7 סיבות מדוע מחירי הדירות לא ירדו בקרוב

מוגש מטעם DUN'S 100

1. בנק ישראל

במשך השנים האחרונות בנק ישראל קובע ריבית קרובה לאפס. משמע לאלו שיש חסכונות, וכסף להשקעה, אין סיבה כלשהי להשקיע בפיקדונות ובחסכונות אשר מניבים תשואה אפסית. משאין פתרונות בנקאיים לתשואות כספיות, המשקיעים מפנים את כספם למקור בטוח של התשואות – נדל"ן. כאשר כל השקעה כלשהי בנדל"ן, מניבה תשואה גבוהה יותר מכל השקעה כלשהי במסגרות בנקאיות.

קריסת הבנקים למשכנתאות בארה"ב מהווה דוגמא ברורה לבנקים בישראל. מה יקרה כאשר מחירי הדירות ירדו לרף של מתחת לשווי המשכנתא? כל הפחתה כלשהי בשווי הדירות הממושכנות על ידי הבנקים מהוות איום בקריסת הבנקים למשכנתאות. התוצאה: הבנקים למשכנתאות אינם מעוניינים כי מחירי הדירות ירדו ויסכנו אותם. תוסיפו על כך כי גם בנק ישראל אינו מעוניין בכך, ותבינו כי כל המערכת הבנקאית תעמוד על הרגליים האחוריות כדי שמחירי הדירות לא ירדו.

אין בעל דירה אשר מעוניין כי שווי דירתו יפחת. שווי דירה פוחת = הפסד כסף על הנייר ואת זה אף אחד לא אוהב. תוסיפו על האמור כי כל בעל דירה, אשר רכש אותה למגורים ומעוניין בשלב כלשהו לשדרג לדירה חדשה/גדולה יותר, מבין כי הוא צריך להוסיף יותר כסף ותגיעו למסקנה כי אף בעל דירה לא יפחית את שווי דירתו במכירה רק כדי שיוסיף יותר כסף בקנייה. האמור באותה מידה רלוונטי גם לעניין בעלי דירות אשר קנו דירה להשקעה. אף אחד לא רוצה לראות את שווי ההשקעה שלו פוחתת.

הגוף שאחראי להקצאת קרקעות במדינה, אינו מקצה קרקעות ואינו מוציא מכרזים למכירת קרקע לבניית דירות (אני לא מחשיב את הטפטוף אשר אינו משפיע כלל). חוץ מהבדיחה שנקראת מחיר למשתכן אין קרקעות. משאין קרקעות המוצעות על ידי רמ"י, כל פיסת קרקע כלשהי הופכת להיות פיסת נדל"ן אטרקטיבית, אשר מתקוטטים עליה מספר יזמים ומחיר הקרקע מאדיר. היזם כמובן מוריד את העלות קניית הקרקע לידי רוכשי הדירות והתוצאה מחירים שממשיכים לעלות.

רעיון שרק יטיס במכה אחת את מחירי הנדל"ן שוב לשמיים. הסיבה: עשרות אלפי זוגות אשר קיוו, ציפו והחזיקו אצבעות בתקווה כי יצליחו יום אחד לקנות דירה במחיר נורמאלי, יגלו כי לאשליה שמכרו להם אין כל אחיזה כלשהי במציאות. זוגות אלה יסתערו על מעט הדירות שקיימות היום בשוק ויבינו כי אין להם ברירה אלא לשלם את המחירים אשר ידרשו היזמים (והם כבר ידאגו לעלות מחירים בהתאם) אחרת חלום הדירה בבעלותם יישאר כחלום.

עו"ד אלדר אדטו צילום: יחצ

נדמה שכל תחילת חודש ופרסום המדד החודשי, מתחילה ההתכתשות הקבועה בין נתוני הלשכה לסטטיסטיקה, לבין שר האוצר והשמאי הממשלתי הרשמי והלא רשמי ומומחה דעה כזה או אחר, כאשר כל אחד נותן את פרשנותו האם באמת ירדו מחיר הדירות אם לאו, כאשר כל ירידה זניחה הנמדדת בנקודות עשרוניות של האחוז, מוציא את שר האוצר להסביר כי תכניתו פועלת והנה אוטוטו מחירי הדיור יורדים. אז אם לא הבנתם עד כאן, אז לא.. המחירים לא יורדים וכפי שאתם בוודאי מבינים, הם גם לא ירדו. הסיבות – כל מה שמצוין מעלה בצירוף שר אוצר שמשתדל לעשות הרבה, אבל ללא פתרון כולל למערכת חולה, לא ניתן יהיה להוריד את מחירי הנדל"ן. ואם לא הייתי מספיק ברור עד כאן אז אנחנו מגיעים לסיבה החשובה והאחרונה.

האיש ששולט במדינה משנת 2009. מתחילת כהונתו ועד היום מחירי הדירות עלו בממוצע בלמעלה מ- 100% (נתוני הלשכה לסטטיסטיקה). משמע עלייה ממוצעת קבועה של למעלה מ- 11% בכל שנה. תוסיפו על כך כי מר נתניהו אחראי על רשות מקרקעי ישראל, בנק ישראל ושר האוצר ותבינו כי זה שיושב בירושלים ומנהל לנו את המדינה, לא מצליח להוריד את המחירים, ולדעתי הצנועה, בהיעדר תכנית שונה ממה שנעשה עד היום אשר תהיה מונהגת ומובלת על ידו באופן ברור, אנו לא צפויים לראות ירידות מחירי דירות בעתיד הקרוב.

עו"ד אלדר אדטו בעלים ומייסד, AE אלדר אדטו, משרד עורכי דין