כ-40% מהשקעות הנדל"ן בגיאורגיה – בענף התיירות

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

הים השחור הופך בשנים האחרונות ליעד תיירותי אטרקטיבי ביותר עבור תיירים מרחבי העולם. ערים השוכנות לחופו מתהדרות בנופים עוצרי נשימה, אטרקציות המספקות מענה לכל סוגי התיירים ולמגוון סוגי נופשים, בתי קזינו תוססים ומחירים שמגרדים את הקרקעית. התנופה התיירותית סביב הערים הללו, לצד אקלים כלכלי נוח שנועד לעודד פיתוח מקומי על ידי יזמים זרים, מאותת למשקיעים כי גם להם כדאי לגזור נתח מהיעדים המתפתחים.

והמספרים? אלה רחוקים ממה שאפשר לקוות לו בארץ. ככל שהדבר נוגע לנדל"ן להשקעה, בעיירות קיט ונופש ניתן לראות תשואות גבוהות המגיעות למספרים דו-ספרתיים, וזאת לעומת ערים המציעות השכרות ארוכות טווח. ואולם, לעתים מדובר ברווחים עונתיים בלבד, ובערי התיירות השוכנות לחוף הים השחור, אלא אם יש אפיקים פוטנציאליים לתיירות חורף, הרווחים תקפים לעונות החמות בלבד.

אלה הם יעדי התיירות הפופולריים ביותר לחופו של הים השחור, ופוטנציאל הצמיחה שלהם לעשור הקרוב. יעד מומלץ להשקעות נדל"ן? שפטו בעצמכם.

אודסה

מיקומה האסטרטגי של עיר הנמל הגדולה ביותר באוקראינה, וקרבתה לערי מפתח באירופה, הופכים את אודסה לעיר קיט שתיירים רבים, לרבות מאוקראינה עצמה, מגיעים לנפוש בה. האטרקציות המרכזיות בה הן חוף לנזהרון, הדולפינריום, שוק פריבוז ורשת הקטקומבות המרשימה שאסור לפספס. חובבי הקולנוע ייהנו מהלוקיישן הקולנועי ההיסטורי של מדרגות פוטיומקין ומפסטיבל הקולנוע הבינלאומי של אודסה, שקנה לו מקום של כבוד בארסנל העולמי.

בשנים האחרונות זוכה העיר לעדנה גם מתיירים מרחבי העולם המגיעים לרובע ארקדיה שעל חוף הים, אשר הפך ליעד נופש פופולרי בזכות תרבות עשירה, חוף יפהפה וחיי לילה בסגנון ראוותני. אודסה היא היעד התיירותי החם של הרגע, ומבין ערי התיירות שלחוף הים השחור היא היקרה ביותר - עלות השהות בה לסוף שבוע במלון, בשיא העונה, נעה בין 1,000 ל-2,500 שקל.

החל מ-2014, משתמו ההתכתשות בין אוקראינה לרוסיה וחזר לשרור שקט יחסי במדינה, אודסה נהנית מצמיחה עקבית ומתונה בתיירות, בסדר גדול של כ-400 אלף תיירים נוספים מדי שנה. עם זאת, לדברי יורי שילקלופר, מנהל בחברת B-גרופ, היוזמת פרויקטים בחוף הים השחור, אודסה כבר עברה את המהפך הגדול, וכעת המחירים בה מתחילים לקפוא. "ייתכן כי מי שפיספס את הרכבת האוקראינית ולא תקע יתד בשוק הנדל"ן בשעתו, יעדיף לחפש יעד אחר, שנמצא לפני פריחה", הוא אומר.

ורנה

ורנה. אחרי שנים טובות, צפויה ירידה בכמות הבנייה צילום: grant2jim/Pixabay

החופים המקסימים בעיר בעלת החולות הזהובים, המים הצלולים ואיך לא - בתי הקזינו - הופכים את ורנה להימור בטוח כיעד תיירותי בשנים האחרונות. מלבד המחירים הזולים והרולטות ללא הפסקה ההופכים אותה ליעד אולטימטיבי למסיבות רווקים, העיר מציעה גם מעיינות חמים, פעילות ימית ענפה וארכיטקטורה מודרנית לצד מסורת עשירה. זוהי העיר השלישית בגודלה בבולגריה והשנייה בחשיבותה מבחינה כלכלית, מה שהופך את השקעות הנדל"ן בה לתחום מפותח ושוקק.

ב-2018 חלה צמיחה של כ-7.5% בכמות התיירים בבולגריה, כשעד יולי הגיעו למדינה 5.2 תיירים זרים, מתוכם כמיליון וחצי לוורנה. לפי שרת התיירות, ניקולינה אנגלקובה, ב-2019 צפויים להגיע למדינה 10 מיליון תיירים זרים, לבד מתיירות מקומית.

על אף התחזיות המבטיחות לתיירות במדינה, שנתח רב ממנה שמור לוורנה, יש הסוברים כי לאחר תנופת הבנייה של השנים האחרונות צפויה האטה בשוק הבולגרי, היות שהרבה פרויקטים הושלמו וכעת היזמים נלחמים על תשומת לב המשקיעים. לדברי קאלין צ'רנב, מנהל מכירות אזורי בוורנה של חברת הנדל"ן בולגריאן פרופרטיז, "שוק הנדל"ן בעיר צפוי בשנים הקרובות להגיע לרוויה ולהאטה בכמות הבנייה. המחירים צפויים להישאר סביב הערכים הנוכחיים - 850-800 יורו למ"ר - ופרויקטים חדשים יהיו מאתגרים לשיווק".

בורגס

קרוב לעשור שבורגס מתפקדת כ"קולוניה ישראלית" בים השחור. העיר, המציעה חופשות זולות בסטנדרט גבוה, קורצת לתייר שמחפש נופש עם המשפחה, טיול חברים אחרי צבא או מפלט לבתי קזינו. גם לעומת ורנה האטרקטיבית, עלות הלינה בבורגס נמוכה ושוק התיירות המקומי מגלגל מחזורים גדולים יותר.

בשל כך, בחמש השנים האחרונות מחירי הנדל"ן בבורגס החלו לטפס, ונדמה שהשוק בעיר מגיע לרוויה מסוימת. על פי אתר גלובל פרופרטי, הביקוש לבנייה חדשה הוכיח צמיחה שלילית של 1.7%. עם מחירי לינה זולים ביותר במלונות ושוק נדל"ן בהאטה, נתוני התיירות התוססת בעיר החביבה על הנוסע הישראלי אינם בהכרח בשורה חיובית למשקיע הישראלי הפוטנציאלי.

סוצ'י

סוצ'י. אין אירוע בסדר גודל בינלאומי באופק צילום: natalochka20122/Pixabay

העיר המכונה "הריביירה הרוסית", שכיכבה על המרקע בכל בית כמעט בקיץ האחרון בזכות המונדיאל, ואירחה ב-2014 את אולימפיאדת החורף, הפכה לפנים הייצוגיות של רוסיה כלפי המערב. בעבר היתה סוצ'י עיר ספא עבור פועלי הגוש הסובייטי שהיו זקוקים למנוחה ולהבראה מעמל כפם. עם נפילת ברית המועצות יישרה העיר קו סגנוני עם ערים אחרות על הים השחור, הפכה פחות נגישה לאוכלוסייה מהמדינה אך גם איבדה את האותנטיות שהיתה מקור חינה. כיום, לאחר שעברה תנופת פיתוח אדירה שנבעה משלל אירועים בינלאומיים, היא הופכת ליעד אירוח לאירועים דיפלומטיים וכנסים פוליטיים.

העיר מציעה מגוון אטרקציות תיירותיות בשני אזורי אקלים. אזור האקלים הראשון נמצא לחוף הים, ובו ניתן ליהנות מפעילויות ימיות, מסעדות ופארקים בוטניים. במרחק 45 דקות נסיעה בלבד נמצא חלקה העליון של סוצ'י, אדלרסקי, השוכן למרגלות הרי הקווקז ומציע תיירות חורפית יותר כגון אתרי סקי, ספא וטיולים. אחת האטרקציות התיירותית הייחודית של העיר היא מירוץ הגרנד הפרי היוקרתי מסבב מירוצי המכוניות מסוג פורמולה 1, המתקיים בסוצ'י מ-2014.

השהות בסוצ'י אינה מן היקרות שבערי החוף של הים השחור, וסוף שבוע במלון, בשיא העונה, יעלה בין 700 ל-1,000 שקל. אמנם העיר נערכה משכבר לקלוט תיירים מרחבי העולם, אך כלכלת רוסיה סבלה בשנים האחרונות ממשבר קשה, וללא אירוע בסדר גודל בינלאומי באופק, ייתכן ששיאה של העיר מאחוריה. גם שילקלופר מטיל ספק ביכולות של העיר להפוך ליעד תיירותי משמעותי מבין ערי הים השחור: "סוצ'י עברה את המהפך התיירותי והתשתיתי לקראת האולימפיאדה ב-2014 ולאחר המונדיאל האחרון. מי שקנה נדל"ן לצורכי תיירות נהנה כבר ממה שהיה לעיר להציע, אבל לראייתי לא צפויה קפיצה במחירים בעתיד הקרוב".

בטומי

בטומי הופכת בשנים האחרונות לסוד הגלוי הפופולרי ביותר של הים השחור. מגיעים אליה תיירים מרחבי העולם בעיקר מאחר שהיא מאפשרת לחוות נופש מכל סוג; היא זולה מאוד, יפהפייה ומשלבת בין תרבות עתיקה לאטרקציות מודרניות.

לדברי שילקלופר, "בטומי היא עיר מאוד תיירותית עם ביקוש גבוה. היא מתאימה לטיולים מאורגנים, לירח דבש של זוגות צעירים ולמסיבות רווקים. יש בה גם הרבה אטרקציות למשפחות כמו טיולי ג'יפים, ים, דולפינריום שניתן לשחות בו עם הדולפינים, פארק מים ענק, מתחם שופינג ובו כל המותגים בזול, מועדונים ובתי קזינו מפותחים.

בטומי. "לקנות דירה ולעשות עליה אקזיט בעוד שנתיים" צילום: shutterstock/IgorZh

"המסעדות בבטומי גם הן זולות מאוד - בפחות מ-100 שקל לאדם אפשר להזמין בהן חצי מהתפריט". אגב, למי שחובב טיולים ומעוניין להתרחק מעט מהעיר, מומלץ לשקול את אתר הסקי אשר הולך להתחרות באתרים המובילים בצרפת ובשווייץ. זאת, בין היתר, מאחר שעלות החופשה בו היא חצי מהמחיר שהמבוקש בהרי האלפים - כ-1,600-1,500 יורו בלבד.

על פי לשכת החוץ הגיאורגית, ב-2017 נרשמה עלייה של יותר מ-20% בתיירות הבינלאומית למדינה. לדברי יקטרינה בחטדזה, שרת האוצר והכלכלה של מחוז אדג'רה, שבטומי היא בירתה, 42% מההשקעות במדינה הן בתיירות.

שילקלופר מסביר כי זוהי הסיבה שבשלה הבנייה בעיר מתגברת ותפוסת המלונות גבוהה. "בעונת הקיץ המלונות בעיר בביקוש מטורף. כבר מעכשיו, שמונה חודשים קדימה, אי-אפשר לעשות הזמנה למלון לקיץ הקרוב. לעומת זאת, חופשה בדירת יוקרה בבטומי זולה יותר ממלון, ומאפשרת את כל הפסיליטיז, כולל מתחם ספא – דבר אידיאלי לתיירי חורף. דירה מוזילה את החופשה בכ-30% לעומת השכרת מלון ב-130 דולר ללילה. בהפרש שחוסכים אפשר להאריך את משך השהות בשבוע נוסף".

ניתן לראות אפוא כי פוטנציאל הצמיחה התיירותית והנדל"נית של בטומי עוד לפניה. שילקלופר מוסיף כי "זה הזמן להשקיע ולקצור את הפירות מהתנופה שעוברת על בטומי. מי שקונה דירה בעיר מרוויח מכמה כיוונים - התשואה החודשית, האפשרות ליהנות מהדירה כאכסניה בחופשה, ועליית ערך הנכס בפועל, ככל שיחלפו השנים. אפשר לעשות עליה אקזיט, למכור בתוך שנתיים ולהרוויח מההתחממות שלה כיעד תיירותי כ-60%-50% - לפחות".