קריסת הקבלנים: "היזם נושא סיכון אדיר, וחייב להגן על עצמו"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

ימים לא קלים עוברים על העוסקים בענף הבנייה. כחלק מההאטה הכללית בשוק הנדל"ן, גם אנשי הביצוע נקלעים לקשיים ומתקשים לעמוד בעלויות. כך, מספר התחלות הבנייה ב-2018, לרבות בפרויקטים של מחיר למשתכן, צפוי להסתכם ב-50 אלף דירות - ירידה של עד 20%-30% בהשוואה ל-2017, ומספר הדירות החדשות שנמכרו במחצית הראשונה של השנה צנח גם הוא ב-22% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד – מ-13,033 דירות ל-10,150 דירות.

אלא שלכל אלה מצטרף נתון מדאיג נוסף, פרי ניתוח של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), שלכאורה אינו קשור לענייני היצע וביקוש. לפיו, בארבע השנים האחרונות התארך משך הבנייה הממוצע לבניין בשלושה חודשים - מ-27.4 חודשים ב-2014 ל-30 חודשים במחצית הראשונה של 2018. בהשוואה ל-2012, משך הזמן התארך בכמעט חמישה חודשים.

לפי נתוני הלמ"ס, משך הבנייה התארך יותר מכל בפרויקטים הגדולים: משך הבנייה של בניינים בשטח של 9-8 אלף מ"ר התארך בארבע השנים האחרונות בכמעט 6.5 חודשים, ומשך בניית בניינים בשטח של 5,000 מ"ר התארך גם הוא בחצי שנה. בשל כל אלה, פרויקטים רבים חורגים ממועדי היעד להשלמה, וכמובן גם מהמסגרת התקציבית שהוקצתה להם בתחילה.

יש הטוענים כי התארכות הבנייה מקורה בפרויקטים של התחדשות עירונית, הנחשבים מורכבים יותר. עם זאת, נראה כי משקלם היחסי של פרויקטי ההתחדשות העירונית מסך כלל התחלות הבנייה הוא קטן מכדי להשפיע על הממוצע.

אתר בנייה נטוש בנתיבות. בתוך ארבע שנים התארכה בנייתם של מבנים גדולים בחצי שנה צילום: אוראל כהן

לפי סברה נוספת, עקב הירידה בביקוש לדירות בשוק החופשי – תוצאה, בין היתר, של תוכנית מחיר למשתכן – יש קבלנים אשר מושכים עוד קצת את שלב הבנייה, ובלבד שלא יצטרכו לשווק את הדירות במחיר הפסד. עם זאת, אי הוודאות פועלת לשני הכיוונים, ולכן ספק אם רבים מהם מאטים את קצב הבנייה בכוונה.

תהא אשר תהא הסיבה למצב, בשנים האחרונות יותר ויותר קבלנים קורסים, גם מהשורה הראשונה. כך, לפי סקירה שביצעה באחרונה חברת המידע העסקי CofaceBdi, התחזקות הסיכונים בענף הבנייה הביאה לסגירתן בשבע השנים האחרונות של לא פחות מ-3,000 חברות קבלניות, בעוד שרק כ-1,600 חברות נוספות נוספו לענף.

אמיר פטיר, שותף מנהל בחברת אלה בן נון ניהול בנייה, אומר כי רבות מ"נפילות" הקבלנים קורות תוך כדי שלב הביצוע – מה שפוגע קשות בעיקר ברוכשים: "בפרויקטים רבים, הן בתחום המגורים והן בתחום התעסוקה והמסחר, משווקים את המוצר ללקוח הקצה בהתאם ללוח הזמנים שנקבע מול הקבלן. קבלן שמתחיל את הפרויקט ונוטש אותו באמצע גורם לעצירת הפרויקט, ולמעשה עד שבוחרים קבלן חלופי עוברים מספר חודשים ובמקרים מסוימים אפילו יותר.

"גם כשנבחר קבלן לביצוע עבודות ההשלמה, הלו"ז אינו מתחיל מאותה נקודה ולמעשה ניתנת תקופת התארגנות נוספת, הגורמת להתארכות משך השלמת הפרויקט - לעתים ביותר משנה. כמובן שבפרויקט שבו הקבלן פשט את הרגל או חדל לתפקד, היצע הקבלנים שיכול להיכנס בנעליו קטן עוד יותר, בעיקר בשל חוסר הוודאות בנוגע למה שכבר בוצע, והחשש מלקיחת אחריות על הקיים. מעבר להתארכות הבנייה, התוצאה של כל זה ברורה – התייקרות משמעותית של עלויות הפרויקט, שבמקרים רבים מגולגלת לכיס של לקוחות הקצה".

איזה משקל יש לדעתך למיזמי ההתחדשות העירונית על התארכות משך הבנייה?

"המורכבות של הפרויקטים האלה, על הקונסטלציות השונות שלהם, משפיעה ישירות על משך הביצוע שלהם. בעיקר בפרויקטים מסוג זה יש לקחת בחשבון את משך ההתארגנות הנדרש לניתוק התשתיות הקיימות ולעבודה בסביבה אורבנית צפופה. כמו כן, לרוב בשנים האחרונות מדובר על פרויקטים של מאות יחידות דיור, המתאפיינים בבניה לגובה בתא שטח קטן".

נשמע די מלחיץ. חוסר ודאות מוחלט.

"נכון. ליזם בפרויקט פינוי-בינוי יש כבר הוצאה על שכירות לדיירים המפונים, מהיום הראשון לפינוי ועד לסיום הפרויקט. לכן, כל התארכות ביצוע שנובעת ממחדלי הקבלן גורמת לו הוצאה חודשית משמעותית נוספת, בגין השכירות בתקופת הפינוי. בפרויקטים גדולים של מאות דיירים מפונים מדובר על סיכון גבוה מאוד שנושא היזם, ולכן יש משמעות כבדת משקל ללוח הזמנים של הפרויקט ולתכנונו האופטימלי, לשלביו השונים".

הפיתוחים הטכנולוגיים היו אמורים לקצר את משך הבנייה. למה בפועל קורה בדיוק ההיפך?

"תיעוש ענף הבנייה מתקדם עם השנים, ואנחנו בישראל מנסים לחקות את שיטות הבנייה והחשיבה ההנדסית הנהוגות באירופה ובארה"ב. זה בא לידי ביטוי בעיקר בשלבי התכנון הראשוניים של הפרויקט, ויש עקומת למידה חיובית. עם זאת, למרות הניסיון להתייעל ולהתפתח בשיטות הבנייה, עדיין מדובר על עבודה תובענית שמושפעת מאירועים ותהליכים חיצוניים.

"היצע העובדים היצרנים בחברות הבנייה ובקרב קבלני משנה יורד בהתמדה, ולמעשה הענף נתמך על הקצאת מכסות של עובדים זרים, ולאחרונה גם של חברות בנייה זרות. כשמוסיפים לכך את המחסור העצום בכוח ניהולי בכל הרמות, מבינים שחסרים כאן מהנדסים מנוסים – כאלה שתהליך ההכשרה שלהם, מיום סיום הלימודים ועד לרכישת יכולת לנהל אתר בנייה, אורך 10-5 שנים לפחות".

מה מקומם של קבלני הביצוע בפתרון הבעיה?

"אני סבור שהקבלנים חייבים לגייס מהנדסים צעירים ולהכשיר אותם. זהו שלב בסיסי, אלא שגם אז הבעיה לא תיפתר לגמרי, לאור היצע המומחים הנמוך בשוק והתנועה הבלתי-נסבלת של מהנדסים בין מקומות עבודה – דבר שגם הוא גורם אינסוף נזקים לפרויקטים בשלב הביצוע".

מה חשיבותה של הבטחת האיכות, תהליך שאתם מחילים בפרויקטים הנדסיים שלכם, בצמצום מרחב הטעויות וקיצור משך הבנייה?

"חשיבות גדולה מאוד. היכולת שלנו, מנהלי פרויקטים, לגרום לכך שהפרויקט יעמוד בלוח הזמנים שנקבע לו, מבוססת על חשיבה ניהולית נכונה. זה לא אומר בהכרח להיות השוטר הרע שבא לבדוק את הבניין ומבקש לפרק עבודות לא תקינות. החשיבה הניהולית מתחילה בתכנון הפרויקט לרמת הפרטים הקטנים והתאמתם לסוג העבודות וקצב הבנייה הנדרש, תוך הקפדה על תנאי המכרז ועמידה בדרישות הניהול התקין. כל זה נוסף לבנייה של תוכנית איכות משותפת עם הקבלן, ובקרה צמודה של עבודתו מצדנו, בכל שלבי הפרויקט.

אמיר פטיר. רבות מ"נפילות" הקבלנים קורות תוך כדי שלב הביצוע צילום: באדיבות אלה בן נון ניהול בנייה

"הבטחת האיכות מנטרלת פרמטר נוסף שמסב לקבלנים הוצאות עצומות ומביא פעם רבות לקריסתם - הוצאות הבדק. שבעיקר כבדות בתחום המגורים. בקרה איכותית בשלב הביצוע מקטינה משמעותית את ההוצאות על בדק – הוצאות כבדות מאוד בעיקר בתחום הבנייה למגורים. אמנם ההוצאה הזו נלקחת בחשבון בחישוב הרווחיות הסופית של הפרויקט, אך פוטנציאל הסטייה שלה גדול יחסית, וכך גם הסיכון לקבלן.

"לראייתי, בעיקר בימים כאלה של טלטלות בענף, יזם שלא מגן על עצמו הוא חסר אחריות. אין לי ספק שהסיכויים של אתר מסודר, נקי ובטיחותי לעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו בהסכם, הם גבוהים לאין שיעור. ולא פחות חשוב מכך – זה גם מגדיל משמעותית את הסבירות שהוא יהיה רווחי לכל הצדדים המעורבים בו".