לפי מספר הנפשות בדירה; היות הדירה המתחדשת היחידה שבבעלות המבקש".

לאור זאת, גלזר מציע להקל על הדיירים באמצעות הקמה של קרן ייעודית, שהכספים בה ינותבו לתשלום דמי הניהול והתחזוקה בבניין החדש: דמי הניהול והתחזוקה של הבניין החדש. "כחלק מתפיסה חברתית כוללת וכדי שהפרויקט יצליח גם לאחר סיומו, הרי שבמקומות עם היתכנות כלכלית גבוהה היזם צריך לתת את ההטבה הזו כחלק מהתמורה.

"כמייצגי הדיירים אנחנו מנסים לדחוף למצב שתהיה קרן כזאת, והיזמים מבינים שזה נחוץ וחיוני אם רוצים לשמור על איכות הפרויקט גם שנים ארוכות לאחר האכלוס. החוק מתייחס לאוכלוסיות מאוד מוגדרות, ואנחנו משתדלים להרחיב זאת גם למי שזקוקים להקלות כדי להמשיך ולהתגורר במקומות האלה. כעו"ד, השאיפה היא להקל בעיקר על דיירים קשי יום, שכן אנחנו רואים בכך פרויקט חברתי שאמור לטפל בכלל האוכלוסיות. איננו מעוניינים לייצר איפה ואיפה רק כי הדיירים עברו למגדלים חדשים ללא היכולת לממן את איכות החיים החדשה".

ובאשר ליזמים, גלזר מבטיח כי רובם מבינים שכדי להוציא לפועל מיזמי פינוי-בינוי יש להתחשב בגורם האנושי: "רוב היזמים מסכימים לעשות את הרגולציה העצמית הזאת, כי בסוף כולם מבינים שמסוגלות והוגנות הם חלק מהדברים הנדרשים לפרויקט כדי שיתממש. הם מוכנים להקצות משאבים כלכליים לטובת האוכלוסיות האלה, ובסוף זה יוצא win-win – כולם מרוויחים".