ההון העצמי לרכישת דירה בת"א נחתך ב־110 אלף שקל

ההון העצמי הממוצע הנדרש לרכישת דירה נשחק גם ברבעון השלישי, כך נמצא במדד היכולת לרכישת דירה של מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב בשיתוף "כלכליסט". זהו הרבעון החמישי ברציפות שבו נרשמת ירידה ברכיב זה של המדד.

בהשוואה לרבעון השני חלה ירידה של 3.1% ברמת ההון העצמי, מ־1.041 מיליון שקל ל־1.009 מיליון שקל. בהשוואה לרבעון השלישי אשתקד, חלה ירידה של 7.7%. בגובה ההחזר החודשי לעומת זאת כמעט לא חל שינוי כבר רבעון שלישי ברציפות, ירידה מינורית של 0.02% לעומת הרבעון השני. ההחזר החודשי הממוצע על משכנתא בשיעור מימון של 70% משווי דירה ממוצעת עומד כעת על 8,450 לחודש. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד חלה ירידה של 2.1%.

מדדי ההון העצמי וההחזר החודשי מבוססים על שלושה משתנים: מחירי הדירות, הריבית על המשכנתאות וגובה השכר הממוצע במשק. לדברי ראש מכון אלרוב, פרופ' דני בן שחר, והחוקר ד"ר רוני גולן, הירידה הקלה במדד ההון העצמי שנצפתה ברבעון השלישי מקורה בירידת מחירי דירות קלה, בשיעור של 0.45% ובעלייה בשכר הממוצע במשק בשיעור של 2.5%. הריבית על המשכנתאות נותרה ללא שינוי.

מתוך 12 הערים שנבדקו במדד נצפתה ירידת מחירים בחמש ערים, בחמש ערים אחרות עלו מחירי הדירות, ובשתי ערים נוספות, בני ברק ופתח תקווה, נותרו המחירים ללא שינוי. ירידות מחירים חלו באשדוד, 4.3%; באר שבע, 3.4%; תל אביב וחדרה, 2.3%; וירושלים, 2%. עליית מחירים חלה בראשון לציון, 7.6%; רמת גן, 5.7%; חיפה, 3.5%; ובת ים ורחובות, 1%.

בתשע ערים חלה ירידה בגובה ההחזר החודשי הנדרש, מה שהעלה את אפשרויות הרכישה של עשירוני הביניים, על פי הנחה של 70% מימון. בעוד ברבעון הקודם יכול היה משק בית בעשירון השישי לעמוד בהחזר החודשי לרכישת דירה בבאר שבע ובחדרה, ברבעון השלישי הוא יכול לרכוש דירה גם בחיפה. לרשימת הערים שבהן משק בית בעשירון השביעי מסוגל כעת לעמוד בהחזר חודשי לרכישת דירה התווספו אשדוד ורחובות. משק בית בעשירון השמיני יכול לעמוד בהחזר משכנתא גם בפתח תקווה, בת ים, ראשון לציון ובני ברק. הערים ירושלים ורמת גן נותרו בהישג יד רק עבור העשירון התשיעי, ובהמשך למגמה של השנים האחרונות, בתל אביב יכולים לרכוש דירה בהחזר חודשי שאינו עולה על 30% מההכנסה נטו אך ורק משקי בית בעשירון העשירי.

פרופ’ דני בן שחר. “התחלות הבנייה הן מתחת לרמה הנדרשת, וזה צפוי לתת את אותותיו" צילום: עמית שעל

בבחינה של רמת ההון העצמי הנדרש לרכישת דירת ארבעה חדרים ממוצעת, כך שהחזר המשכנתא לא יעלה על 30% מההכנסה נטו, נמצא כי העשירון השישי יכול לרכוש דירה עם הון עצמי של עד חצי מיליון שקל רק בבאר שבע, חדרה וחיפה. העשירון השביעי יכול לרכוש דירה גם באשדוד וברחובות, והעשירון השמיני יכול גם בפתח תקווה, בבת ים ובראשון לציון.

מבחינת העשירון השביעי חלה ירידה של כ־3.6% בהון העצמי הנדרש בהשוואה לרבעון הקודם, מ־938 אלף שקל ל־904 אלף שקל. בתשע ערים נמצאה ירידה ברמת ההון הנדרשת, אשר הבולטות שבהן הן חדרה, ירידה של כ־50 אלף שקל; אשדוד, ירידה 94 אלף שקל; ירושלים, ירידה של 70 אלף שקל; ותל אביב, ירידה של 110 אלף שקל.

לדברי פרופ' בן שחר, מגמת עליית מחירי הדיור נבלמה, אך זאת על רקע ירידה משמעותית בכמות העסקאות. "זה לא מצב של שיווי משקל ארוך טווח, כלומר משהו כאן צפוי להשתנות”, אמר. “התחלות הבנייה הן מתחת לרמה הנדרשת, ובטווח הבינוני גם זה צפוי לתת את אותותיו". הוא הוסיף כי היכולת לרכוש דירה תלויה מאוד בריבית למשכנתאות, שכיום מצויה ברמה שקרובה לשפל ההיסטורי: "אין לה עוד הרבה לאן לרדת. עלייה של הריבית תרע את מצב הרוכשים, גם אם מחירי הדיור ירדו".