נדל"ן בגיאורגיה: המשקיעים עוזבים את טביליסי - ומגלים את ערי הנופש

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

מזה כמה שנים גיאורגיה תופסת מקום בולט על מפת המשקיעים העולמית. אנשי עסקים, משקיעים ומומחי מס מתארים את המדינה כאחד המקומות הקלים והיעילים ביותר לפתיחת עסק וחשבונות בנק, ולהגשת בקשה לאזרחות לצורכי הקלות מס. לאחר חבלי לידה קשים של ניתוק מהגוש הסובייטי, נדמה כי כעת המשימה העיקרית של גיאורגיה היא להדביק את הפער שנוצר בינה לבין מדינות המערב, ולהיהפך ליעד אטרקטיבי לכסף זר.

גיאורגיה נמצאת בעיצומם של תהליכי פיתוח ושיפור המתרחשים בקצב מסחרר, ולכן אין זה מפתיע כי הגיעה למקום התשיעי בעולם בדירוג המדינות הקלות לעשיית העסקים של הבנק העולמי ב-2018. מגמה זו תקפה גם בשוק הנדל"ן: מבחינת היתרי בנייה, למשל, גיאורגיה מככבת במקום ה-27. ישראל, לשם השוואה, מדורגת במקום ה-49 בקלות עשיית העסקים, ובמקום ה-41 בקבלת היתרי בנייה.

התחזיות ל-2019 מנבאות צמיחה של 3.1% בתמ"ג של גיאורגיה. על פי גיאוסטאט, ענף הבנייה היה אחד משלושת הענפים שתרמו הכי הרבה לעלייה בתמ"ג בגיאורגיה. אחת הסיבות לכך היא שיפור התשתיות המסיבי במדינה, ובפרט סלילת כבישים ובניית גשרים. עד לאוקטובר השנה, הממשלה הוציאה לפועל יותר מ-81% מפרויקטי פיתוח התשתיות שתיכננה.

ב-2017 זינק שוק הנדל"ן בגיאורגיה ביותר מ-34%, והכפיל את גודלו מתחילת העשור. לפי ריל אסטייט מרקט לבורטורי, ברבעון הראשון של 2018 חל זינוק של 27% במכירות נכסים במדינה לעומת הרבעון המקביל אשתקד.

בטומי. תנופת הבנייה מושכת לעיר את המותגים הבינלאומיים הגדולים ביותר צילום: Dreamstime.com/ Mariia Komar

בירה בירידה

במרץ האחרון נפתחה תערוכת הנדל"ן הראשונה בטביליסי הבירה, שבמסגרתה שיווק משרד הכלכלה, למשקיעים וליזמים זרים ומקומיים כאחד, קרקעות של המדינה לצורך בניית מלונות ופיתוח התיירות. חברות נדל"ן ובנקים השתתפו אף הם בכנס והציעו מגוון נכסים למשקיעים הפוטנציאלים – דירות, משרדים ושטחי מסחר. כנס מסוג זה נפוץ מאוד ברחבי העולם, וגיאורגיה, הלהוטה לתנופת פיתוח במדינה, מנסה אף היא להתחקות אחר מדינות משגשגות אחרות ולקדם את השוק המתפתח ביותר שלה.

אולם, הצמיחה אינה גורפת בכל ערי גיאורגיה באופן שווה. כך למשל, השוק בטביליסי מתחיל להגיע לרוויה. על פי אתר הנדל"ן קוליירס, ב-2017 הושלמה בנייתם של 197 פרויקטים חדשים ולמעלה מ-11 אלף דירות חדשות נוספו לשוק הנדל"ן למגורים בבירה, ויותר מ-76% מהם נמכרו. 525 פרויקטים נוספים נמצאים עדיין בבנייה, אך משקפים ירידה לעומת 2016, שבה 580 פרויקטים היו בבנייה.

ב-2017 נרשם ביקוש שיא בטביליסי, ו-28 אלף יחידות דיור נרכשו. ייתכן שהסיבה לכך היא שינוי בחוקי השיווק בשוק הנדל"ן במדינה, שאילצו את המוכרים לשווק נכסים במטבע המקומי, לארי, במקום בדולרים. ניתן היה לראות זאת על פי הזינוק במכירות בין הרבעון הראשון של 2017, ששיעור העסקות בו היה 29%, לעומת הרבעון השני – במהלכו הוחל השינוי בחוק - שבו שיעור המכירות האמיר ל-55%.

אלא שכבר ברבעון הראשון של 2018 ניתן לראות שבטביליסי חלה האטה של 24% בהשלמות הבנייה. הנדל"ן המסחרי צנח משמעותית, עם ירידה של 56.3% בהיצע הבניינים החדשים ושל 13% בהיצע הנכסים בחדשים של נדל"ן למגורים.

מחיר מ"ר של נדל"ן למגורים בעיר נע בין 860 ל-906 דולר. מחיר ממוצע של נדל"ן מסחרי זינק בכ-9%, ל-1,182-1,099 דולר למ"ר. מנגד, מחירי השכירות עומדים ביחס הפוך והגיעו לשפל היסטורי של 9.32 דולר למ"ר.

כל הנתונים על אודות 2018 אמנם טרם התקבלו, אך מומחים מעריכים כי תהיה זו השנה שבה ההיצע יעלה על הביקוש בטביליסי - לעומת כ-10,000 נכסים שנמכרו זה מכבר, ממתינים עוד כ-12 אלף נכסים פנויים.

ראש העיר בטומי, לאשה קומחידזה. התוכנית לפיתוח עירוני תסייע ליזמים ולמשקיעים צילום: גיורגי וארשאנידזה

הבום של בטומי

לעומת הבירה, העיר השנייה בגודלה ובחשיבותה ובירת מחוז אדג'רה, בטומי, הופכת ליעד תיירותי נחשק ולמעוז החדש למשקיעים העירניים. היא נהנית מתיירות קיץ מאחר שהיא שוכנת לחוף הים השחור, כאשר עיקר הפעילויות התיירותיות בה כוללות בתי קזינו, טיולי ג'יפים, קולינריה משובחת וזולה, יינות מהטובים בעולם, שופינג ואטרקציות רבות לילדים.

בריאיון לאינטרנשיונל אינווסטמנט, שרת הפיתוח הכלכלי של אדג'רה, יקטרינה בחטדזה, אמרה כי היא רואה בענף התיירות את הענף הכלכלי המוביל במדינה. "התיירות באדג'רה היא הכיוון הכדאי ביותר. לעומת תעשיות אחרות במדינה, אמליץ להשקיע קודם כל בתיירות. 42% מכל ההשקעות במדינה הן בתיירות".

ואמנם, בשלושת הרבעים הראשונים של 2018 הראה ענף התיירות במדינה עלייה של 15.1% בתיירות חוץ, והמשיך בכך את המגמה החיובית מהשנים האחרונות, לאחר שב-2017 חל זינוק של 18.8% בתיירות לעומת קודמתה. דיויד צ'קוניה, מומחה מקומי המעניק שירותי ייעוץ וליווי משפטי להשקעות בגיאורגיה, מעיד כי "באופן כללי, ניתן לראות שעיקר הצמיחה הכלכלית במדינה מגיעה מסקטור התיירות ומענף הבנייה. ישנם כמה פרויקטים חדשים שקורמים עור וגידים, בעיקר בבטומי. יש תנופת בנייה גדולה, ייעודית לענף התיירות במחוז. בעבר ראינו בנייה לצורכי מגורים בלבד, אבל כיום לא מעט פרויקטים מיועדים להיות מלונות-דירות. מדובר בפיתוח של כל ענף התיירות, וכתוצאה מכך תנופה זו מושכת לעיר את המותגים הבינלאומיים הגדולים ביותר בתחום המלונאות, המסעדנות ורשתות הקמעונות הגדולות. מדובר במהלך שישנה לא רק את בטומי אלא את גיאורגיה כולה".

על פי קוליירס, ב-2017 הושלמו 6,424 יחידות של נדל"ן למגורים בבטומי, עם זינוק של 41% בביקוש לעומת השנה שלפניה. רק ברבעון הראשון של 2017 נמכרו במחוז אדג'רה 10.2% מכלל הנכסים שנמכרו במדינה באותו הרבעון, והם משקפים עלייה של 18.3% במכירות במחוז עצמו. במהלך 2019-2018 צפויות להסתיים בנייתן של כ-23 אלף יחידות נוספות, אשר יותר ממחציתן נמכרו זה מכבר.

לטענתו של צ'קוניה, לאחר תנופת הבנייה שחוותה טביליסי בשנים האחרונות, וכתוצאה מכך גם ההאטה שחווה כיום שוק הנדל"ן בבירה, הופקו לקחים בקרב קובעי המדיניות, וכך בין היתר מונהגת כיום תוכנית פיקוח ותכנון עירוני. באמצעות תוכנית זו מנסה הממשל לבוא לקראת היזמים ולייעל את תהליך הוצאת היתרי הבנייה, לצד ההחמרה בחקיקה הנוגעת לבטיחות ותקנות כיבוי אש ותנאי הבנייה.

יורי שילקלופר, מנהל המכירות בחברת בי-גרופ (B-GROUP), הבונה פרויקט יוקרה בעיר, דווקא מברך על הפיקוח הממשלתי. "גיאורגיה חיה על תיירות. בגלל זה הממשלה דואגת שהקבלנים יסיימו את הבנייה ובודקת כל בניין בזכוכית מגדלת. הגיאורגים לא יכולים להרשות לעצמם פשיטות רגל, עקיצות ותרחישים מהסוג הזה, כי אם המשקיעים יברחו - יסגרו את המדינה".

מנקודת מבטו כמשקיע, הוא מעיד כי גיאורגיה הרוויחה ביושר את דירוגה הגבוה בקלות עשיית העסקים. הוא עצמו זוכה לשיתוף פעולה מהרשויות במדינה, ונתקל במערכת ביורוקרטית יעילה ביותר: "העברה בטאבו של נכס חדש לוקחת 4-3 דקות. זה כמו להעביר רכב. בנוסף, מחירי הדירות מאוד נמוכים, במיוחד בהשוואה לישראל. עם 500-100 אלף שקל אפשר לקנות דירה חדשה מהניילונים בקו ראשון לחוף, ומדיניות המיסוי מעודדת לחזור ולהשקיע מאחר שאין מס על דירה שנייה ושלישית. מס הרכישה הוא בסך הכל 5%, ואם מוכרים את הנכס אחרי שנתיים – אין עליו מס שבח כלל".

יורי שילקלופר. "אם המשקיעים יברחו - יסגרו את המדינה" צילום: B-גרופ

עתיד ורוד בים השחור

הסביבה הידידותית שבה פועלים המשקיעים בבטומי מקורה במדיניות המוצהרת של העירייה. ראש העיר החדש, לאשה קומחידזה, מתכנן גדולות ונצורות לעיר. בריאיון שנערך באחרונה סיפר על התוכניות העתידיות לפיתוח העיר: "בטומי עומדת להפוך נוחה יותר לתושבים, לתיירים ולמשקיעים. השקנו לאחרונה תוכנית לפיתוח עירוני שתמנע בנייה כאוטית ותסייע ליזמים ולמשקיעים. חלק נרחב מהתוכנית כולל שיפוץ העיר העתיקה ושיפור התשתיות בה כדי להנגיש את האזור הזה לתיירות זרה. בכוונתנו להחכיר למשקיעים מבנים היסטוריים בסכומים נמוכים בתמורה לשיפוצם ושיקומם והפיכתם לאטרקציות תיירותיות כמו מלונות ומסעדות".

ויש לו גם טיפ: "אני ממליץ למשקיעים עתידיים ללמוד את הפוטנציאל התיירותי המגוון של העיר ושל המחוז כולו. מעבר להיותה מעוז של תיירות קיץ, בקרוב ייבנו גשרים המיועדים להולכי רגל ולתחבורה אשר יסייעו לחבר את החלק הצפוני של בטומי לשאר חלקי העיר. בעיר נבנים כיום אצטדיונים לכדורגל ולרוגבי, כך שהעיר ערוכה לקבל תיירות ספורט, בנוסף לאתר הסקי גודרדזי, המאפשר גם תיירות חורף. מעבר לכך, בבטומי קיימת תיירות מרפא המתפתחת בקצב מהיר הודות לעלויות הנמוכות של הטיפולים הרפואיים במדינה".

אנליסטים מעריכים כי 95% מפוטנציאל הבנייה בקו החוף של בטומי כבר נוצל, וכי לא צפויים להימצא בו נכסים פנויים בטווח של שלוש עד חמש שנים מהיום. על כן מכשירה העירייה עוד ועוד קרקעות ונכסים להשקעה באזורים העתיקים והפחות מפותחים בעיר. עם זאת, משקיעים שיצליחו לשים ידיהם על נכס באזור קו החוף עתידים, כך נראה, ליהנות מעליית מחירים תלולה ומתשואות גבוהות.